חוק ההסדרים - המדריך המלא לשנת 2024

חוק ההסדרים, או בשמו המלא 'חוק ההסדרים במשק המדינה', הוא איגוד של תיקוני חקיקה שממשלת ישראל מגישה לחקיקה בכנסת סביב כל אישור תקציב שנתי או דו-שנתי, העוסקים במגוון נושאים שהממשלה מעוניינת לקדם. חלק מהסעיפים הכלולים בו נועדו להקטין את ההוצאה התקציבית לאותו תקציב, בעוד שחלק מהם נועד לקדם רפורמות כגון הפרטות וצעדים נוספים, לעתים תוך ביטול חוקים קיימים.

הדיונים בחוק ההסדרים נערכים לרוב במקביל לדיונים על חוק התקציב, בעקבות העובדה כי יישום המדיניות הכלכלית מתבטא בתקציב ובאופן פרקטי משום שהבאת חוק ההסדרים יחד עם חוק התקציב מבטיחה את ההצבעה בעד חוק זה.

בעבר החוק כונה "חוק המדיניות הכלכלית", "החוק להגברת הצמיחה והתעסוקה ולהשגת יעדי תקציב", "חוק מדיניות כלכלית", "חוק התוכנית להבראת כלכלת ישראל", "חוק התייעלות כלכלית". בפועל, מדובר במספר חוקים, אך באופן ציבורי הם נתפסים כחוק אחד.

חוק ההסדרים הראשון נחקק ב-1985 כחוק לשעת חירום, אשר משלים את התוכנית הכלכלית של הממשלה לייצוב המשק.

ההבדלים בין חוק ההסדרים לחוק רגיל

 ההבדלים המרכזיים בין חוק ההסדרים לחוק רגיל לחוק ההסדרים הוא שהיוזם של חוק ההסדרים הוא משרד האוצר לעומת חוק רגיל בו היוזם הוא המשרד הממשלתי הממונה על יישום החוק, העובדה כי בחוק ההסדרים הממשלה מאשרת עקרונות כלליים של המדיניות שלה לשנת התקציב הבאה ומשרד האוצר מגבש לפינם את הצעת חוק ההסדרים ומביא אותה לאישור ועדת שרים מיוחדת בראשות משרד המשפטים, לעומת חוק רגיל בו המשרד שיזם את החוק מגשי תזכיר ליתר משרדי הממשלה, המעבירים את ההערכות וההשגות שלהם ולבסוף ועדת השרים לענייני חקיקה מאשרת את הנוסח המונח על שולחן הכנסת לקריאה ראשונה.

סעיפים הקשורים לנדל"ן בחוק ההסדרים האחרון

בהתאם למגוון התחומים בהם עוסק חוק הסדרים, ניתן למצוא בו סעיפים הקשורים לעולם הנדל"ן, ההתחדשות העירונית והבנייה.

חוק ההסדרים - התחדשות עירונית

אחד השינויים המשמעותיים בחוק ההסדרים האחרון בתחום ההתחדשות העירונית עוסק בנושא מכירת הנכס בתקופה של ביצוע פרויקט פינוי בינוי.

עד עכשיו, הטבות המס במכירת דירה נינתו לדירות למגורים בלבד, כאשר דייר שרצה למכור את הדירה לאחר פינויה, לא היה יכול ליהנות מהפטורים או מהטבות המס עד להשלמת הבנייה, משום שהדירה שנהרסה נחשב בתור דירה שבנייתה לא הסתיימה. התיקון בחוק ההסדרים מאפשר לבעלי נכסים למכור את הנכס בכל תקופת הפרויקט ובכל זאת לקבל את ההטבות או הפטורים של המס לדירת מגורים.

המכירות עד כה אופשרו רק לאחר קבלת טופס 4 – ועד נקודה זו העסקה נחשב למכירת קרקע, עם מיסוי גבוה יותר. עם זאת, לשון החוק אינה מגדירה האם דירת המגורים הנמכרת תיחשב בתור הידרה הישנה או הדירה החדשה.

תגובת רשות מקומית לתוכנית בנייה ואחריותה לפיתוח תשתיות בשכונה חדשה

תוכניות לבנייה של עשרות אלפי יח"ד תקועות בעקבות משא ומתן בין העיריות למשרד הבינוי או לרשות מקרקעי ישראל בכל הנוגע להיקף הבנייה ומימון פיתוח התשתיות. על פי אחד מסעיפי החוק, ההצעה כי לאחר הודעה של המדינה לרשות המקומית על כוונתה לשווק קרקע עם ייעוד מגורים על שטח הרשות, הרשות תקבל 60 יום לתגובה, כאשר בתגובה הרשות תצטרך להודיע כיצד היא מבקשת לפתח ולממן את התשתיות הנחוצות להקמת השכונה. אם התגובה לא נמסרת, המדינה נכנסת לתפקיד הרשות ומפתחת את התשתיות בעצמה.

רישוי עצמי – סמכות אדריכלים לחתימה על היתרים

עוד רפורמה בחוק ההסדרים היא בתחום היתרי הבנייה – הכוונה היא להסמיך אדריכלים מנוסים לחתימה על היתר בנייה במקום הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. היתרים שניתנו במסלול זה יחויבו בקבלת אישור ממכון בקרה, על מנת לוודא את ההיבטים הבטיחותיים.

