היתרי בנייה - המדריך השלם לשנת 2024

היתר בנייה, הנקרא גם 'רישיון בנייה', הוא רישיון אותו מספקת הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, או רשות הרישוי, על פי חוק התכנון והבנייה, תקנות החוק ותקנים מחייבים נוספים בישראל. היתר בנייה ניתן בהתאם לזכויות הבנייה שנקבעו בתכנית המתאר התקפה למיקום בו נמצאת הקרקע.

ההיתר עשוי להינתן לצורך ביצוע שינויים בשימוש במקרקעין או לטובת הריסתו.

את הבקשה להיתר מאשרת רשות הרישוי אלא אם מדובר בבקשה הכוללת הקלה או שימוש חורג , מה שמצריך אישור וועדה מקומית.

אל היתר הבנייה מצורפים מסמכים כגון תכניות המבנה (תשריט),תיאור מילולי כללי של בקשת ההיתר שאושרה, מפת מדידה ואישור רשויות וגופים מוסמכים. בנוסף, ההיתר כולל את הפרטים של הגורמים האחראים לתכנון, לבנייה ולפיקוח על הבנייה. ההיתר מראה את שטחי הבנייה המבוקשים, המבנים עצמם ואת החלוקה בין שטחים עיקריים לשטחי שירות, היחס בין המבנה לסביבה הקרובה, כניסות לרכבים ולהולכי רגל, חיבור לתשתיות ועוד.

היתר בנייה ניתן בעקבות בקשה לקבלת היתר בנייה, המוגשת על ידי בעלי הזכויות על המקרקעין או הגורמים הרלוונטיים לוועדה מקומית לתכנון ולבנייה. הבקשה להיתר נערכת על ידי איש מקצוע מוסמך על פי תקנות המהנדסים והאדריכלים להגשת בקשה. בקשה להיתר מוגדרת על פי תקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות),התש"ל-1970.

מינהל התכנון פרסם מדריך רישוי בנייה- חמישה תהליכים מרכזיים על מנת לסייע לאזרחים להבין את תהליך הוצאת רישוי הבנייה.

תהליך קבלת ההיתר מתבצע מול שלושה גופים עיקריים: הוועדה המקומית (או המרחבית) לתכנון ולבניה, גורמים רלוונטיים במחלקת ההנדסה של הרשות המקומית, וגורמים חיצוניים כמו חברת חשמל, פיקוד העורף וכד'. לפרטים נוספים היכנסו לרשימת הועדות והישובים.

ניתן לעקוב אחרי הגשת הבקשה דרך האתר האינטרנט של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. בנוסף, עורך הבקשה מקבל מספר בקשה איתה הוא יכול לעקוב אחרי הגשת הבקשה במערכת 'רישוי זמין '.

מומלץ לבדוק את זכויות הבניה המותרות בנכס בהתאם לתב"ע המקומית, באמצעות פנייה למחלקת ההנדסה ברשות המקומית. נציגי מחלקת ההנדסה יוכלו לסייע בקביעה האם השינוי\בנייה המתוכננים אפשריים מבחינת התב"ע באזור.

מהו היתר בנייה (רישוי בנייה)?

תהליך קבלת רישוי בנייה\ היתר בנייה הוא תהליך המלווה את הגורם הבונה החל משלבי התכנון ועד לסיום הבנייה. התהליך מבוצע מול הועדה מקומית לתכנון ובנייה.

עבור רוב עבודות הבנייה יש לעבור את תהליך הרישוי כולו ולקבל היתר בנייה, אשר מהוו אישור מהוועד המקומית לכך שהתכנון תורם לתכניות המאושרות ולדרישות הוועדה. עם זאת, ישנן מספר עבודות המצריכות דיווח בלבד ויש להן פטור מהיתר בנייה. פטור מהיתר בנייה חייב גם לא להיות תואם לדרישות הוועדה המקומית והתכניות המאושרות.

