דיור ציבורי - המדריך השלם לשנת 2024

דיור ציבורי הוא סוג של מדיניות דיור שמטרתה היא אספקת דיור למשקי בית שאין ביכולתם לרכוש או לשכור דירה בשוק הפרטי. בעשור הראשון לאחר הקמת מדינת ישראל, התבצעה בנייה נרחבת של דיור ציבורי על מנת להקל על המצוקה של העולים החדשים בישראל. מאז שנות ה-80 של המאה הקודמת יורד בהתמדה מלאי הדירות הציבוריות והתחזוקה שלהן נחשבת לירודה.

הדירות בדיור הציבורי מנוהלות על ידי חברות אכלוס מטעם משרד הבינוי והשיכון: עמידר, עמיגור, חלמיש, ח.ל.ד ושקמונה. חברות אלו משכירות את הדירות לזכאים תורת שכר דירה שגובהו נקבע על ידי משרד הבינוי והשיכון .

באופן כללי, הטיפול בנושא נמצא תחת אחריותו של משרד השיכון והבינוי. במקרה של עולים חדשים – שיכון הזכאים נמצא באחריות משרד העלייה והקליטה.

ראשית הדיור הציבורי

הדיור הציבורי החל בישראל על רקע העלייה ההמונית למדינה בשנות ה-50 של המאה ה-20. על מנת לספק להם פתרון דיור, התבצעה בנייה נרחבת של שיכוני דיור ציבורי עבור מפוני המעברות. בשנים האלו, הבנייה הציבורית היוותה כמחצית מהבנייה למגורים בישראל- בין 1949 ל-1958, נבנו כ-200 אלף דירות לדיור הציבורי, יחד עם כ-60 אלף דירות זמניות. הבנייה המואצת התאפשרה בעקבות תקנות התכנון המנדטוריות שהיו בתוקף עד לאישור חוק התכנון והבנייה ב-1965, אשר לא חייבו אישור של ועדת תכנון ונתנו חופש למתכננים ממשלתיים. הבנייה הציבורית נעשתה בשנים האלו בעיקר בפריפריה.

עוד בתקופת השיא של הבנייה הציבורית בשנות ה-50 של המאה הקודמת, המדינה העדיפה למכור את הדירות הציבוריות לדיירים ועודדה בעלות פרטית באמצעים של הנחות וסבסוד משכנתאות, זאת על מנת להפחית את העומס התקציבי של הקמת השיכונים ותחזוקת המבנים. בשנות ה-60 של המאה ה-20, כמחצית מהדירות הציבוריות שנבנו עברו לבעלות הדיירים. הדירות שנותרו בבעלות ציבורית הושכרו לעולים חדשים במחיר של כ-50% משכר הדירה בשוק הפרטי. נטל התחזוקה שעבר לבעלי הדירות, להם לא היה את הידע, היכולת והמיומנות לתחזק בתים, הוביל להזנחה של חלק ניכר מהנכסים.

בתחילת שנות ה-70 של המאה הקודמת, נרשמה ירידה בביקוש לדיור הציבורי, בין היתר בעקבות הסטיגמה שדבקו בו בתור 'דיור לעניים', במקביל לגידול בביקוש לדירות לרכישה. לכן, הממשלה הגיבה במעבר מסיוג בצד ההיצע (כמו דיור ציבורי),להתערבות בצד הביקוש (סיוע לרוכשים ולקבלנים).

במשך השנים היקף הדיור הציבורי ירד מאוד, מעבר שלא היה ייחודי לישראל ותאם למגמות הפרטה בעולם, אך בעוד שבאירופה המשיכה בניית דיוק ציבורי לשמירה על מלאי חיוני, בישראל נפסקה הבנייה לדיור ציבורי באופן מוחלט.

מאז חקיקת חוק הדיור בציבורי ב-1998, לא נבנו דירות ציבוריות חדשות ומספרן ירד בהתמדה, באמצעות עידוד מכירת הדירות לדייריהן. על פי נתוני משרד הבינוי והשיכון , משנת 1999, בה נמנו 108 אלף דירות ציבוריות ועד אוגוסט 2011, נמכרו כ-37,500 דירות – מתוכן 33,400 במבצעי מכירה לדיירים. מאז 1999 נערכו מספר מבצעי מכר בהן הדירות מוצעות לדיירים לרכישה בהנחה. בשנת 2012, על פי נתוני מבקר המדינה, נותרו 63,000 דירות ו-2000 דירות נוספות שהופנו לשימושים אחרים כגון מוסדות ציבור.

