אולג לוקינסקי: "תמ"א 38 היא כלי מרכזי וחסר תחליף להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים"

החלטתה של המועצה הארצית לתכנון ובנייה להאריך את תוקפה של תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים ( תמ"א 38 ) בשנה נוספת, עד לאוקטובר 2023, חתמה חודשים ארוכים של התכתשויות חסרות תקדים בין הממשלה לגורמי התכנון כמו גם בין השחקנים הפעילים בענף הנדל"ן. כעת נותר לראות אם תוספת הזמן הצנועה יחסית שניתה לתוכנית – עד אתמול עוד נשמעו קולות שקראו להאריכה בשלוש שנים – תסייע בהגדלת מספר הפרויקטים המתוכננים, שהתמעטו משמעותית בחודשים האחרונים עקב חוסר הוודאות ששרר בענף.

התגובות להחלטת המועצה הארצית מיהרו להגיע, ונעו בין אנחת רווחה ותקווה שאולי התוכנית תמשיך להתקיים גם אחרי מועד סיומה החדש, לבין כעס ואכזבה של מי שקיוו לנצל את סופה של התוכנית לטובת שינוי תפישתי רחב בתכנון האורבני בישראל. כך למשל ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים, אמר כי על המועצה היה לאריך את תוקפה של התוכנית בשלוש שנים נוספות: " תמ"א 38 היא בראש ובראשונה תוכנית להצלת חיי אדם, ואינה יכולה להסתיים מבלי שיש כרגע חלופה טובה שכבר עובדת בשוק".

בדומה, יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים, אמר כי "הארכת התמ"א מתבקשת וחשובה כדי להוביל לוודאות מסוימת בשוק, שתעזור לצנן במעט את עליות המחירים. אנחנו לא יכולים להרשות לעצמנו לאבד שנים יקרות בקידום ותכנון פרויקטים של תמ"א 38 ".

לעומתם, מי שתמך לאורך כל הדרך בסיום דרכה של תמ"א 38 במועד המקורי, היה מינהל התכנון בראשות דלית זילבר. "נושא ההתחדשות העירונית הוא המשימה המרכזית של מינהל התכנון וכך גם בתוכנית האסטרטגית של מדינת ישראל לשנים הבאות. תמ"א 38 לא עולה בקנה אחד עם מטרה זו ואף מטרפדת אותה", אמרה זילבר בעבר. "צריך לחזור לתכנון ראוי שלוקח בחשבון את האינטרס הציבורי הכולל, תוך חידוש המרקם העירוני וחידוש המרחב הציבורי והתשתיות – לא רק בראייה נקודתית וצרה. התמ"א החטיאה את המטרה בכך שאלפי תושבים נותרו ללא מיגון מפני רעידות אדמה, ודווקא באזורים הרגישים כמו טבריה ובית שאן".

תוכנית ללא תחליף

בקרב יזמי ההתחדשות העירונית, כמו בקרב רבים ממקבלי ההחלטות, קיימת הסכמה לגבי יעילותה החלקית והמוגבלת של של תמ"א 38 . עם זאת, אצל מרביתם שוררת היום שביעות רצון בעקבות החלטת המועצה הארצית. "טוב שהאריכו את התמ"א בשנה, בעיקר לאור העובדה שלא באמת מצאו חלופה טובה וישימה שתחליף אותה", אומר אולג לוקינסקי, מנכ"ל חברת ניו ארה המקדמת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי-בינוי ברחבי הארץ.

לדבריו, מאחר שהתוכנית רלוונטית בעיקר באזורי הביקוש, זה כשלעצמו מהווה פספוס ביחס למטרה המקורית שלה. ועדיין, תמ"א 38 היא כלי מרכזי וחסר תחליף כיום להגדלת היצע הדירות במרכזי הערים ובאזורים הכי חמים ומבוקשים. בתוספת פקטור הזמן – תוכניות במסגרת תמ"א 38 מוציאות לשוק דירות מהר באופן משמעותי בהשוואה לתוכניות פינוי בינוי – אני מאמין שאם התוכנית הייתה מסתיימת באוקטובר הקרוב, היינו עדים להתעצמות הביקוש ולעלייה נוספת במחירי הדירות.

באשר לטענות מינהל התכנון כי המועצה הארצית החמיצה הזדמנות לאמץ תכנון מרחבי ומקיף יותר, לוקינסקי אומר: "אין ספק שתמ"א 38 היא לא תוכנית אידיאלית לאף גורם שמעורב בתהליך, לרבות לרשויות המקומיות ולדיירים. גם אנחנו כחברה יזמית מעדיפים לקדם מתחמי פינוי-בינוי, כמו הרבה יזמים אחרים.

"עם זאת, חייבת להיות תוכנית לבניינים נקודתיים שמסיבות שונות לא יכולים להיכלל במתחמים המיועדים לפינוי-בינוי. זה עניין של שוויוניות. כך למשל קורה כשיש במגרש הסמוך לבניין נכסים מסחריים או ציבוריים, או כאשר הדיירים בבניין השכן כבר קידמו תמ"א ולא ניתן לצרפם למתחם. ראינו כבר בניינים ישנים שקורסים, ולכן לתת להם להיות מחוץ לכל תוכנית התחדשות זה לא אופציה".

לו הדבר היה תלוי בלוקינסקי, וכדי לשפר את התוכנית מבחינת היזמים, הדיירים והרשויות, תמ"א 38 הייתה הופכת לתוכנית מודולרית יותר, שמציעה כמה אפשרויות לתכנון: "היה צריך לייצר מגוון אפשרויות ליישום התוכנית ולא אפשרות אחת. לדוגמא, לאפשר חיזוק ושיפוץ של בניין קיים תמורת ניוד זכויות לפרויקטים אחרים שבהם ניתן לבנות בהיקפים גדולים יותר. עוד אפשרות היא תכנון מתחמים בקו כחול לא רציף, כך שיהיה ניתן לצרף למתחם בניינים בודדים שלא צמודים לגבול המגרש במתחם. כך אפשר היה לחזק את הבניין הבודד מבלי להגדיל את הצפיפות במגרש הבודד, ולהעביר את שאר הזכויות למתחם הגדול".

למעבר לאתר חברת ניו ארהלחצו כאן