עורך דין תכנון ובנייה - המדריך המלא לשנת 2024

עורך דין תכנון ובנייה עוסק בנושאים כמו קידום תב"עות, הגשת עתירות מנהליות, ליקויי בנייה, עתירות מנהליות, טיפול בהפקעת קרקעות, צווי הפסקה, צווי הריסה, בקשות לעיכוב ביצוע, תביעת ירדת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה- תשכ"ה 1965, כתבי אישום, הופעה בפני וועדות התכנון השונות. עורכי דין בתחום מלוים באופן שוטף את הלקוחות בכל ההליכים הרגולטוריים עד לקבלת אישור אכלוס (טופס 4) וגמר מהוועדה המקומית.

דיני התכנון והבנייה הם אגד של הוראות העוסקות בהליכים הדרושים לאישור תכניות בנייה מול גופי התכנון. הכרת ההליכים הרגולטוריים במוסדות התכנון מהווה קריטריונים בסיסיים להוצאת פרויקטים נדלנ"יים לפועל.

ועדות תכנון ובנייה פועלות באופן היררכי בסדר הבא: ועדת תכנון ובנייה ארצי דנה בנושאי התכנון ברמה הלאומית - תוכניות מתאר לאומיות, חקיקה ודיונים על החלטות הועדות המחוזיות. ועדת תכנון ובנייה מחוזית פועלת ברמה מתחת ולועדה הארצית ואחראית על תכנון ובנייה במחוז. 6 המחוזות הם: צפון, דרום, מרכז, ירושלים, תל אביב וחיפה. הוועדות המחוזיות עוסקות בתוכניות מתאר מחוזיות, דיון בהחלטות הועדות המקומיות וכד'. ועדת תכנון ובנייה מקומית / מרחבית עוסקת בהכנת תוכניות ברמה המקומית/מרחבית, מתן אישורי בנייה ומסגרתם, אישור הקלות בנייה ועוד.

במהלך תכנון פרויקט חדש, יש לקחת בחשבון מכלול של שיקולים המשפיעים על עלויות הפיתוח והתכנון, לרבות בדיקות מקדמיות על סיווג טופוגרפי, צפיפות, מיקום האתר במרחב העירוני, גודל האתר, דרישות תכנוניות מצד הרשות המקומית, בחינת ניצול הזכויות (תכסית) והתכניות החלות במקרקעין ובדיקת התכנות כלכלית לצורך קביעת הפוטנציאל התכנוני.

הכנת תכנית ההגשה מבוצעת כל ידי אדריכל ומוגשת לוועדת התכנון. למקרים בהם ישנן תביעות המוגדות לערכות בענייני תכנון, ליקויי בנייה והליכי התנגדות לוועדות השונות, יש להשתמש בעורך דין תכנון ובנייה הבקיא ברזי הדין התכנוני ובדרישות הרשות, על מנת לשמור על הליך רגולטורי יעיל וקצר ככל הניתן, וכך לחסוך בעלויות מיותרות.

עורכי דין תכנון ובנייה עוסקים בתחומי יזמות, תכנון, פיתוח, בנייה ושיווק של פרויקטים מסוגים שונים. משרדי עורכי דין תכנון ובנייה מייעצים לחברות מתחום המקרקעין, קבלנים ויזמים, גופי השקעה, חברות תעשייתיות, חברות ממשלתיות, זכיינים של פרויקטים בתחום התשתיות, המגזר החקלאי, לקוחות פרטיים ועוד.

מעורבות בהליכי תכנון ובנייה

במסגרת הליווי של עורכי דין תכנון ובנייה, משרד עורכי הדין מעורב בכל ההליכים הקשורים לתכנון והקמה של פרויקט, החל מהשלב התכנוני של אישור תכניות המתאר והוצאת היתרי הבנייה, ועד קבלת האישורים הנדרשים עם השלמת הפרויקט ואיתור פתרונות במקרים של בעיות תכנוניות מורכבות. עורך ידן תכנון ובנייה מספק שירות משפטי בכל הליך סטטוטורי ביחס לייזום ואישור תכניות מתאר והוצאת היתרי בנייה, באמצעות ייצוג בפני מוסדות התכנון (ועדות מקומיות, ועדות מחוזיות והמועצה הארצית לתכנון ולבנייה),ועדות הערר לתכנון ולבניה ובתי המשפט על ערכאותיהם השונות.

