הכירו את האחות של פינוי בינוי: עסקת קומבינציה

תחום הנדל"ן מתמקד כיום בשני תחומים עיקריים: עסקאות פינוי בינוי ועסקאות קומבינציה. מהן עסקאות קומבינציה, מה הופך אותן לכדאיות כל כך ומהו הסוד שמאפשר להן להצליח על אף המורכבות?

אוהד לב (יח"צ)

קצב הגידול המהיר של האוכלוסייה הישראלית, בשילוב היעדר קרקעות זמינות לבנייה, הובילו בשנים האחרונות להיווצרותה של מגמה חדשה בענף הנדל"ן. יותר ויותר חברות יזמיות, גם כאלה שהתבססו בעיקר על מכרזי רמ"י, מחיר למשתכן או מכרזי ממשלה שונים, החלו להרחיב את פעילותן העסקית לקרקעות מהשוק הפרטי, דבר שמיקד את מירב העשייה בענף בשני תחומים עיקריים: התחדשות עירונית - בדגש על עסקאות פינוי בינוי, ועסקאות קומבינציה. תוספת של רוח גבית למגמה הייתה העובדה שסוג עסקאות אלו מאפשרות ליזמים לבנות באזורי הביקוש, בהם כמות הקרקעות הפנויות היא כמעט אפסית, והרווחים שוברים שיאים.

בשנתיים האחרונות, תופסות את הכותרות בעיקר עסקאות התחדשות עירונית במתכונת פינוי בינוי, שרובנו מכירים את עקרונותיהן המרכזיים – מדובר בעסקאות מורכבות ורחבות היקף, בהן בעלי דירות במתחם מסוים מעבירים ליזם את זכויותיהם ומתפנים מדירותיהם, על מנת שהיזם יוכל להרוס את המבנים הישנים ולהקים חדשים תחתיהם. במסגרת עסקאות אלו, כל בעל דירה במתחם הישן מקבל בתמורה לזכויות שמסר דירה חדשה, משודרגת ולרוב גם גדולה יותר, ואילו היזם, תמורת שירותי הבנייה שנתן, מקבל כמות מסוימת של דירות חדשות אותן הוא יכול לשווק.

עסקת הקומבינציה, לעומת זאת, תופסת קצת פחות מקום בשיח הציבורי, וזאת על אף היותה מעניינת, מתגמלת ונפוצה לא פחות מאחותה, עסקת הפינוי בינוי. על מנת לתקן את המצב, להבין את המורכבות הייחודית של עסקאות הקומבינציה ולעמוד על יתרונותיהן וחסרונותיהן, פנינו לאוהד לב, סמנכ"ל הפיתוח העסקי של חברת קרדן נדל"ן, המתמחה בעסקאות מסוג זה.

"זוהי השעה של עסקאות הקומבינציה", אומר לב, "בשנים האחרונות אנחנו רואים לא מעט קרקעות בישראל שהתחילו או השלימו שינוי ייעוד מחקלאות למגורים, ואלו בדיוק הקרקעות המתאימות לעסקאות מהסוג הזה. אפשר לראות התעוררות בעניין הזה בערים כמו נתניה, הוד השרון, חדרה ועוד, בהן הרשויות מקדמות מסמכי מדיניות ותוכניות שלד לשכונות מגורים חדשות, על מגרשים שעד כה היו ריקים. יש לעסקאות הקומבינציה המון יתרונות והן מהוות, לצד עסקאות הפינוי בינוי, אמצעי חשוב נוסף לפתרון בעיית המחסור בקרקעות".

פרויקט קומבינציה של חברת קרדן נדלן בנתניה, רובננקו אדריכלים וסנאפשוט הדמיות

יתרונות רבים הן ליזם והן לבעל הקרקע

עסקת קומבינציה היא למעשה עסקת חליפין בין בעל קרקע לבין יזם. במסגרת העסקה, היזם מקבל מבעל הקרקע חלק מהמגרש שנמצא בבעלותו, ותמורת זאת מעניק לו שירותי בנייה. בסופו של דבר, יקבל בעל הקרקע אחוז מסוים מסך יחידות הדיור שייבנו על הקרקע.

"מרבית עסקאות הקומבינציה מתבצעות, כאמור, על שטחים פתוחים, חקלאיים, שעברו שינוי ייעוד למגורים/ תעשייה. בנוסף, יתאימו לעסקאות קומבינציה גם שטחים שבנויים עליהם בתים פרטיים, למשל, או כל מבנה שאינו דיור בבנייה רוויה, שכן אז נכון יותר לבצע עסקת פינוי בינוי", אומר לב.

לעסקת קומבינציה ישנם יתרונות רבים, הן עבור היזם והן עבור בעלי הקרקע. מבחינת היזם, היתרון הראשון והמרכזי הוא היכולת להיכנס לעסקה גדולה מבלי להשקיע הון עצמי גבוה ביום החתימה על ההסכם. יתרון נוסף עבור היזם הוא הזמינות היחסית של הקרקעות, שרובן כבר מיועדות למגורים ועבור רובן קיימות תוכניות שלד המתוות את הבינוי המוצע, וכן היכולת להיות מעורב בשלבים מוקדמים יחסית של התכנון.

