הוועדה המחוזית ת"א מבצעת בדיקות כלכליות בתוכניות התחדשות לפי תמורה של 12 מ"ר לדייר

הוועדה המחוזית לתכנון ובניה של מחוז תל אביב מבצעת בדיקות כלכליות לתוכניות התחדשות עירונית המגיעות אליה, לפי תמורה של 12 מ"ר לכל דייר. כך צוין בהחלטת הוועדה שפורסמה לפני שבועיים לאשר למתן תוקף את תוכנית ההתחדשות העירונית של חולון (ח-619) במסגרתה התייחסה הוועדה בפירוט לעשרות התנגדויות שהוגשו לתוכנית. קביעת מדיניות התמורות הברורה מצד הוועדה מגדילה את רמת הוודאות בענף וצפויה לסייע ליזמים ולאדריכלים להבין אילו היקפי זכויות בניה עשויה הוועדה המחוזית לאשר בתוכניות המוגשות לה.

כזכור, על פי תקן 21 העדכני שאישרה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים בתחילת חודש יוני, בהיעדר מדיניות תמורות ברורה על השמאי להציג "טבלת רגישות" בה מוצג הרווח היזמי הנובע משלוש מדרגות תמורה לדיירים הוותיקים - של 0, 12 ו-25 מ"ר. סעיף זה הביא גם לביקורת מצד חלק מהגורמים בענף לגבי התקן, באמירה כי היעדר האמירה הברורה לגבי היקף התמורות הרצוי תגדיל את ממד חוסר הוודאות בתחום ההתחדשות, הסובל גם כך מרמה גבוהה של חוסר ודאות. השמאי הממשלתי אוהד עיני השיב כי התקן משאיר מרווח לוועדות התכנון לגבש מדיניות עצמאית ואינו בא לכפות את עליהן את אופן התכנון הרצוי. כעת מבהירה הוועדה המחוזית תל אביב מהי מדיניותה בנושא היקף התמורות לדיירים.

את האמירה לגבי היקף התמורות סיפקה הוועדה במענה להתנגדות שהגישה חברת קרסו באמצעות עורכי הדין עפר טויסטר ואור בוכריץ ממשרד עו"ד עפר טויסטר ושות' העוסק בתכנון ובניה. ההתנגדות עסקה במתחם ראש פינה אשר בו מקדמת קרסו פרויקט התחדשות, ולגביו טענה כי היקף הזכויות שמספקת התוכנית במסלול ההתחדשות המגרשית אשר נקבעה ברוב חלקי העיר אינו כלכלי וכי יש לקדם במקום תב"ע מפורטת. ההתנגדות התקבלה בחלקה ולחברה ניתן אישור לקדם במקום תב"ע.

במסגרת המענה להתנגדות ציינה הוועדה בראשות ערן ניצן כי "התוכנית קובעת נפחי בינוי אולם אינה עוסקת בגודל התמורה שיקבלו בעלי הנכסים. עם זאת, הוועדה מציינת כי היא נוהגת לבצע בדיקות כלכליות לגבי תמורה לבעלי דירות של 12 מ"ר בלבד".

לדברי עו"ד עפר טויסטר, "חשיבות ההחלטה ביצירת רף ברור שלפיו תחושב הכדאיות של פרויקטים של פינוי בינוי בוועדה במחוזית תל-אביב. שוק הנדל"ן בכלל ששוק הפינוי בינוי בפרט משווע לוודאיות ואמירתה הברורה של הועדה המחוזית יוצרת ודאיות הן לבעלי הנכסים והן לחברות היזמיות לגבי חישוב הרף התחתון של הכדאיות הכלכלית ומסר לדיירים לגבי היקף הדרישה הסבירה בעסקת פינוי בינוי". עוד אמר כי "רק לאחרונה פסק שופט מחוזי בחיפה בדבר חשיבות הכלכליות של התוכנית שהרי אחרת לא תתבצע. מכאן החשיבות לגבי אופן החישוב של אותה כלכליות".