חוק תכנון ובנייה

חוק התכנון והבנייה הוא אחד החוקים הסבוכים, החשובים והמאתגרים במערכת החוק המקומית בישראל. אנשי מקצוע רבים חוששים ממנו, ביניהם גם אדריכלים, שמאים ומתכננים. החוק, אשר חוקק לפני יותר מ-50 שנה, מסדיר את כל הפעילויות וההליכים- הביורוקרטיים והמשפטיים- אותם יש לבצע בתהליך נדלני, כגון שיפוץ או בנייה. החוק מגדיר את מוסדות התכנון, את הסמכויות שלהם, את הוועדות המוקמות מכוח הסמכות הזו. כמו כן, החוק כולל את ההליכים הדורשים התערבות של ועדות התכנון ואופן ההתקשרות עמם. החוק מאגד בתוכו סעיפים, תתי-סעיפים, תיקונים וסייגים, לצד תקנות תכנון ובנייה רבות. בנוסף, הוא כולל שני מישורים נפרדים- המישור האזרחי והמישור הפלילי.

כתוצאה מהמורכבות של החוק, התפתחה בעולם המשפט התמחות ייחודית בהליכי תכנון ובנייה. עורך דין תכנון ובנייה מצוי בנבכי החוק הסבוך, במישור הפלילי והאזרחי גם יחד.

במישור הפלילי, לרשות המקומית יש סמכות להגיש צו הפסקת עבודה או צו הריסה בעקבות עבודה שבוצעה, ואף להגיש לבית המשפט לעניינים מנהליים כתבי אישום בעקבות שימוש חורג מהיתר או מתב"ע (תכנית בניין עיר). לעתים, אזרחים מן היישוב מורשעים בעבירות פליליות, כאשר פנייה לעורך דין תכנון ובנייה עשויה לחלץ אותם (או את בעלי המקצוע) מכתבי אישום וענישה בעקבות עבירות תכנון ובנייה, ואף למנוע מראש את הכניסה למצבים שכאלו.

במישור האזרחי, יש להכיר היטב את עולם התכנון והבנייה כדי לצלוח את המפגש עם גופי התכנון. עורך דין תכנון ובנייה מייצג את הלקוח בוועדות הערר המחוזיות, מסייע בהתנגדויות להיתרים, מייעץ בבקשה לשימוש חורג, מלווה בהליך בקשה להיתר ועוד. בנוסף, אופן הבקשות להליכים תכנוניים כולל אגרות, המשתנות לפי סוג הבקשה. התייעצות עם עורך דין לפני הגשת הבקשה או לאחר קבלת הדרישות מהרשות המקומית יכול להוביל להפחתת ההיטלים.

ערך מוסף של עורך דין תכנון ובנייה

בין היתר, הערך המוסף ש עורכך דין תכנון ובנייה מתבטא בבדיקת מסמכים וחוקיות קרקעות ונכסים, בדיקה כי הנכס רשום כחוק ובעל כל האישורים הנדרים מבחינת תכנון ובנייה, ייצוג בוועדות תכנון ובנייה, ניהול ביורוקרטיה ומשפטים מול וועדות בתביעה של הרשויות נגד הלקוח, והגשת מסמכים ותכניות.

ועדות התכנון והבנייה הן גורם חשוב אשר חורץ גורלות ביחס לשווי של קרקעות, ולכן יש לדעת כיצד להתנהל מולן כדי להפיק את המקסימום עבור האזרח. עורך דין תכנון ובנייה מומחה מכיר את הגורמים הרלוונטיים ואת הדרכים להניע את התהליכים לטובת לקוחותיו.

שינוי ייעוד קרקע והשבחה עבור יזמים

עורך דין תכנון ובנייה מציע בין היתר ליווי משפטי של יזמים, גופי השקעה ולקוחות נוספים לצורך קידום שינוי יעוד מקרקעין והשבחתם. הליווי מתחיל בשלב גיבוש מתווה העסקה, בפן תכנוני והמשפטי, כולל שלבי קידום התכניות, ייצוג בוועדת התנגדויות ובעררים.