נכון לספטמבר 2021, ברשות המדינה היו כ-52,000 אלף דירות בדיור הציבורי, כ-5,600 זכאים ממתינים לדירה בדיור הציבורי ברשימות של משרד השיכון, לצד 5,000 נוספים שמגישים בקשה לדיור ציבורי בכל שנה ונדחים. על פי דו"ח מבקר המדינה, פרק הזמן הממוצע שהמתינו מקבלי דירות בדיור הציבורי (לדירה ראשונה) בשנת 2019 עמד על 31 חודשים.

זכאות לדיור ציבורי בישראל

אזרחים הרוצים להתעניין האם הם זכאים לדיור ציבורי, יכולים לקבל את התנאים העדכניים ביותר לזכאות ואופן קבלת הזכאות בפנייה למחלקת אכלוס של משרד הבינוי והשיכון במחוז בו הם מתגוררים, או בפנייה אל החברות העירוניות-ממשלתיות לאכלוס.

בעקבות המחסור בדירות ציבוריות, הקריטריונים לזכאות הוקשחו במהלך השנים, והחל מ-2012 זכאים לדיור ציבורי משפחות בעלות שלושה ילדים לפחות אשר ממצות את כושר ההשתכרות שלהן ומקבלת קצבת הבטחת הכנסה או שההכנסה שלהן אינה עולה על 'הכנסה מזכה' המתעדכנת מעת לעת, או נכים רתוקים לכיסא גלגלים שהשכר שלהם אינו גבוה מהשכר הממוצע במשק.

על מנת לקבל אישור זכאות לדיור ציבורי, על המשפחה לעמוד בארבעת התנאים הבאים: מחוסרי דירה, 3 ילדים ומעלה, זכאות להבטחת הכנסה במשך שנתיים או קבלת השלמת הכנסה במשך שנה והכנסה כוללת שאינה גבוהה מההכנסה המזכה.

עבור זקנים, מי שאין בבעלותו דירה (מלאה או חלקית) והוא מתקיים מקצבת הסקנה של הביטוח הלאומי בלבד, זכאי לדיור ציבורי. בנוסף, זכאים גם זקנים המרותקים לכיסא גלגלים.

גם בני זוג נשואים, אשר אחד מהם (או שניהם) נכים בשיעור של 75% והם מתקיימים מקצבה בלבד ואין ברשותם דירה, זכאים לדיור ציבורי.

זכות למגורים בדירה ציבורית אינה ניתנת להעברה או לוויתור כלפי בן זוג, כולל בן זוג לשעבר, ואינה ניתנת לאיזון כחלק מ'איזון משאבים' בין בני הזוג או לחלוקה.

דייר ממשיך

על פי חוק זכויות הדייר בדיור הציבורי, כאשר נפטר דייר מוגן בדירה ציבורית או כאשר הדייר עובר למוסד סיעודי, זכאי בן\בת זוגו, בנו\בתו או נכדו\נכדתו להמשיך להתגורר באותה הדירה ובאוםת התנאים בהם התגורר הדייר הקודם. שכר הדירה שישלם הדייר הממשיך יהיה זהה במהלך השנתיים הראשונות לזה ששילם קודמו. על מנת לקבל מעמד דייר ממשיך, צריכים להתקיים שני תנאים: קרוב המשפחה התגורר עם הדייר המקורי ב-3 שנים לכל הפחות שלפני מותו או מעבר שלו למוסד, ואין בבעלותו דירה אחרת. ב-2009 תוקן החוק ושלל את זכות הדייר הממשיך למגורים בנכס אם אינו עומד בעצמו בתנאי הזכאות.

ביקורי מעגל

על מנת לאמת את נתוני הדיירים והשימוש בדירה הציבורית, נערכים ביקורים בדירות הציבוריות מטעם החברות המשכנות בתדירות של פעם בשנה לפחות. ביקורים אלו ידועים בתור 'ביקורי מעגל', שמטרתם בדיקה האם השימוש בדירה הוא למגורים בלבד, האם הדירה משמשת ת החותמים על חוזה השכירות ובני ביתם בלבד, ומספר הנפשות המתגוררים בדירה.

