עיריית פ"ת משנה מדיניות: מאפשרת הריסה ובנייה במרכז העיר

בחינה מחדש של מדיניות המרכז השקט בפתח תקווה? שני בניינים בפתח תקווה סמוכים זה לזה באזור המרכז השקט, שבו אין להוסיף קומות לבנייניים (מלבד תוכניות תקפות) כולל בנייה והריסה. באחד, בטרומפלדור 54  הדיירים קידמו וקיבלו החלטת ועדה חיובית לקבלת היתר בניה   בתמ"א 38 במסלול חיזוק, מפני שהחלו בקידום התכנון עוד קודם לתחילת מדיניות ההקפאה. ואולם בבניין הסמוך, בטרומפלדור 52, לא קודמה כל עסקה ולא כל תכנון, מכיוון שהיזם החליט משיקוליו שלא לפעול בו, בין היתר משיקולים כלכליים דוגמת שתי דירות גג המשפיעות על היקף התמורות. לאור מדיניות המרכז השקט דיירי הבניין נקלעו למצב שבו הם מנועים מלקדם תכנון. גבולות שכונת המרכז השקט הם הרחובות סלנט, הרצל, פיק"א, טרומפלדור, כץ ופינס.

בעיריית פ"ת מסבירים את מדיניות המרכז השקט ומציינים דיונים על ביטולה: "מדובר באחד מהאזורים הוותיקים בעיר שבו קיימת צפיפות רבה. בעבר, בתקופה שבה השכונה התפתחה, לא הוקצו שטחי ציבור כמו שיש היום. בשל העובדה כי מדובר בשכונה וותיקה, החלו בה תהליכים של התחדשות עירונית כאשר בעבר לא ניתן מענה ראוי למבני ציבור וכיוצא בזה. יצוין כי החוסר במבני ציבור היה קיים בכל מקרה. בתוך כך, הוחלט על הקפאת ההתחדשות באזור עד מתן פתרונות לשטחי ציבור. לטובת קידום הנושא, העירייה רכשה לאחרונה בשכונה שטח מקופת חולים כללית שישמש בית ספר, הוקם מתנ״ס, מתוכננים לקום מעונות יום ועוד. לאור זאת, העירייה בוחנת בימים אלו את הסרת ההקפאה וקידום מדיניות שתאפשר מחד התחדשות עירונית ומאידך הגדלת ההקצאות לשטחי ציבור ומבני ציבור". במרץ השנה החליטה הוועדה המקומית לקדם חמישה פרויקטים מסוג תמ"א 38 באזור, ברחובות לוחמי הגטו וניר, ולאור ערר של התושבים עבר האישור לדיונים. בתוספת המקרה שלפנינו נראה שהעירייה אכן בוחנת מחדש את מדיניותה.

הדיון בבניינים בטרומפלדור הגיע לוועדת הערר בווועדת תכנון ובנייה מרכז בראשות עו"ד איל תאודור שרון, כדיון בהתנגדות לפרויקט חיזוק בבניין הבודד בטרומפלדור 54.

העוררים, בעלי הבניין הסמוך, באמצעות עו"ד שחר פטל, טענו בין היתר שמאפייני שני הבניינים יחד הם של בית משותף אחד, ויש לבקש גם את רשותם לשם הגעה לרוב הדרוש, וכן שתמ"א 38/1 במסלול חיזוק בבנייין הנגדי פוגעת להם בגישה, בתאורה וכדומה. מעבר לכך טענו העוררים שכיוון שנראה שתמ"א במסלול חיזוק אכן אינה כלכלית בבניינם, נכון יהיה כי הוועדה תאפשר מסלול תכנוני אחד של הריסה ובנייה משותפת לשני הבניינים יחד. לעמדת העוררים, ממילא מסלול מסוג תמ"א 38 /1 חיזוק בבניין אחד במקום תכנית להריסה ובניה הינו מיטבי פחות, וכולל מגוון "ויתורים" תכנוניים ובטיחותיים, שלא יידרשו במסגרת פרויקט מסוג תמ"א 38/2 הריסה ובניה לשני הבניינים – שבו יהרסו מן היסוד וייבנו מחדש, בתכנון מודרני ומתקדם, ולפי מכלול התקנים העדכניים.

הוועדה המקומית פ"ת, שיוצגה על ידי עו"ד אילנה שכטר, הציגה עמדה שלא מדובר בבניין שעומד בתנאים של בית משותף ודחתה את הטיעונים לפגיעה בתושבי הבניין, ומכאן שלשיטתה אין מניעה להמשך קידום הפרויקט בבניין אחד. 

