"חלופת שקד היא התנסות לכולנו. אף אחד לא יודע איך זה יעבוד"

שבוע חדש ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 45, שבו מארח אילי בר (מנכ"ל משותף באקו סיטי) את עינת גנון, סמנכ"לית הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. השניים דיברו על חלופת שקד לעומת תמ"א 38 , מי הנהנים העיקריים ומי המפסידים.

האזינו:

האזינו בספוטיפיי

האזינו באפל 

האזינו בגוגל 

לדברי גנון, "אנחנו מקווים שזו תהיה סנונית מולצחת, שתקצר משמעותית את הליכי הבנייה. המנגנון של תוכנית פלוס היתר אמור להיות בשורה גדולה, אבל עדיין אי אפשר להפעיל אותו, כי הוא מצריך תקנות. התקנות אמורות להיות מעוכדנות עד נובמבר כדי לאפשר לשוק להבין מה מצופה ממנו. הדברים עדיין לא סגורים לגמרי. יש רצון לאפשר את ההיתר בסמוך לאחר הפרסום להתנגדויות. אבל יכול להיות שיוגשו התנגדויות והתוכנית תשתנה.

"אני שומעת דוווקא מהיזמים שהם יהיו זהירים יותר ויחכו לראות מה יוחלט בהתנגדויות. ההמלצה שלי היא לאפשר את שתי האופציות. זו התנסות לכולנו. אף אחד לא יודע איך זה יעבוד".

.
על חלופת שקד בהשוואה לתמ"א 38 אומרת גנון: "זו תוכנית בסמכות הוועדה המקומית. לא צריך ללכת איתה לוועדה המחוזית. היתרון הוא הגמישות שיש בה. קובעים נפחי בנייה ואחוזי בנייה. בניגוד לתמ"א 38 שקבעו בתוכנית ארצית את קווי הבניין, מה תוספת הקומות וכמה מטר יכול הדייר לקבל, כאן יש נפחי בנייה. תעשו בתוך הקופסה מה שאתם רוצים אבל כמובן שצריך להתייחס אם יש תוכניות מתאר".

היא מתייחסת גם למסלול של הריסה ובנייה לעומת חיזוק: "המסלול המועדף של החלופה הוא הריסה ובנייה. מדובר בהיקף של 400% לעומת הבנייה הקיימת. אין פה יותר ניצול זכויות מתוכניות מאושרות שלא מומשו. השינוי מאוד משמעותי".

"החלופה מאפשרת לאחד שלושה מגרשים בהיקף 500%. אנחנו רוצים לתת יתרון לפרויקט שנעשה ביותר ממגרש אחד. לזה המחוקק נתן יתרון. בפריפריה שר הפנים באישור ועדת הפנים יוכלו לאשר 450%- 550% בהתחשב בערך הקרקע ובסיכון הססמי". לגבי השאלה איך מחשבים את זכויות הבנייה, למשל האם מרפסות נכללות השיבה: "אי אפשר להיכנס בחקיקה לכל פרט ופרט".

במענה לשאלה אילו שימושים ציבוריים יותרו השיבה: "שר הפנים באישור הכנסת יכול לקובע שירותים נוספים (על גן ילדים, מרפאה וכדומה) כמו חינוך, רווחה ותרבות. מה שאנחנו מנסים מאוד לדחוף אליו שהרשות המקומית תודיע מה השימוש בתוכנית. עדיין יש הבדל אם מתחת לבית יהיה לך גן ילדים או מרפאה ולבעלי הדירות צריכה להיות ודאות".

על יישום התוכנית תחת תוכניות כוללניות בתוקף היא אומרת: "ניתן לחרוג מהתוכניות הכוללניות ב-30% ועד שלוש קומות.  אם התוכנית אושרה לפני אישור החוק, אז חלופת שקד לא חלה. למשל תוכנית רובעים מאושרת, אז היא לא חלה. האפשרות הבאה תוכנית שהופקדה לפני אישור החוק ניתן להגיש בחלופת שקד עד  שהתוכנית תאושר. האופציה האחרונה היא לבחור מה המסלול המועדף. אבל כמובן שזו תוכנית בסמכות ועדה מקומית ויש לה סמכות לסרב".

לגבי מסלול החיזוק היא אומרת: "בחיזוק מדברים רק על 200% בלי אפשרות לחריגה. וצריך אישור שאין לך אחות. מהנדס הוועדה המקומית צריך לנמק למה אין הריסה. חיזוק מתאים יותר לאזורי קרקע עם ערכים גבוהים או מרקמים לשימור. בסוף המקומות החלשים ייפגעו. בהקשר הזה התקבלה החלטה פחות מוצלחת".

על הנסיבות שבהן יכולה הוועדה המקומית לסרב לקידום בניה בהתאם למתווה אמרה כי "אחד הדברים שנכתבו בחוק במפורש, זה שמהנדס העיר צריך לתת חוו"ד אם זה יישום הפרויקט עלול לפגוע בתכנון מתחמי, זה הנימוק היחיד שהוועדה המקומית יכולה לסרב."

"ניתן לכפות בנייה על רשויות שלא משתפות פעולה"

על המתח בין הרשויות המקומיות שמסרבות להתחדשות עירונית ולוועדות המחוזיות היא אומרת: "אם יזמי התחדשות ילכו לוועדה מחוזית, היא מוסמכת לכפות על הרשות המקומית בניה. לנו כרשות ממשלתית יש סמכות להכין תוכניות בלי הסכמה. אני לא רוצה להיות שם . לפעמים יש חילוקי דעות. אבל לא הייתי רוצה שנעשה את זה בכפייה. אבל אם יהיה צורך נעשה".

היא מציינת גם דוגמה חיובית: "בנוף הגליל יש רצון לקיים התחדשות עירונית , ברור שזה רחוק מבחיינה כדאיות כלכלית. אבל יש רצון. הם ממש פונים אלינו ויושבים איתנו יד ביד. דווקא רשויות בתחילת הדרך מחפשות את הכלים שלנו".לגבי הכלכליות של החלופה היא אומרת:
"בתל אביב ובהרצליה זה ימשיך להיות כלכלי. כשיוצאים מאוזרי המרכז זה פחות כלכלי".