מבחינת בעל הקרקע, היתרון העיקרי הוא התמורה, הגדולה בהרבה מכפי שהיה מקבל בעסקת מכר רגילה של הקרקע. במקום לקבל תשלום כספי על חלקו בקרקע ובזאת לסיים את העסקה, הוא מקבל דירות בשווי עתידי גבוה יותר משווי הקרקע, אשר יכולות גם להניב לו תשואה שוטפת במקרה שיבחר לא למכור אותן בסיום הבנייה.

יתרון נוסף של עסקת הקומבינציה הוא המיסים הנמוכים שמוטלים על שני הצדדים: בעל הקרקע יחויב בתשלום מס שבח רק על חלק המגרש שהוא מוכר ולא יחויב בתשלום מס רכישה בעת קבלת הדירות, וגם הקבלן לא יחויב בתשלום מס רכישה על המגרש כולו אלא רק על החלק שיישאר בבעלותו.

המורכבות של עסקאות הקומבינציה

לצד היתרונות הרבים, מסביר לב כי עסקאות קומבינציה טומנות בחובן גם מורכבויות לא מעטות: "במרבית עסקאות הקומבינציה בעלי הקרקעות הם היסטוריים. הם מחזיקים בקרקע המון שנים, הרבה פעמים היא עוברת בירושה ולא תמיד הזכויות נרשמו כמו שצריך לאורך הדרך, אז יש המון עבודה של איתור, רישום והסדרת רישום. בניגוד לעסקאות פינוי בינוי, בהן בדרך כלל יש דיירים שהם בעלי הנכס בעצמם או שדרכם אפשר לבדוק מה קרה בעבר, בעסקאות קומבינציה עולה לא פעם הצורך להיעזר בחוקרים פרטיים על מנת לאתר את בעלי הקרקע".

מורכבות נוספת היא הקושי לאגד את בעלי הקרקע השונים בכל עסקה, דבר שקיים גם בעסקאות פינוי בינוי, אך באופן מעט שונה. "בעלי הקרקעות בעסקאות קומבינציה לא גרים אחד ליד השני, הם לא רואים זה את זה במעלית כל יום. רובם יורשים של יורשים ואין ביניהם שום קשר כבר שנים", מסביר לב, "מי שמאגד אותם לרוב הם החברה היזמית, מארגנים או עורכי דין, וצריך לעבוד באופן שוטף על מנת להצליח לארגן אותם ולשמור את כולם בתמונה".

אך על אף האתגרים, מצליחה קרדן נדל"ן לקצור הצלחה אחרי הצלחה ונחשבת כיום לחברה המובילה בתחום. רק בשנה האחרונה חתמה החברה על ארבע עסקאות קומבינציה שונות, ובסך הכל יש לה תשעה פרויקטים פעילים שיצאו לדרך במסגרת עסקאות קומבינציה ונמצאים כיום בשלבים שונים של תכנון וביצוע.

אוהד לב

חטיבת הפיתוח העסקי של החברה מקדמת כיום אלפי יחידות דיור הן במישור של עסקאות הקומבינציה והן במישור ההתחדשות העירונית. ההחלטה להקים מחלקה מיוחדת המתמקדת בעסקאות קומבינציה היא ללא ספק אחד הגורמים החשובים בתהליך ההתמקצעות וההתמחות של החברה בתחום, שבזכותו צברה ניסיון רב כל כך. אבל סוד ההצלחה האמיתי של החברה, לדברי לב, הוא הדגש שהיא מעניקה לגורם האנושי בכל עסקה:

"בעלי הקרקעות הם השותפים שלנו, הם אלה שמביאים את הקרקע לעסקה, והדבר החשוב ביותר מבחינתנו הוא לתת להם ביטחון שביחד נמצה את כל הפוטנציאל של הקרקע, ושהם יקבלו דירות המתכוננות נכון ובאיכות מצוינת וזאת על מנת להשיא את השווי עבור שני הצדדים. אנחנו משתפים את בעלי הקרקע בשקיפות בכל השלבים, חולקים איתם את המקצועיות שלנו ולמעשה הם הופכים להיות היזמים, יחד איתנו. כל בעל קרקע שרוצה לדעת מה הפוטנציאל שלה ברמה התכנונית, להבין איך להתאגד, איך אפשר לקדם פרויקט, יכול לפנות אלינו, ואני ממליץ כמובן גם לבדוק מול אגף התכנון של הרשות המקומית. בשנים האחרונות אכלסנו מאות יחידות דיור שהיו תולדה של עסקאות קומבינציה ואני יכול להגיד בלב שלם שכל הצדדים, לרבות בעלי הקרקע, יצאו מאד מרוצים".

ליצירת קשר: https://kardan-nadlan.co.il/contact-us/

כתבות נוספות שיעניינו אותך