זכאות ותנאים לרכישת דירה בדיור הציבורי

על מנת להיות זכאים לרכישת דירה בדיור הציבורי, אשר ניתנת בהנחה משמעותית מהמחיר המקורי\שווי השוק, יש לעמוד במספר קריטריונים: דירים המתגוררים בשכירות בדיור הציבורי במשך 5 שנים לפחות באחת החברות המאכלסות: עמידר, עמיגור, שקמונה, חלמיש, חל"ד, אזורים (שיכון ופיתוח),לשוכרים אין דירה ולא היתה בבעלותם דירה, לרבות זכויות כלשהן בדירה או בחלק מדירה (לרבות רישום פורמלי) במהלך תקופת מגוריהם בדירה הציבורית, בשווי של יותר מ-350,000 ₪ (צמוד מדד) או מקרקעין בשווי גדול מכך, ובנוסף השוכרים לא קיבלו סיוע ממשלתי כלשהו לרכישת דירה.

המעוניינים ברכישת דירה בדיור הציבורי צריכים להגיד בקשה על ידי חברת האכלוס ממנה שכרו דירה. החברה מעבירה את הבקשה למשרד השיכון ואחראית לחזור לדיירים עם אישור\דחייה של הבקשה.

זכויות השוכרים בדיור הציבורי

דייר חדש

לפני חתימה על חוזה שכירות בדיור הציבורי, הדייר רשאי לבדוק את הנכס ולוודא תקינות של תשתיות בסיסיות בדירה (דוד חימום, צנרת ביוב). במקרה והתגלתה בעיה, על החברה המאכלסת לדאוג לתיקון שלה. בדירות המיועדות לזקנים, על החברה לדאוג להתקנת סורגים בקמות הקרקע ולידיות אחיזה בשירותים.

בין הבעיות אותן יש לתקן לפני כנישה לדירה: בעיה בצנרת, חלונות ותריסים שבורים, תיקון גגות רעפים, איטום סדקים בגג ובקירות, תיקון מעקות וסורגים, תיקון דוד חשמל\שמש, אסלה וכיורים, מרצפות פגומות\חסרות, ארונות מטבח, סיוד וצביעה.

דיירים המתגוררים בדירה

החברה המאכלסת אחראית לתיקון בדירה על פי מדרגות של 'השתתפות עצמית' של הדייר: מי שמתקיים מקצבאות קיום של הביטוח הלאומי- ישתתף ב-5% מעלות התיקון. שוכרי דירה במסלול שכר דירה חופשי- 25% (בהתקנת דודי שמש- 10%),ואחרים ישתתפו ב-10%. בין היתר התיקונים כוללים: צנרת מים חמים\קרים, צנרת ביוב, תקלות חשמל, חלונות לא יציבים, מרצפות ואריחים, איטום בין כיור לשיש, איטום סדקים בגג ובקירות, מעקות לא יציבים, מסתורי כביסה, מחיצות ודלתות פנימיות.

רשימות הנושאים המלאות לתיקונים עבור דייר חדש ודייר קיים מופיעות באתר משרד השיכון והבינוי.

בכל פניה באשר לליקוי, החברה מאכלסת מחויבת להשיב תוך 30 יום ממועד הפנייה ולתקן את הליקוי תוך 60 יום לכל היותר. משרד השיכון מפעיל ועדת חריגים לתיקונים שאינם כלולים ברשימת התיקונים המחויבים. הועדה מיועדת בין היתר לזקנים בני 75 ומעלה המתקיימים רק מקצבה ומתגוררים בדירה 8 שנים ויותר, משפחות המתקיימות מקצבאות בהן אחד מבני המשפחה נכה מעל 75% קבוע וגרות 8 שנים ומעלה בדירה, משפחות בהן אחד מבני המשפחה סובל ממגבלות רפואיות קשות וגרים בדירה 8 שנים ומעלה, ונכים רתוקים לכיסא גלגלים המתגוררים בדירה 8 שנים ויותר.

תהליך לקבלת דירה בדיור הציבורי

התהליך מורכב ממספר שלבים: הוצאת תעודת זכאי לדיור ציבורי, פנייה לוועדת חריגים למי שלא עונה על תנאי הזכאות וערעורים, המתנה לדירה בדיור הציבורי (ניתן לקבל סיוג מוגדל בשכר דירה לדירה אותה שוכרים בזמן ההמתנה),קבלת דירה בדיור הציבורי, תיקון ליקויים בדירה במהלך המגורים, החלפת דירה בגלל אי-התאמה (במידת הצורך).

