בית המשפט המחוזי בתל אביב הורה על ביטול הסכם מכר, לקרקע שנמכרה תמורת כ־22% מערכה, בגין טענת עושק

ביטול חוזה יכול להתבצע בשל מספר טענות, אשר אחת מהן היא עילת העושק הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי),התשל"ג-1973. החוק מורה כי מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול על-ידי הצד השני, המתבטא בחוסר ניסיון ובתנאי חוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל, רשאי לבטל את החוזה.

המחוקק השתית את עילת העושק על שלושה יסודות השלובים זה בזה - הראשון הוא מצבו של העשוק המתבטא במצוקה, חולשה שכלית או גופנית או חוסר ניסיון, השני הוא התנהגותו של העושק, קרי-"הניצול שניצל", והשלישי הוא תנאי חוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל.

נקבע כבר בפסיקה כי היסוד הראשון, מצבו של העשוק, צריך להיות כבד משקל, ועל בית המשפט להשתכנע שהעשוק פעל מתוך מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון אשר הסיטו את שיקול דעתו, סטייה של ממש, מנתיבו הנכון. לפיכך, בית המשפט צריך לקבוע בכל מקרה ומקרה לגופו ובהתאם לנסיבות השונות, על מנת להכריע מהו מצב "כבד-משקל" אשר השפיע לרעה על החלטתו של העשוק.

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של בית-המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, אשר נדרש להכריע בשאלת תוקפו של הסכם אשר נחתם בתנאים שאינם סבירים. 

נסיבות המקרה:

ענייננו בקרקע של כחצי דונם בהרצליה אשר בעליה הינו אדם מבוגר, בן 78, שמקום מושבו נמצא בארה"ב. בעל הקרקע התקשר בהסכם למכירת הקרקע עם בני זוג, בתמורה לסכום של 480 אלף שקל. המוכר סמך ידו על האישה שנתנה לו שירותי תיווך בארץ עבור מספר נכסים נוספים, ולפיכך מיד לאחר שקיימו משא ומתן בפגישה ביניהם, הם ניגשו יחד לעורכת דין של הקונים כדי לחתום על הסכם המכר.

כשעה וחצי לאחר חתימת ההסכם, ללא כל סיבה מוצדקת ואף לא בידיעת עורכת-הדין של הרוכשים, נקרא המוכר ע"י הרוכשים לחתום על הסכם מתוקן, אשר הכינו הרוכשים בביתם, ולפיו הופחתה התמורה לסך של 200,866 שקל (כאשר בפועל, התמורה שהבעלים היה מגלגל לכיסו היא בשווי 100 אלף שקל בלבד, שכן יתרת התמורה שולמה למס שבח מקרקעין).

יש לציין, כי בשום שלב משלבי המשא ומתן והחתימה על הסכם המכר, המוכר לא היה מיוצג ע"י עו"ד, ואף לא היה מלווה בבן משפחה. והנה כי כן, כשלושה חודשים לפני שהעבירו הרוכשים את מלוא תשלום התמורה למוכר הם כבר דאגו להירשם כבעלי זכויות במרשם המקרקעין.

אולם, כחצי שנה לאחר תשלום התמורה, כאשר התברר לאחד מבני משפחתו של המוכר שבן משפחתו נעשק על ידי הרוכשים, המוכר פנה לעו"ד אשר דרש את ביטול העסקה לאלתר. משלא נענו הרוכשים לדרישתו זו - נאלץ המוכר לפנות לבית המשפט בתביעה להצהרה בדבר בטלות ההסכם בטענת עושק. בתגובה, הגישו הרוכשים תביעה שכנגד לקבלת פיצויים בגין הפרת ההסכם, וטענו להגנתם כי הם ניהלו מו"מ ראוי עם המוכר. 

החלטה:

בית המשפט קבע כי יש להורות על ביטול עסקת המכר מכוח עילת העושק, ולדחות את התביעה שכנגד. כפי שקבע שמאי בית המשפט, שווי השוק של המקרקעין נכון ליום העסקה עמד על סך של 896,230 שקל, דהיינו, התמורה הסופית עמדה על 22.4% בלבד משווי השוק הריאלי של הקרקע.

לפיכך, נקבע כי תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל. ואם לא די בכך,  קבע עוד בית המשפט כי הרוכשים ניצלו את חוסר ניסיונו של הבעלים שהיה אדם מבוגר, תושב חוץ, ואף לא יוצג משפטית או לווה על-ידי בן משפחה, החל משלב המו"מ ועד לשלב החתימה על הסכם המכר המתוקן.

מעבר לכך, במועד העסקה שררו יחסי אמון מיוחדים בין המוכר לבין הרוכשת (אחת מיחידי הרוכשים) שעוסקת בתיווך נדל"ן, אשר סיפקה לו שירותי תיווך ביחס לנכסיו האחרים. עוד מוסיף בית המשפט, כי ההסכם המקורי וההסכם המתוקן נערכו באופן מידי ונחתמו לאלתר, וזאת למרות שהמוכר לא קיבל טיוטה מבעוד מועד, ולא יכול היה לשקול את העניין ולהיוועץ בבני משפחתו. הודעת הביטול, לפי קביעת בית המשפט, ניתנה תוך זמן סביר בהתחשב בנסיבות האמורות. משנקבע שיש להורות על ביטול עסקת המכר, יש לדחות את התביעה שכנגד של הרוכשים  לפסיקת פיצויים בגין הפרת ההסכם. 

כותבת המאמר היא עורכת-הדין ספיר דוד סטון, בסיועה של גב' ליאל נעים ממשרד עו"ד גינדי כספי ושות '