תיקון 101 לחוק תכנון ובנייה

תיקון 101 לחוק תכנון ובניה, אשר נודע בתור הרפורמה במערכת התכנון והבניה, שינה באופן מהותי את הליכי הרישוי. על פי מינהל התכנון , מטרתו של התיקון היתה ייעול וקיצור תהליך רישוי הבנייה מתוך שקיפות, בהירות ואמינות, הטמעת שפה אחידה, רלוונטית ודינמית לתקנות הבנייה, עידוד מקצוענות, חדשנות ואחריות בין הגורמים השותפים לבנייה, תרומה לקיימות ושיפור איכות הבנייה.

עקרונות הליכי הרישוי המופיעים בתיקון 101 כוללים קביעת מסלולי רישוי (פטור, רישוי מקוצר, רישוי מלא),הגבלת הזמן להשלמת המסלולים על פי חוק, דרישה לקבלת תיק מידע בתור תנאי להגשת בקשה להיתר, עבודה במערכת אונליין והרמת מכוני בקרה שתפקידם לאשר את תכן הבנייה ולפקח עליו.

אילו עבודות דורשות היתר?

היתר בנייה נדרש עבור רוב עבודות הבנייה, מלבד רשימה מצומצמת של עבודות אשר נקבעו בתקנות בתור עבודות פטורות מהיתר. על פי סעיף 145 בחוק תכנון ובנייה, אשר מגדיר מהן העבודות הדורשות היתר ומהן העבודות הפטורות מהיתר, נכתב כי העבודות הן התוויה של דרך, סלילתה וסגירתה, הקמתו של בניין, הריסתו והקמתו בשנית, כולו או מקצתו, הוספה לבניין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה, או כל עבודה אחרת בקרקע ובבניין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית.

שינוי פנימי מוגדר בתור "שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור".

ניתן לראות כי כמעט כל פעולה במקרקעין מצריכה קבלת היתר בנייה.

במקרה בו גיליתם לאחר הבנייה או השינוי במבנה על כך שהיה צורך בהגשת בקשה להיתר, ניתן להגיש בקשה בדיעבד, אך רק אם ישנן זכויות בנייה. במקרים בהן אין זכויות בנייה, יוגש צו להריסה. תהליך בקשת ההיתר במקרה זה דומה, אך היחס מהרשויות צפוי להיות שונה. כמו כן, בהגשת הבקשה יש לציין כי מדובר בבנייה קיימת, ולהציג זאת בתכניות.

השלבים בדרך לקבלת היתר בנייה

התהליך מורכב מ-5 שלבים מרכזיים: התקשרות עם עורך בקשה, קבלת מידע להיתר, תכנון, קבלת היתר בנייה, מהלך הביצוע.

שלב ראשון –התקשרות עם עורך הבקשה

על פי חוק, עורך בקשה להיתר בנייה יכול להיות מהנדס, אדריכל , הנדסאי בניין או הנדסאי אדריכלות, אשר יהיה אחראי על תכנון הבנייה וילווה את תהליך הרישוי.

רק עורך בקשה מוסמך להגיש בקשות לוועדה מקומית לתכנון ולבנייה.

שלב שני – בקשת מידע להיתר

מידע להיתר (תיק מידע תכנוני) כולל את ההוראות וההנחיות לכל שלבי הליך הרישוי. ללא מידע להיתר, לא ניתן לבקש היתר. את המידע להיתר יש לבקש מהוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, על מנת שתנפיק תיק מידע, דרך בקשה של עורך הבקשה ובאמצעות המערכת המקוונת לרישוי בנייה, רישוי זמין . בשלב זה יש להגדיר את מהות הבקשה להיתר, על מנת לקבל מידע מדויק מהרשות. תיק המידע כולל את כל המידע התכנוני הרלוונטי לבקשה להיתר, כולל זכויות ושימושים על פי התבע"ות התקפות לשטח, לצד התנאים להשלמה עד לקבלת היתר.

תיק המידע מתקבל 30 ימי עבודה לאחר קליטת הבקשה. לפני קליטת הבקשה, הוועדה תבצע בדיקה לכך שהבקשה כוללת מפת מדידה מעודכנת, תצלומים של המגרש ופרטי המגרש. בדיקה זו לוקחת 5 ימי עבודה לכל היותר. תיק המידע תקף לשנתיים מיום הקבלה שלו.

