תקן 21 כאוס או פתרון? אוהד עיני: "התקן הקודם לא היה משקף, תוכניות לא יצאו ואף אחד לא יישם את אחוזי הרווחיות"

היום נערך בכנס מרכז הנדל"ן , במלון דיוויד אינטרקונטיננטל, דיון על נושא תקן 21*, התקן החדש לפינוי בינוי, בהנחייתו של מוטי ויזל, מנכ"ל  Vcell. בדיון השתתפו אוהד עיני, השמאי הממשלתי;  עו"ד יעלה מקליס, ראשת עיריית יהוד מונסון; אייל בהרי, מנכ"ל צים בהרי נדל"ן; השמאי ארז כהן, מנכ"ל ז.כ מחקר וסקרים; דוד ברוך, יו"ר שותף בקרן המימון יסודות. מחד התקן מנסה להסדיר את גבולות הפינוי-בינוי, מאידך יש גורמים פחות מרוצים.

מה זה תקן 21 ומה השינוי שמוצע באמצעות המשוב הממשלתי?

עיני:  "אני לא יוזם התקן, אני חבר מועצת שמאי המקרקעין. התקן הוא חלק מתקינה שמאית, תקינה מקצועית, זו לא תקינה חדשה, שהוגדרה בפסיקה וכל השמאים מחויבים אליו. מטרת התקן נבעה מכך שתוכניות התחדשות עירונית לא התממשו. והתקן נועד לבדוק שהתוכנית ישימה כלכלית".

השמאי ארז כהן ציין את הבעייתיות בתקן: "מספר תקן 21 הוא דוח אפס או דוח כדאיות כלכלית. אבל מה שחסר בתקן היום הוא שכל מספר יכול לזכות אם יצליחו לשכנע את השמאים בוועדות. אין הגדרת אחוז רווחיות   - האם 12% זו רווחיות נמוכה?"

אייל בהרי, מצים בהרי, הוסיף: "יש לנו בעיה לראות את הדיירים (הרוכשים). מה שהתקן שוגה בו הוא המועד הקובע. הוא התקן שקובע גורלות, הוא קובע כמה דירות ייבנו. הבעיה הכי גדולה שהוא קובע מסמרות במועד מוקדם ומקפיא את הרשות. הרשויות מוותרות על היטלי השבחה . האם  לא היה אפשר לעשות מועד קבוע נוסף לרשוית, בתום הפרויקט?

"התקנים דורשים לחזור להסכמים ולגורמים השונים. המדינה צריכה להחליט אם התחדשות עירונית של חידוש בניינים או דירות חדשות".

יעלה מקליס, ראש עיירת יהוד-נווה מונסון: "הרשויות המקומיות המבוגר האחראי שצריך להגיד לדיירים, אין לכם גן ילדים"

את עיקר ההסתייגות מתקן 21 הביעה יעלה מקליס. קראתי את התקן וניסיתי להבין מה המטרה. המטרה לעודד את ההתחדשות העירונית. ההתחדשות העירונית היא תהליך מורכב וקשה מאוד. צריך לחבר בין גורמים שונים, את הדיירים, שאני מייצגת, את היזם שרוצה להרוויח כסף ואת הרשות המקומית שצריכה לתת שירות לדיירים. אנחנו המבוגר האחראי שצריך להסתכל לדיירים בעיניים להגיד, אין לכם גן ילדים.

פרסמנו תוכנית בוותמ"ל. ומה עשו בתקן 21? הגדילו את הגמישות, את חוסר הוודאות וכל אחד מושך לצד שלו, וכל אחד יציע משהו מהר. היה צריך לעשות בדיוק הפוך, צריך ליצור ודאות"

"פרסמנו תוכנית בוותמ"ל. ומה עשו בתקן 21? הגדילו את הגמישות, את חוסר הוודאות וכל אחד מושך לצד שלו, וכל אחד יציע משהו מהר. היה צריך לעשות בדיוק הפוך, צריך ליצור ודאות, כדי שתהיה התחדשות עירונית . מה אפשר לתת לדיירים ומה יעבור, מה הרווח הסביר. אנשים באופן מפתיע נכנסים לגור בדירות שלהם. בשביל ילדים צריך גנים, פארקים, מתנ"ס. יש לי 7,000 יח"ד בהתחדשות עירונית".