למרות מדיניות המרכז השקט, מבלי לבטל את החלטת הוועדה לאישור התכנון הקיים, הרי שלבקשת העוררים ובאופן חריג אישרה ועדת הערר לשני הבניינים אפשרות חלופית לקידום תכנון יחד, במסלול הריסה ובנייה מחדש. לדברי ועדת הערר בראשות יו"ר הוועדה עו"ד איל תאודור שרון, "גם על פי השקפתנו, בהיבט התכנוני הצר קיימת עדיפות מסוימת לפרויקט הריסה ובניה מחדש במשותף לשני המבנים הוותיקים המצויים בחלקה, פרויקטים נפרדים לכל בניין ובניין. במקרה הנוכחי בהינתן תקופת הזמן הארוכה, כ - 4 שנים, למן ראשית הליך הרישוי, מצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע של בניין המגורים מושא הבקשה, והעובדה שמנגד עד עתה לא הוצגה בקשה להיתר או אף הסכמות להגשת בקשה שכזו בחלקה כולה באנו לכלל דעה כי האיזון שאותו ערכה הוועדה המקומית בין סבך השיקולים השונים מוצדק ואין מקום לעכב את הפקת ההיתר, לכאן ולכאן". 

עוד הוסיפה הוועדה כך – "אין לנו אלא לקוות כי העוררים והמשיבים יבחנו אפשרות זו לפעולה משותפת במקרקעין בכובד ראש, בהגינות תוך ניסיון אמיתי להביאה לכדי מימוש". 

עם זאת הוועדה סייגה את דבריה למקרה שיימצא פתרון חלופי:

"מוסיפים אנו לקבוע כי אם וככל שבתוך 90 ימים מהיום תוגש לכבוד הוועדה המקומית בקשה נוספת להיתר בניה במקרקעין, החתומה על ידי הרוב הקנייני הנדרש לצורך בירורה, ואשר בכללה הליך התחדשות בהינף אחד לשני המבנים שבחלקה, אזי תוכל היא לקדמה ובנסיבותיו הקונקרטיות והמיוחדות של המקרה... תוך החרגתה ממדיניותה העקרונית של הוועדה המקומית לעניין הפקת היתרים מכוח תמ"א 38 בתחום המרכז השקט".

עורך דין שחר פטל (אוריאל אריכא)

"מדובר בהחלטה חשובה ומשמעותית של וועדת הערר. נכונות הוועדה להחריג 2 בניינים ממדיניות הקפאת התכנון של המרכז השקט אשר נקבעה החל מסוף שנת 2020, קולעת לדעתנו לרצון וצורכי הציבור המבקש לחזק את בנייניו המתפוררים. עלייה ברורה במגמה זו מורגשת לנו היטב במסגרת הפרויקטים שמשרדנו מלווה בתחום ההתחדשות העירונית וטוב יהיה אם הגורמים המקצועיים יסייעו בהסרת מכשולים רלוונטיים ובמתן פתרונות. ההחלטה בענייננו מציגה דה פקטו אפשרות לקבל את ברכת הוועדה, במקרים ובנסיבות מסוימים, לקידום פרויקטים בעיר למרות ההקפאה הרשמית, ומעניקה תקווה ליזמים ובעלי זכויות רבים, כפוף ליעוץ מקצועי מתאים. בנוסף, הכירה הוועדה בעמדת העוררים, שלוותה בסימוכין משפטיים ובחוות דעת האדריכל נדב שובל, שלפיה מדיניות תכנונית של הריסה ובניה, הכוללת מטבעה תשתיות חדשות ותכנון חדש ואופטימלי, עדיפה עקרונית על מדיניות של תוספת וחיזוק המותירה את התשתיות הישנות. זה המקום לומר כי המדיניות של רשויות רבות לקידום תכנון מרקמי ומתחמי היא מבורכת. ואולם יש לטעמנו בתקופת הביניים להשתמש בצמצום ככל הניתן במדיניות ההקפאה. מדיניות כזו הגוזרת על בעלי נכסים רבים בבניינים ישנים להיוותר משך שנים ללא פתרון תכנוני לחידוש הבניינים, ובתוך כך ללא החיזוקים הנדרשים מפני רעידת אדמה. החלטת וועדת הערר לדעתנו מאוזנת וראויה בהקשר זה ויש לברך עליה, וטוב יהיה אם תאומץ בידי גורמי התכנון".