שלב שלישי – תכנון

לאחר קבלת המידע להיתר, אפשר להגיע לתכנון אדריכלי של הבניין ולהכין את הבקשה להיתר, אשר תכלול אישורים מהגורמים הרלוונטיים בהתאם לדרישות במידע להיתר שהתקבל. את התכנון מבצע עורך הבקשה.

שלב רביעי – הגשת בקשה להיתר

את הבקשה להיתר מגישים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, אותה מגיש עורך הבקשה דרך ' רישוי זמין '. ישנן עדיין רשויות הדורשות הגשה ידנית של תכנית הבקשה להיתר. את הבקשה ניתן להגיש רק לאחר השלמת כל התנאים לקליטת בקשה על פי תיק המידע.

לכל רשות תנאים משלה לקבלת הבקשה, כאשר בין התנאים ניתן למצוא אישורים של מחלקות של הרשות עצמה כמו מחלקת תנועה, אישורים של גופים חיצוניים כמו פיקוד העורף, אישורי יועצי נגישות, הגשת תיק פרסום במקרה של הקלות ושימושים חורגים, וכד'.

משלב זה, עד לקבלת ההיתר ישנם מספר שלבים:

בדיקת סף

עוד לפני קליטת הבקשה, תבוצע בדיקה לכך שהבקשה ברורה וכוללת את כל המסמכים והאישורים הנדרשים. לאחר בדיקת תנאי הסף הבקשה תיקלט במערכת. זמן הבדיקה הוא לכל היותר 10 ימי עבודה.

בדיקת אישור תכנוני (בקרה מרחבית) וקבלת החלטת ועדה

שלב זה כולל בדיקה של מחלקת הרישוי לאישור הבקשה מבחינה תכנונית וקבלת החלטת ועדה.

בשלב הבדיקה נבדק כי תכנית הבקשה להיתר תואמת את התב"עות התקפות ואת הנחיות הועדה. בנוסף, נבדקת איכות התכנית מבחינה גרפית, חישובי השטחים וכד'. חשוב לציין כי לאחר דיון בבקשה לא ניתן לבקש ביצוע של תיקונים בתכנית, כך ששלב זה מאופיין בחזרות על התהליך מול בודקי התכנית.

אם הבקשה אינה כוללת הקלות, לרשות הרישוי עד 45 ימי עבודה להשלים את הבדיקה\בקרה ולשבץ בקשה תואמת-תב"ע לדיון בוועדה. אם הבקשה כוללת הקלות (כאשר תכנון הבניין כולל שינוים מתוכנית המתאר המאושרת),על הבדיקה להתבצע עד 90 ימי עבודה מיום קליטת הבקשה.

שלב הדיון וההחלטה בועדה מווה שלב טכני משום שהבקשה מגיעה לאחר אישור של גורמים רבים. הבקשה משובצת לדיון ברשות הרישוי, ועדת משנה או דיון בהתנגדויות – לפי מהות הבקשה. לאחר היון מתקבלת ההחלטה של הוועדה האם לאשר, לדחות או לשוב ולדון בבקשה. אם הבקשה אושרה, היא עוברת לשלב בקרת התכן – בקרה הנדסית על התכנון.

בדיקת עמידה בדרישות בטיחות השימוש במבנה (בקרת תכן)

לאחר החלטת הועדה על אישור הבקשה להיתר תיערך בדיקה האם הכנון המוצע עומד בדרישות בטיחות השימוש במבנה. על עורך הבקשה להגיש לוועדה המקומית את המסמכים והרישות לבדיקת התכנון לעמידה בבטיחות השימוש במבנה המוצע. במרבית המקרים מדובר באישור גורמי כיבוי, משרד הבריאות וכד', אשר מוכנים לבדוק ולאשר את הבקשה רק לאחר קבלת החלטת ועדה. אחרי השלמת התנאים לבקרת תכן, יש להגיש תכניות סופיות להיתר ואת האישורים שהתקבלו במערכת המקוונת.

לאחר קבלת כל המסמכים, על הבדיקה תבצע תוך 30 ימי עבודה לכל היותר. שלב זה מתקיים במקרה בו אין צורך במכון בקרה. בפועל שלב זה יכול לקחת שישה חודשים ויותר.

