"בארה"ב היתר בנייה לוקח עד 3 חודשים. בישראל אין אינטרס שמחיר הקרקע ירד"

שבוע חדש ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 42, בו מארח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר) את פטר גיזונטרמן, ממייסדי חברת הנדל"ן Vision and Beyond הפועלת בארצות הברית, בעיקר במתחמי המולטי פמילי. השניים דיברו על עליית הריבית והאינפלציה בארצות הברית, על התחרות הקשה, על איך לאתר עסקאות בארצות הברית ועוד.

האזינו:

האזינו בספוטיפיי 

האזינו באפל 

האזינו בגוגל 

Vision and Beyoond היא קבוצת חברות המתמחה בהשקעה בנדל"ן במקבצי דיור. הם פועלים בעיקר במרכז ובדרום ארצות הברית.

על קשיי איתור העסקאות אמר גיזונטרמן: " עסקאות נדל"ן קשה להשיג באותה מידה כמו שהיה בשנים האחרונות. יש הרבה כסף שמחפש עסקאות, יש תחרות בין משקיעים במחירים גבוהים. הבנו מהשלבים הראשונים בחברה שלא נמצא עסקאות בשוק. אף אחד לא רוצה לסגור עסקה במחיר נמוך ממחיר השוק. מי שימכור במחיר נמוך יקבל מיד טלפונים ממתווכים שיעלו את מחיר השוק".

עוד הוא מסביר כיצד משפיעה עליית הריביות בארצות הברית על שוק הנדל"ן: "הריבית משפיעה בצורה בלתי רגילה. הרבה כוחות שוק שונים פועלים בעולם הנדל"ן, הרבה גופי מימון לא יודעים להתאים את עצמם לתקופה ולהביא את המשכנתא לקו הסיום והם לא יודעים לנהל את הסיכון וקופאים. רק גופים מאוד גדולים יודעים להתאים את עצמם תוך שבועות".

"ברגע שהריביות עולות והאריבטראז' מתקצר, ערך הנכס יורד. הכסף הגדול באמת זה לדעת כמה הנכס שווה. המלווה אומר לך שהתוכנית העסקית שלך לא נכונה. הוא מסתכל על תנאי העסקה ואומר שהם לא רלוונטיים ומביא לך פחות כסף ליום הסגירה.

"אינדיקטורים נוספים הם האינפלציה, הכול מתייקר, בכל חודש הכול מתייקר. יש בדרך כלל השפעה של חצי שנה עד עשרה חודשים בין ארצות הברית לישראל. הצונאמי בדרך".

"בעקבות עליות הריבית התכופות של הפד אני מעריך שנגיע למצב שבו לא נוכל לבצע עסקאות.  מראש חיפשנו תחומים שקראנו להם שורדי משבר, שידעו לעבור את המשברים. בסוף דיור בר השגה זה מוצר בסיס, כמו אוכל ומים".

על התחלות הבנייה בארצות הברית אמר כי "יש האטה בהתחלות הבנייה בארצות הברית, גם בתקופת הקורונה, גם בעלויות הבנייה. חברות מסוימות קרסו . אחרות הפסיקו להשקיע במיזמים חדשים"

בנוסף הוא מדבר על ההבדלים בין ארצות הברית לישראל: "ההבדלים בבירורקטיה הם אסטרונומיים. בארצות הברית היתר בנייה הוא בין שלושה שבועות לשלושה חודשים. בארצות הברית רוב הקרקעות פרטיות והשוק קובע את מחיר הקרקע. רכיב הקרקע ביזמות הוא מאוד נמוך. בישראל לאף אחד אין אינטרס שמחיר הקרקע ירד".

כמו כן התייחס להבדלי המס בין המדינות השונות בארצות הברית: "החוויה בניו יורק דומה מאוד לישראל. בחלק גדול ממדינות שאנחנו פועלים  יש מס אפס או מס מאוד נמוך. היתרון בארצות הברית שאין מס רכישה ".

ויש לו גם טיפים למשקיעים בארצות הברית: "צריך להבין שמדובר במשהו מורכב מאוד. זה להשקיע במקום שאתה לא מכיר, מתנהל בחוקים שונים ובמציאות שונה. אפשר לעשות את זה רק עם אנשיים שחיים שם. לא מבין איך אפשר לעשות את זה מרחוק. השאלה היא אם אתה משקיע עם יזם או חברת שיווק. בסוף כשיורדים לפרטים מהרגולציה עד אופרציה, (בחברות שיווק) מדובר באנשים שבסך הכל מנסים לקשר בין יזם אמריקאי למשקיע ולגזור את הקופון, הם לא באמת משפיעים על העסקה, הם לא יכולים לחלץ עסקה שהסתבכה, לרובם גם אין כלים לבחון את העסקה. כדי לבחור יזם צריך לבדוק איזה מערכות הוא בנה, כמה הן רציניות ויעילות. בסוף אין קסם בנדל"ן, צריך לבחור יזם שבונה מערכות שפועלות, שיודע להתמודד עם אתגרים, עם צרות, שם יזם אמיתי נבחן".