הבקשה והנפקת התעודה כרוכה בתשלום של 30 ₪. יש לפנות לאחת מחברות ההרשמה לסיוע בדיור ולמלא טופס בקשת סיוע בדיור. בין המסמכים אותם יש לצרף לבקשה: מכתב הסבר, תעודת זהות, תעודת נישואים, תעודת זהות של ילדים מתחת לגיל 21 הגרים עם מגיש הבקשה, פרטי אחים ואחריות, אישור על שירות חובה בצה"ל או שירות לאומי\אזרחי, הכנסות (שכר עבודה, גמלת הבטחת הכנסה) וכל מסמך תומך בבקשה.

מקרים בהם יש לצרף מסמכים נוספים: הריון, נכים, עולים חדשים, קשישים, נכי המלחמה בנאצים, משפחות חד-הוריות, זוגות נשואים, ידועים בציבור, גרושים, אלמנים, עגונות, חיילים בודדים בצה"ל\שירות לאומי, בעל דירה, שוכר דירה בשכירות מוגנת, שוכר דירה מחברה מאכלסת.

משרד הבינוי והשיכון יעביר אישור על הבקשה והמסמכים, ובתוך 30 יום ממועד הגשת הבקשה, על משרד הבינוי והשיכון להודיע האם המבקש עומד בכללים ומהן הדרכים לערער על ההחלטה. למי שאושרה הזכאות, תונפק תעודת זכאות שתישלח דרך החברה המספקת את שירותי שכר הדירה (שבמשרדיה הוגשה הבקשה).

לאחר אישור הבקשה לסיוע בדיור והנפקת תעודת זכאות, מועברת הודעה לחברה המאכלסת והזכאים מצטרפים לרשימת הממתינים לדירות הציבוריות. כאשר מתפנה דירה, החברה המאכלסת מזמינה את הזכאים לפי הסדר המוגדר בדוח הקדימויות על מנת להתרשם מהדירה. לזכאים 4 ימי עבודה להשיב על ההצעה. זכאים שמסכימים יוחתמו על ידי החברה המאכלסת על חוזה לשכירות הדירה. אם תוך 4 ימים הזכאים לא השיבו בחיוב להצעה או שהחליטו לדחות אותה, הדירה תועבר לזכאים הבאים בתור ברשימת הממתינים.
זכאים שהוצעה להם דירה וסירבה להצעה, יוחתמו על ידי החברה המאכלסת על סירוב. זכאי שסירב ל-2 הצעות לדירות המתאימות לנתונים שלו, לא יהיה זכאי להצעות נוספות עד לתום תקופת הזכאות שלו.

תקופת הזכאות

הזכאות לדיור ציבורי היא למשך 4 שנים מיום הגשת הבקשה (כל עוד לא השתנה המעמד של הזכאי ל'בעל דירה' או 'בעל חלק מדירה'). במהלך תקופת הזכאות יש לדווח על שינויים כמו שינוי במצב האישי, שינוי במספר הילדים, שינויים בנוגע לבעלות על דירות, תעסוקה, הכנסה וכד'- דרך החברה המשכנת.

בתום תקופת הזכאות, על מנת להמשיך בקבלת סיוע, יש לחדש את ההרשמה. חודשיים לפני תום תקופה הזכאות, החברה המאכלסת שולחת לזכאים הודעה על סיום התקופה עם פירוט המסמכים

ועדת חריגים וערעורים

מי שזכאותו נדחתה או שאינו מרוצה מהזכאות שאושרו לו, רשאי לפנות לוועדות של משרד הבינוי והשיכון . משפחות ונכים יחידים חסרי דירה שלא עונים על תנאי הזכאות הכליים יכולים לפנות לוועדת חריגים. מי שמעוניין לערער על הזכאות שנקבעה לו, יכול לפנות לוועדה הציבורית לערעורים. הפנייה נעשית באמצעות החברה המשכנת. יש להגיד מכתב בקשה מפורט ומנומק בצירוף מסמכים התומכים בבקשה (דו"ח סוציאלי, אישורים רפואיים).