תביעה לפינוי מושכר - המדריך המלא לשנת 2024

השוכר מתנחל בדירה ולא מתפנה? לא משלם דמי שכירות או מתגורר בנכס בלי הסכם שכירות בתוקף? הפתרון במקרים אלו הוא הגשת תביעה לפינוי השוכר מהדירה, באמצעות הליך תביעה לפינוי שוכר בשכירות רגילה (שאינה שכירות מוגנת) על פי תקנה 81 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט 2018.

ההליך לפינוי מושכר מורכב משני שלבים: השלב הראשון כולל הגשת בקשה לפינוי המושכר דרך בית המשפט. השלב השני, אם הנתבע לא ביצע את פסק הדין המועד שנקבע על ידי בית המשפט, התובע רשי לפנות לפתיחת תיק בהוצאה לפועל לטובת ביצוע פסק הדין. בעל הדירה רשאי במקביל לתביעה או במקום התביעה לפינוי מושכר, לממש את הערובות שהפקיד בידיו השוכר (במקרים בהם הפקיד),אם חוזה השכירות מאפשר לו לעשות זאת.

תנאים להגשת תביעה לפינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר מוגשת לבית המשפט באחד משני תרחישים: תקופת השכירות הסתיימה אך השוכר לא מסכים לעזוב את המושכר ולפנות אותו, בעל הדירה הודיע לשוכר (לפחות 90 יום מראש) כי עליו לפנות את הדירה על פי סעיף בחוזה המאפשר לו לדרוש זאת, או שהשוכר ביצע הפרה יסודית של חוזה השכירות, אשר מהווה עילה עבור המשכיר לפינוי השוכר מהנכס- כגון אי תשלום דמי שכירות או במקרים של גרימת נזק ופגיעה במושכר.

כאשר קיימת עילה אפשרית לפינוי המושכר, המשכיר מגיש תביעה לבית המשפט, אליה הוא מצרף תצהיר עדות ראשית המפרט את נסיבות המקרה, ובנוסף גם עותק של חוזה השכירות אשר מוכיח את ההפרה מצד השוכר, חוות דעת מומחה או אסמכתאות משפטיות אם קיימות. יש לפרט את הפרות השוכר את ההסכם השכירות לרבות הסעיפים בהסכם הופרו ומהי המשמעות של הפרות אלו, על פי המשכיר. יש לזכור כי הפרת הסכם לא מביאה לביטולו. על המשכיר המבקש לפנות שוכר מהנכס צריך להראות שהסכם השכירות בוטל כדין.

לשוכר יש 30 ימים להגשת כתב הגנה, כאשר את התובענה עצמה הגורם הדן בתיק ישמע תוך 30 יום מהמועד האחרון להגשת כתב הגנה.

חשוב לציין כי אסור לבעל הדירה לפנות את הדייר בכוח באופן עצמאי, למנוע ממנו כניסה לדירה או להחליף מנעולים בדירה על דעת עצמו. לא ניתן לנתק את אספקת החשמל והמים ומי שעושה זאת עשוי למצוא עצמו עומד מול תביעת נזיקין.

הליך מהיר מול הליך משפטי רגיל

את התביעה לפינוי מושכר אפשר להגיש בהליך מהיר או הליך משפטי רגיל. ההבדל המרכזי ביניהם הוא שבהליך מהיר של פינוי מושכר לא ניתן לצרף תביעה לפיצוי על נזקים נוספים מלבד פינוי הדייר (כגון פיצוי כספי על נזקים שנגרמו לנכס או חובות שנצברו במהלך השהות בנכס),בניגוד לתביעה בהליך רגיל. עם זאת, ישנו יתרון גדול בסדר דין מהיר לפינוי מושכר- היכולת להוביל לסילוק הדייר מהנכס תוך מספר חודשים ממועד הקיום של העילה.

התובע יכול להגיש תביעה בסדר דין מקוצר משום שהיא מבוססת על חוזה. היתרון הוא שאין לנתבע רשות להתגונן אלא רק להגיש בקשה לקבל רשות להתגונן. בית המשפט המוסמך לדון בתביעות לפינוי מושכר בהליך מהיר הוא בית משפט השלום.

במקרה בו המשכיר מעוניין לתבוע סעד נוסף כמו דמי שכירות שלא שולמו, ניתן להגיש תביעה בסדר דין רגיל או להגיש תביעת פינוי בהליך מהיר ותביעה נוספת על הסועדים הנוספים, בלי צורך לבקש פיצול סעדים.

איך מתנהל הליך פינוי מושכר אם הנתבע מתגונן או לא מתגונן

לשוכר יש זכות להתגונן נגד ההליך המשפטי שנפתח מולו, ולנסות לשכנע את בית המשפט כי הצד נצא עמו וכי יש לדחות את התביעה שהוגשה נגדו. אם השוכר בחר להתגונן, עליו להגיש כתב הגנה תוך 30 יום עם פירוט הטענות. במקרים בהם הוגש כתב הגנה, בית המשפט יקבע מועד לדיון בו יושמעו הטענות של הצדדים ולאחריו ייתן פסק דין לגופו של עניין- קבלת התביעה או דחייתה.

בכתב ההגנה על הנתבע לפרט את כל טיעוניו, לצרף תצהירי עדות ראשית מטעם עדי הגנה, חוות דעת מומחה אם ישנה, פסיקה וספרות משפטית וכל מסמך שעשוי להיות רלוונטי. אם המסמך אינו מצוי עוד ברשותו או בשליטתו, יש לפרט את הנסיבות הקשורות לכך. לנתבע בתביעת פינוי מושכר אין אפשרות להגיש הודעת צד' ג' או תביעה שכנגד.