סטטיסטיקה קטלנית

לדברי דוד ברוך. המערכת שטוחנת 8 פרויקטים ויוצא אחד זה לא הדרך. זו סטטיסטיקה קטלנית. אין היום מימון לשלב הזה. רק החברות הגדולות שורדות. תמ"א 38 השאירה פתח ליזמים הקטנים ובטח במרכז הארץ. זה עושה סלקציה שלא בריאה לענף, נישאר עם מעט שחקנים וזה יפגע בתחרות".

עיני: "תפקיד השמאים לא לתכנן"

עיני הוסיף כי "בתחילת השנה יש פסק דין של בית המשפט העליון. פלוני נגד פלוני. אמר השופט, לא היה מקום לבית משפט להתערב בשמאות. התפקיד שלנו הוא להיות שמאים. תקן 21 הוא מבוסס, הוא משנה תקן קיים לאחר נייסיון של 10 שנים. גם התקן הקיים הוא תקן חסר ודאות התקן קובע תמורה מקובלת. עורך דין אמר לי, התקן הקיים הוא חארטה, כי המספרים לא רלוונטיים. תוכניות מאושרות גם באחוזי רווחיות נמוכים יתר. תקן 21 הוא כלי עבודה ליזמי התכנון. התכנון צריך להיות המוביל ולא התקן. השמאי לא נועד לתכנן".

התייעצתם עם שוק הנדל"ן?

עיני: "שמענו היום הערות ופאנלים ותגובות מהקהל וגם מהיזמים ודיירים ושינינו תוך כדי תנועה, מהתקן ב-2019. השבוע יש ישיבה לאחר הערות של הציבור. להבנתי הוא לא יהיה שונה ממה שפורסם לאחרונה".

על כך השיבה ראשת עיריית יהוד-מונסון, "התהליך דורש נקודת איזון בין כולם, ככל שהמצב יותר ברור, כולם מרוויחים, גם הדיירים יודעים מה הם צריכים לקבל, גם הרשות יודעת וגם היזמים. אני מבינה את דברי השמאי הממשלתי. אם השמאות מעורבת יותר מדי בתכנון, תיתנו סל שלם, תקבעו מה תוספת ראויה.  ודאות היא המפתח לתקן הראוי. גם הגורמים המממנים יודעים לעבוד עם זה".

בתוספת אפס לא ייצא אף פרויקט

לדברי השמאי ארז כהן : "בתקן בחינת רגישות של 0, ,12, 25. ברגע שיש אופציה ל-0 לא יהיה פרויקט התחדשות עירונית ".

בהרי הוסיף: "התקן החדש לקח אותנו אחרונה, עסקאות שמאבדות מסמרות. אין הבחנה בין דירה קטנה לדירה גדולה. בת"א הסתפקו בתוספת קטנה. במקומות פחות יקרים אנשים לא מסתפקים בזה"

עיני: "המטרה של התקן היא לא להחליף את היזם, ולא לנהל משא ומתן, ולא קובע מסמרות של יזמי דירות. התקן נותן לך כלי עבודה. אין דילמה לגבי היטל השבחה ".

*תקן 21 הוא תקן שמאי, שנקבע לראשונה לפני כ-9 שנים ומטרתו להסדיר את המערך הסבוך של תוכניות פינוי-בינוי, שצריכות לעמוד בקריטריונים של תכנון עירוני, אך גם להביא רווחיות סבירה ליזמים, וגם תמורה הולמת לבעלי הדירות