הרפורמה כוללת גם ביטול של אפשרות לקבלת הקלה מתוכניות בנייה- כלומר, זכויות הבנייה הניתנות בתוכנית מאושרת יהיו סופיות ולא יהיה ניתן לבקש תוספת.

הסבת שטחים המתוכנים למשרדים - למגורים

על פי נתוני מנהל התכנון, בשנים האחרונות אושרו תוכניות לבנייה של עשרות מיליוני מ"ר של משרדים, אך חלק גדול מתוכניות אלו לא ייצאו לפועל בעשורים הקרובים. כחלק מחוק ההסדרים, במשרד האוצר החליטו לאפשר לרשות מקומית לשנות 30% עד 50% משטחי המשרדים המאושרים ולהחליפם במגורים- ללא הליך תכנון מחדש. הכוונה היא לתכנן דירות קטנות (מיועדות למשקי בית ללא ילדים או למבוגרים) כך שהרשות לא תזדקק לפתח מוסדות ציבור ושירותים הנדרשים לסביבה של משפחות עם ילדים.

הגדלת זכויות הבנייה בסמוך למטרו - וגביית מס בהתאם

סעיף נוסף מיועד ללכידת העלייה בערך הקרקע לטובת מימון פרויקט המטרו. התכנון הוא שבמגדרים הקרובים לתחנות המטרו, מוסדות התכנון יאשרו בנייה צפופה ולגובה, יגדילו את זכויות הבנייה וכך שווי המגדרים יעלו. בהתאם, משרד האוצר מבקש לגבות מס של 75% מעליית שווי הקרקע (40% לעירייה, 35% למדינה למימון פרויקט המטרו).

הפחתת 'עררי סרק'

עוד הצעה של האוצר היא צעדים להפחתת 'עררי סרק', על ידי הטלת אגרות על פנייה לועדות ערר, מתוך מטרה להאיץ את הסרת החסמים. כלומר, מי שירצה להגיש התנגדות לתוכנית בנייה בועדת ערר לתכנון ובנייה, יצטרך לשלם אגרה.

קביעות שיעור היטל ההשבחה על ידי הרשות המקומית

עד החלת חוק ההסדרים, היטלי ההשבחה נקבעו סמוך למתן היתר הבנייה, מה שהוביל לרמה גבוהה של אי ודאות ואף לאי הוצאה לפועל של פרויקטים בעקבות חוסר היתכנות כלכלית.

חוק ההסדרים החדש קובע כי כל רשות עירונית רשאית לחלק את שטח השיפוט שלה לאזורים שונים ולהחליט האם שיעור היטל ההשבחה יעמוד על פטור מלא, 25% או 50%.

הרשויות קיבלו עד סוף מאי 2022 לקביעת שיעורי היטלי ההשבחה, כאשר כל רשות שקלה את שיעורי ההיטל בהתאם לאינטרסים שלה לבנייה והתחדשות עירונית בשטחה, שווי הקרקע וגורמים רבים אחרים.

דייר סרבן ועבירות בנייה

חוק ההסדרים מציע שהרוב לתביעת דייר סרבן (המתנגד למימוש פרויקט פינוי בינוי ) יהפוך מ-80% לשני שליש, מה שיקל על התביעה של דיירים המעכבים פרויקטים. בנוסף, ההצעה היא שבעלי דירות שביצעו עבירות בנייה, לא יוכלו להיות חלק ממניין הרוב הנדרש לתביעת דייר סרבן – זאת על מנת למנוע מדיירים שהרחיבו את הדירה שלהם בלי היתר ינסו לסכל הליך פרויקט התחדשות עירונית .

תנאי סיום התקשרות בין דיירים ליזם

עוד חידוש של חוק ההסדרים האחרון הוא ההצעה לכך שאם הסכם ההתקשרות של דיירים עם יזם לא הגיע לתוכנית מפורטת תוך 4 שנים או שהיזם לא יצר קשר עם לפחות 50% מבעלי הדירות תוך שנתיים, הדיירים יכולים לבטל את העסקה מהצד שלהם באופן חד-צדדי.

עידוד העירייה להוציא היתרי בנייה דרך הסכם מסגרת

חוק ההסדרים של התקציב הנוכחי מציג גם תמרוץ לרשות המקומית לפעול לקידום התחדשות עירונית באמצעות חתימה על 'הסכם מסגרת' בין הרשות להתחדשות עירונית לרשות המקומית, הכולל התחייבות של הרשות המקומית להנפיק היתרי בנייה ל-3,500 יח"ד בקצב של 600 יח"ד בשנה.

על פי החוק, תהיה אפשרות לסנקציה מצד המדינה של ביטול הסכם המסגרת במקרה בו הרשות המקומית לא עומדת ביעד של הוצאת היתרי בנייה במשך שנה.

בתמורה לחתימה על הסכם המסגרת, הרשות המקומית מקבלת תקציב לצורך הקמת תשתיות תומכות לפרויקטים (מים, ביוב, חשמל, חינוך ועוד).

סיכום

לסיכום, חוק ההסדרים הוא איגוד של סעיפים רבים ממגוון עצום של תחומים, המוגש יחד עם התקציב השנתי, מתוך מטרה להסדיר את הוצאות התקציב ולבצע רפורמות.

חוק ההסדרים האחרון כלל מספר סעיפים המשפיעים על שוק הדיור, הנדל"ן וההתחדשות העירונית.