קודם ניקח את איידהו: כך פועלים יזמי הנדל"ן הישראלים בארה"ב לאור עליית הריבית

עליית הריבית בחודשים האחרונים בארצות הברית שולחת את היזמים בארצות הברית לחפש הזדמנויות בשוק השכירויות העולה. החלטת הבנק הפדרלי האמריקאי ("הפד") לפני כשבועיים להעלות פעם נוספת את הריבית ב-0.75% הביאה את שיעור הריבית לרמה של 2.5%, הגבוהה ביותר בשנים האחרונות. השלכות הצעד כבר ניכרות בשטח, כאשר בשבועות האחרונים פורסם כי עליית מחירי הדירות בארה"ב, אשר כבר הגיעה לקצב שנתי של 20%, מצטננת מעט. 

לדברי אורי צרור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בבוליגו קפיטל הפועלת בתחום מקבצי הדיור בעיקר בדרום מזרח ארצות הברית: "בעיקרון אנחנו לא מרגישים שהמחירים יורדים. עליית הריבית יוצרת אי ודאות מסוימת בשוק, ומתחילות השאלות לאן זה הולך. אבל הריבית משיגה את המטרה שלה, לצנן את המחירים הגבוהים. לעומתם, המגמות של שכירות הגיעו לעלייה  של עד -20%"

לדבריו, "מקבצי הדיור  זה תחום יותר יציב שעבר גם את 2008. הכסף להשקעות ממשיך לזרום. זה הכסף הכי גדול של המשקיעים וגם התפוסות גבוהות ושל 96%. בנוסף כיוון שיש מחסור גדול בהיצע הבנו שעדיף לבנות כי ההחזר על ההשקעה גבוה וכך אנחנו יכולים לקנות".

בעקבות עליית הריבית שיניתם את האסטרגיה שלכם לגבי מיקומים?

"אנחנו מחפשים אזורים עם צמיחה באוכלוסייה שבהם השכירות עולה. באיידהו יש צמיחה. היום ביוטה יש צמיחה של האוכלוסייה בהיקף 1.7% בשנה.  לעומתה, אילינוי זו מדינה שבה פעלנו בעבר ולא פועלים בה עכשיו כי האוכלוסייה בה לא צמחה".

מבחינת אשראי אתם חווים קשיים?

"שיעורי המינוף ירדו ל-65%. לנו אין בעיה להשיג אשראי. היו חודשיים שלושה רק בריבית משתנה. אתה מתחיל לראות עסקאות בריביות קבועות. זה ההבדל גדול מ-2008, אין מחנק אשראי או מחסור בנזילות. אנחנו חושבים שלפני עליית הריבית השוק היה מתומחר גבוה מדי. זה צינון מבורך. עליות של 20%  כמו שהיה השנה לא ראיתי אף פעם קורה. אבל כשהשכירות חזקה אין ירידה במחירים"

היזם ירון שיפוני, מייסד ובעלי מיאמי תל אביב השקעות נדל"ן , מסביר אף הוא על שינוי האסטרטגיה: "אנחנו יוזמים פרויקטים בארבע ערים מרכזייות: יוסטון, מיאמי, ניו יורק, וושינגטון. בעקבות עליית הריבית חשבנו איזה פרויקט יהיה הכי נכון עם  מינימום סכנה למשקיעים. החלטנו על בנייה חדשה בפלורידה. אנחנו מאמינים שייקח לנו שנתיים לבנות בפלורידה. כי אם אנחנו לא מצליחים למכור, אנחנו יכולים לעבור לאסטרטגיה של השכרה, כי מחירי השכירות במגמת עלייה".