אם השוכר בחר שלא להתגונן, יש לעתור לבית המשפט בבקשה מתאימה למתן פסק דין בהעדר הגנה, ואחרי 15 ימים מהמועד בו השוכר קיבל את פסק הדין, יש לפנות ללשכה להוצאה לפועל בבקשה לאכיפת פסק הדין. חשוב לזכור כי גם את כתב התביעה וגם את פסק הדין שניתן יש להגיש לשוכר באופן אישי, משום שרק כך יהיה אפשר לקבל פסק דין או להתחיל באכיפה דרך לשכת הוצאה לפועל.

דיון בבית משפט בתביעת פינוי מושכר

הדיון בבית המשפט יתקיים ביום אחד, אך בית המשפט שומר על אפשרות לקבוע ימי דיונים נוספים, ברציפות ככל האפשר (ולא יותר מהפרש של 14 ימים),עד לסיום חקירת העדים. כל העדים שהגישו תצהירים יתייצבו במועד שנקבע לדיון, אלא אם בית המשפט הורה אחרת. בית המשפט רשאי להגביל את משך חקירתו של עד מסוים, אם לדעת בית המשפט החקירה אינה נוגעת לנושא התביעה, אינה הוגנת או שהיא מהווה גורם מסרבל שאינו תומך בהתקדמות המשפט. לאחר שמיעת העדים וחקירותיהם על ידי שני הצדדים, כל אחד מהצדדים (בעל הדירה והשוכר) רשאים לסכם את טיעוניהם בעל-פה.

על מה חשוב להקפיד בזמן אכיפת פסק דין לפינוי מושכר?

 הליך של פינוי דייר המסרב להתפנות מתחיל עם הפיכת פסק הדין לפסק דין חלוט, כאשר חולף המועד הנקוב בפסק הדין המורה לשוכר להתפנות, או אחרת 15 ימים מהמועד בו נמסר פסק הדין לדייר.

בעת הגשת בקשה לאכיפת פסק דין לפינוי מושכר, יש להקפיד על צירוף המסמכים הנדרשים כדי להתחיל בפינוי הנכס עם תום המועד: הפרטים המלאים של הדייר (תעודת זהות, כתובת הנכס כולל רחוב גוש וחלקה ותיאור הנכס),העתק מפסק הדין, הודעת הפינוי ופרטי חשבון הבנק של המשכיר.

מסירת אזהרה מיוחדת עם הודעת פינוי לדייר

לאחר פתיחת הבקשה לאכיפה של פסק הדין בלשכת ההוצאה לפועל, תישלח לדייר הודעת אזהרה עם חלון זמן נוסף המאפשר לדייר להתפנות. חשוב להמציא לדייר עם אזהרה גם הודעת פינוי המודיעה לו כי אם לא יעזוב תהיה אפשרות לפנות אותו בכוח. פינוי דייר יבוצע רק לאחר מסירת הודעת אזהרה על פי חוק ולאחר שחלף המועד שהוגדר בהודעת האזהרה, ללא פעולת פינוי מצד הדייר.

איך קובעים את מועד הפינוי?

לאחר שעבר המועד המוגדר בהודעת האזהרה ולאחר מסירת הודעת פינוי, ישנה אפשרות לפנות להוצאה לפועל בבקשה לפינוי הנכס. לשכת ההוצאה לפועל מפעילה קבלני ביצוע הפועלים בשמה, אשר אחראים לפינוי בפועל. במידת הצורך, יתואם תגבור ממשטרת ישראל. הפינוי עצמו יכול להיות מבוצע רק לאחר 21 ימים ממסירת הודעת הפינוי.

אם השוכר שב לנכס לאחר הפינוי, ניתן לפנות ללשכת הוצאה לפועל באופן ישיר ולפנות אותו בלי התרעה מוקדמת. במקרים בהם השאיר ציוד או החפצים, הציוד יאופסן במיקום ראוי ואם השוכר לא דרש לקבלו, ההוצאה לפועל תהיה רשאית להורות על המכירה שלו.

לוחות זמנים בתביעה לפינוי מושכר

אלו מועדי המינימום לאחר הגשה של תביעה לפינוי מושכר

30 ימים - הגשת כתב הגנה

30 ימים (או פחות מכך) - דיון בתביעה לפינוי מושכר

14 ימים (או פחות מכך) - קבלת פסק דין

15 ימים - פתיחת תיק הוצאה לפועל

21 ימים - הודעת אזהרה כחובה לביצוע פינוי

14 ימים - פינוי לאחר תום התקופה המוגדרת בהודעת האזהרה

אגרת תביעת פינוי מושכר ושכר טרחה עורך דין

נכון לשנת 2022, האגרה להגשת תביעה לפינוי מושכר עומדת על 669 ₪. עלות שכר הטרחה של עורך הדין תלויה במגוון פרמטרים כמו סוג הנכס, מאפייני השוכר, מידת המחלוקת בין הצדדים ועוד.

ערעור על פסק דין בתביעת פינוי מושכר

ישנה אפשרות להגיש ערעור על פסק הדין לבית המשפט המחוזי, כאשר הגשת הערעור כשלעצמה אינה מעכבת את ביצוע פסק הדין. אם הנתבע (השוכר) רוצה להוביל לכך שלא יפנו אותו מהנכס עד לסיום הדיון בערעור, עליו להגיש בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

חשוב לדעת- משך הזמן לפינוי שוכר בהליך משפטי נע בין מספר חודשים לשנה. לאחר הגשת תביעה ניתן תמיד להגיע להסדר עם השוכר, במסגרתו יינתן פסק דין לפינוי אשר יעוכב כל עוד השוכר משלם שכר דירה וכנגד תשלום הוצאות. עם זאת, במקרה כזה, אי תשלום נוסף מאפשר נקיטת הליכי פינוי באופן מיידי.