תוקף החלטת הועדה עומד על שנתיים מיום קבלת ההחלטה.

דרישת תשלום

אם כל השלבים עד כה עברו באופן תקין, הועדה המקומית תשלח דרישת תשלום (אגרות בנייה, היטלים והשבחות) תוך 10 ימי עבודה. למגיש בקשה ש 5 ימי עבודה לשלם, ואז יש בידם היתר בנייה.

לכל ועדה מקומית ישנן הוראות ספציפיות באשר לתשלום.

תוקף היתר הבנייה עומד על 3 שנים מיום קבלתו.

שלב חמישי- ביצוע הבנייה

לאחר קבלת ההיתר, יש להשלים דרישות, מינויים והצהרות, כגון מינוי קבלן, ולאחר מכן להגיש בקשה לאישור תחילת עבודות. בקשה זו תוגש על ידי האחראי לביקורת על הביצוע (עורך הבקשה או כל אדריכל , מהנדס הנדסאי בנין או הנדסאי אדריכלות אחר אשר מלווה את מהלך הביצוע). אישור תחילת העבודות יתקבל תוך 5 ימי עבודה ולאחריו ניתן להתחיל בבנייה.

פטור מהיתר בנייה

אחד מהעקרונות החדשים של הליכי הרישוי על פי תיקון 101 לחוק תכנון ובניה הוא הגדרה של מסלול רישוי לעבודות פטורות מהיתר. על פי סעיף 145 (ג) לחוק,

״ (א) שר הפנים יקבע פטור מהיתר להקמתם של סוגי בניינים, לביצועם של סוגי עבודות ולסוגי שימושים שיקבע, ובלבד שמתקיימים בהם כל אלה, לפי העניין:(1) הם פשוטים מבחינה הנדסית;(2)  אין בהם כדי ליצור סיכון, הפרעה, מטרד או מפגע סביבתי של ממש;(3)  השפעתם על חזות הבניין, על הסביבה ועל אופיין ומאפייניהן, מעטה;(4) הם לא פוגעים בשלד הבניין וביציבותו או במערכות הבניין ובתפקודיו.״

באתר מינהל התכנון, מפורטת רשימה של עבודות עם פטור מהיתר, ביניהן בניית מחסום בכניסה לחנייה, התקנת גגון, עבודות לשיפור נגישות, פרגולות (עם חיבור של פאה אחת למבנה ושטח עד 20 מ"ר),התקנת גדר (עד גובה 1.5 מטר וקיר תומך עד 1 מטר),התקנת עזרי בנייה כמו מצלמות, גופי תאורה, מתקן חנייה לאופניים, מבנה טכני (עד 6 מ"ר וגובה עד 3 מטרים, ללא השפעה ממשית על הסביבה הקרובה),מבנים זמניים (מכולה, אוהל או סככה),סגירת חורף, מחסנים ומבנים יבילים לשמירה (עד 6 מ"ר וללא חיבור לתשתיות, אנטנות ועוד.

תקנות התכנון והבניה מפרטות רשימה של עבודות פטורות מהיתר כמו התקנת גגון, בניית מחסום בכניסה לחניה, עבודות פיתוח ושיפור נגישות ועוד.

בנוסף, החוק קובע כי ועדה מקומית ראשית לקבוע הנחיות מרחביות המפרטות את התנאים לביצוע עבודות פטורות מהיתר. אצל רשויות מקומיות רבות ההנחיות המרחביות מפורסמות באתר הוועדה המקומית, וניתן לקבל אותן גם ממחלקת הרישוי. בכל מקרה, ההמלצה היא לפנות לוועדה לפני שמבצעים עבודה שאמורה להיות פטורה מהיתר, על מנת לתאם איתה את העניין ולוודא שאכן התנאים לפטור קיימים. חלק מהעבודות הזכאיות לפטור מהיתר דורשות בכל זאת הגשת אישורים, דיווח לפני הביצוע או אחריו.

חלק מהעבודות הפטורות מהיתר דורשות הגשת אישורים כאלה ואחרים, דיווח לפני ביצוע או אחרי ביצוע. טופס דיווח על עבודה פטורה מהיתר ניתן למצוא כאן.