"בקייפ קורל, למשל, יעד ההגירה מספר אחת בארצות הברית, יש ביקושים. אנחנו בעצם מדברים על משהו שמאפשר לנו מצד אחד בנייה חדשה, ומנטרלים סיכון, יש שולי רווח גבוהים, כי  השכירות עלתה". לעומת זאת הוא מספר גם על מקומות שהוחלט לוותר עליהם: "היה מתוכנן פרויקט גדול בניו יורק, ואיך שראינו שהריביות עולות, החלטנו לגנוז אותו בשל העלויות הגבוהות בעיר". 
.
בניגוד לדעת צרור על מקבצי הדיור שיפוני החליט לשנות אסטרטגיה: "עד היום עסקנו במקבצי דיור. עכשיו יש שינוי אסטרטגיה לעבור לבתים פרטיים, כי במקרה שלא נוכל למכור את הנכס, יהיה החזר גבוה יותר משכירות". הוא רואה שינוי גם במדיניות האשראי של הגופים הפיננסים: "אנחנו מתבקשים להביא יותר ביטחונות, יותר הון עצמי".

איך אתה מסכם את מצב השוק בארצות הברית?

"אנחנו כרגע בתקופה של חוסר ודאות. אנחנו יושבים, עובדים על כמה עסקאות. בעקבות זה שאנשים לא עומדים בתשלומים אנחנו מוצאים את ההזדמנויות. אני חושב שיש כאן בעיקר מרכיב פסיכולוגי. אנשים חוששים. אבל לנו זו דוקא הזדמנות טובה, מאתרים הזדמנויות שמתאימות לתקופה, עסקאות עם סיכון נמוך"

האינפלציה בארצות הברית תצנן גם את עליות המחירים בישראל

הכלכלן מתן  שטרית מבית ההשקעות פסגות נותן תמונה רחבה יותר: "אנחנו נמצאים בתקופה שבה האינפלציה קפצה משמעותית מעבר ליעד בכל המדינות המרכזיות בעולם. בארצות הברית אנחנו עדים לעליות ריבית לא רגילות אלא באופן אגרסיבי לאור הזינוק של האינפלציה. בימים אלו שוק הדיור האמריקאי עובר תהליך משמעותי של האטה כפי שהנתונים האחרונים מלמדים אותנו, וזאת על רקע מחירי הדיור שהשלימו בשנה האחרונה עלייה של כ-20%, והזינוק בעלויות המשכנתא שהפכו את היכולת של משק בית לרכוש דירה לפחותה באופן משמעותי. עם זאת, סעיף הדיור מתוך מדד המחירים לצרכן האמריקאי מגיב בפיגור ניכר לנעשה בשוק הנדל"ן, ועל כן בתרחיש המרכזי סעיף הדיור צפוי להמשיך להפעיל לחץ על האינפלציה".    

הוא מסביר כיצד האינפלציה ועליית הריביות בארה"ב משפיעות על המצב בישראל: "גם בישראל האינפלציה עלתה מעבר ליעד, אם כי בקצב מתון יותר מארצות הברית, והקצב השנתי כיום עומד על 4.4%. למרות שהמרחק מהיעד לא משמעותי כמו בארה"ב, בנק ישראל נוקט מדיניות אגרסיבית, כשאחת מהסיבות לכך היא העליות החדות בארה"ב שעשויות להוביל לפער ריביות גבוה יותר וכתוצאה מכך פיחות במטבע אשר יוסיף ללחצים האינפלציוניים בכלכלה הישראלית. מעבר לזה, בנק ישראל מסתכל על הפעילות הכלכלית שמצביעה על ביקושים חזקים, ונתוני שוק העבודה המצביעים על שוק הדוק אשר מצוי בסביבת תעסוקה מלאה ומייצר לחצים לעליות שכר שלבסוף צפויים להתגלגל אל תוך האינפלציה". 

"למרות העלייה בסביבת הריבית, הביקוש למשכנתאות על פי נתוני חודש יולי עדיין נמצא ברמת שיא, אך צריך לזכור כי חלק גדול מהיקף המשכנתאות היום עדיין מושפע מעסקאות שנעשו עוד בתחילת השנה. את אפקט עליית הריבית אנו רואים בנתונים של הביקוש לדירות חדשות (הלמ"ס) המצביעים על שינוי מגמה בשלושת החודשים האחרונים. בשורה התחתונה, הדינאמיקה בין הביקוש להיצע בישראל ממשיכה לתמוך בעליות מחירים, אך אנו מצפים להתקררות כך שהמחירים יעלו בקצב מתון יותר״.