עורכי דין של תכנון ובנייה אחראים גם על וועדות ערר בנושאי הילי השבחה ורישום פרצלציות (הליכי איחדו וחלוקה),לרבות ייצוג מול שמאים בנושא.

עורכי דין תכנון ובנייה תמ"א 38 ופינוי בינוי

מחלקות תכנון ובנייה במשרדי עורכי דין מטפלות גם בפרויקטים בתחום פינוי בינוי העתידים לעבור שינוי תכנון באמצעות ייזום תב"ע, התנהלות מול ועדות התכנון והבנייה כדי להשיג את זכויות הבנייה המרביות עבור היזמים ובעלי הדירות. ליווי משפטי של עורך דין תכנון ובניה תמ"א 38 כולל ליווי משפטי מול וועדות התכנון עד להוצאת היתרי בנייה לפרויקט, ייצוג מול ועדות אם צריך וייעוץ משפטי להתמודדות עם התנגדויות.

עורך דין תכנון ובנייה היטל השבחה

היטל השבחה הוא תשלום חובה הנדרש מצד הוועדה המקומית מבעלי הזכויות על מקרקעין, במקרים בהם הוועדה אישרה תכניות שהובילו לעליית שווי המקרקעין. חוק התכנון והבניה מסדיר בין היתא את ההיבטים והתנאים לקביעת גובה ההיטל והתנאים לקבלת פטור מתשלום היטל השבחה . עורך דין תכנון ובנייה יכול לבחון את כל ההיבטים המשפטיים הקשורים לדרישת תשלומי היטל השבחה ולהסדיר אותם.

עורך דין תכנון ובנייה התנגדות לתכנית מתאר מקומית

על עורך דין תכנון ובנייה להתמקצע ולהכיר את החוקים והתקנות לעומקן על מנת לייצג לקוח בהתנגדות לתכנית מתאר מקומית. יש לזכור כי התקנות בתחום משתנות בתדירות גבוהה יחסית, כך שחשוב לבחור בעורך דין הפועל בתחום באופן שוטף. משרד עורכי דין תכנון ובנייה מומחים בהתנגדות לתכנית, התנגדות לתכנית מתאר, התנגדות לתכנית בנייה והגשת התנגדויות לתכנון ובנייה. משרדים אלו מתאפיינים בשיתופי פעולה עם אדריכלים, שמאות וחברות פיקוח וניהול.

הסוגים הנפוצים ביותר בהתנגדות לתכנית בנייה: התנגדות לתכנית מתאר מקומית, התנגדות לתכנית איחוד וחלוקה, התנגדות לתכנית מתאר, התנגדות לתכנית בנייה, התנגדות לבקשת היתר, התנגדות לתכנית מתאר מחוזית, התנגדות לתכנית מתאר כוללנית, התנגדות לתכנית בניין עיר.

ועדות תכנון ובנייה מחויבות על פי לשון החוק להעניק לאזרחים הרואים עצמם נפגעים והחלטותיהן, זכות להופיע בפני הוועדה. מתוקף התפקיד של הוועדה בתור אחראית על תכניות המתאר השונות ועל מתן\שלילה של היתרי בנייה, יש לוועדת תכנון ובנייה השפעה גדולה על חיי התושבים. פנייה של אזרח לשינוי החלטה שהתקבלה בוועדה נקראת התנגדות וניתן להגיש אותה מסיבות שונות. ישנה חשיבות גדולה ומשמעותית באופן הגשת והצגת ההתנגדות ומה נכלל בה. בנוסף, ישנה חשיבות גדולה להיכרות עם דיני התכנון והבנייה ועם אופי הוועדות השונות, על מנת להגדיל את הסיכוי להצלחת ההתנגדות.

עורכי דין תכנון ובנייה הפועלים באזור יהודה ושומרון מייצגים בעררים בעניינו תכנון ובנייה (התנגדות לתכנית בניין עיר) מול מת"ע מועצת התכנון העליונה באיו"ש. תחום התמחות זה דורש ידע בדין הירדני.

סיכום

לסיכום, פנייה לעורך דין תכנון ובנייה יכולה להפחית בעלויות של פרויקט נדל"ן, לקצר זמנים הנדרשים לתהליכים שונים, לפשט את האתגרים הבירוקרטיים ואף למנוע הגשת כתי אישום פליליים על הפרת חוק התכנון והבנייה .