הרוכשים נעלמו, ההתייקרות לא: מדוע הירידה בביקוש לא משנה את מגמת המחירים?

לכאורה, אין שום דבר מפתיע במדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס ביום שישי. העלייה החודשית החדה של 1.4% במחירי הדירות שנרשמה במהלך החודשים אפריל-מאי משתלבת היטב בנתוני חצי השנה האחרונה, כאשר כמעט בכל אחד מהחודשים במהלכה חלה עלייה בשיעור גבוה אף יותר. מדובר אם כן בהמשך המגמה הקיימת.

ואולם, משהו בכל זאת היה שונה הפעם. מדדי החודשים אוקטובר 21 עד מרץ 22 פורסמו על רקע נתוני שוק רותח ותחושה כי הציבור כולו, ומעל כולם רוכשי הדירה הראשונה, קונים דירות מכל הבא ליד וכמעט בכל מחיר, העיקר להספיק לעלות על רכבת הנדל"ן הדוהרת לפני שתנתק מגע סופית ותהפוך אותם לשוכרים לנצח. בהקשר הזה, לא ניתן היה לצפות לשום דבר מלבד עליית מחיר חדה.

האווירה שבה פורסם המדד האחרון היתה שונה בתכלית. לפרסום המדד בשישי קדמו שני פרסומים ששיקפו מגמה שמורגשת היטב בימים אלה בשוק, של ירידה בביקוש לדירות. על פי נתוני הכלכלנית הראשית חלה בחודש מאי ירידה של 14% בהיקף העסקאות לעומת מאי אשתקד, ואילו לפי הלמ"ס חלה צניחה של 19% בהיקף הרכישות החדשות מקבלן. גורם נוסף שהתווסף למשוואה החל מחודש אפריל האחרון, ושככל הנראה היה בו כדי להשפיע על היקף העסקאות, הוא התחלת ייקור הריבית ההדרגתי על ידי בנק ישראל. מכל הסיבות הללו, העלייה החדה הנוספת במחירי הדירות שראינו ביום שישי אמנם המשיכה מגמה קיימת אך לא היתה טריוויאלית.

עדיין שוק של מוכרים

איך ניתן אם כן להסביר את הפער שבין הצניחה החדה בביקוש להמשך עליית המחירים? ראשית, חשוב להזכיר כי על אף שחלה ירידה משמעותית בביקוש לדירות, הרי שנקודת המוצא לירידה הזו היא שיא כל הזמנים בביקוש לדירות. כלומר, מדובר בירידה מרמת ביקוש גבוהה מאד, לרמת ביקוש גבוהה למדי. להמחשת הנקודה נציין אמירתה של הכלכלנית הראשית, לפיה חודש מאי האחרון מדורג רביעי מתוך 20 השנים האחרונות ברמת הביקוש בו לדירות. וזה אחרי צניחה של 14% בביקוש, כן? כלומר, אנחנו עדיין בשום אופן לא במצב של ביקושים נמוכים.

במצב שכזה, גם אם הקבלנים ומוכרי דירות היד השנייה מוכרים בקצב פחות מהיר מבעבר, הם עדיין מצליחים למכור בהיקפים שיאפשרו להם לקבל את המחיר שהם רוצים עבור הדירות. נכון לחודש מאי, אנחנו עדיין נמצאים בשוק של מוכרים.

סקירת הכלכלנית חשפה עוד שני גורמים נוספים אשר עשויים לדחוף את המחיר כלפי מעלה. האחד, שכבר "הודלף" לפני כשבועיים על ידי עורכת הסקירה, הכלכלנית גלית בן נאים, מראה כי הקבלנים נכנסים אל תקופת ההאטה היחסית הזו, עם כמויות אדירות של כסף. זאת לאחר שבמהלך 14 השנים האחרונות בהן התייקרו מחירי הדירות ב-133%, זינק שיעור הרווח לפני מס של 30 החברות היזמיות הגדולות במשק מ-3.8% ב-2006 ל-16% ב-2020. במקביל, ירד מס החברות לאורך התקופה מ-31% ל-23%. כשכיסיהם מלאים, ייהנו רוב הקבלנים מאורך נשימה גדול במיוחד לאורך התקופה הקשה, ולא יתקשו לדבוק ברמת המחיר הנוכחית לאורך זמן, גם אם הביקוש ימשיך לרדת.

חברות ההשכרה מעצימות את הביקוש

נתון מעניין נוסף שהעלתה הכלכלנית נוגע למשקל הגדל והולך שתופסות קרנות הריט והחברות היזמיות העוסקות בהשכרה ארוכת טווח בקרב רוכשי הדירות. מתוך 2,900 דירות שמכרו היזמים בחודש מאי בשוק החופשי, נרכשו למעלה מ-300 על ידי גופים אלה. גם כאן מדובר בגורם ביקוש משמעותי, הנסמך על כסף מוסדי רב, אשר שומר גם הוא על רמת ביקוש גבוהה.

אין בכל הדברים הללו כדי לומר כי גם בחודשים הבאים נמשיך לראות את מחירי הדירות עולים בקצב דומה. בשוק הנדל"ן העולה תמידית שלנו זוהי כמובן אפשרות, אך יחד עם זאת המשך ייקור הריבית על ידי בנק ישראל צפוי לחזק את הווקטור הנגדי, הדוחף לעצירת העלייה. האם כך אכן יקרה? זאת נדע בחודשים הבאים.