מחיר למשקיע: 38% מהזוכים במבצעי הדיור של הממשלה לא מתכוונים לגור בדירה בה זכו

נכון לסוף המחצית הראשונה של 2022, רק 25% מהזוכים במבצעי מכירות הדירות המסובסדות של הממשלה, ובראשם מחיר למשתכן , קיבלו את דירותיהם ורק 62% מהזוכים מתכוונים לגור בהן. לעומת זאת, 60% מהזוכים חשים שהדבר הביא לשיפור רב במצבם הכלכלי - כמעט פי שניים לעומת 2018 (33%).

הנתונים עולים מסקר מקיף שנערך בקרב כ-900 נסקרים על ידי ד"ר רינה דגני, יועצת כלכלית אורבנית ויו"ר חברת המחקר גיאוקרטוגרפיה שערכה את הסקר, עבור כנס מרכז הנדל"ן שייערך באוקטובר הקרוב באילת, וכן עבור איגוד הזוכים, המרכז את זוכי התוכניות השונות ופועל למענם. לתוכנית מחיר למשתכן אחראי שר האוצר לשעבר משה כחלון, ואת מבצעי המכירות ממשיך כיום גם שר שיכון הנוכחי, זאב אלקין.

מהמחקר עולה כי רבע מהזוכים בתוכניות ההגרלות מ-2015 כבר קיבלו את הדירה, אך כרבע ממתינים כבר יותר מארבע שנים וחצי לדירה. שיעור הזוכים שהקבלן עדיין לא יצר עמם קשר נוצר איתם קשר עם הקבלן צנח ל-16%, לעומת כ-50% ב-2018. 54% חתמו על הסכם מכר.
 

דגני מסבירה כי "שיעור הזוכים המתכוונים לגור בדירה צנח לעומת 2018 - 62% לעומת 84%". עוד היא מדגישה כי הצהרת כוונות על מעבר לדירה החדשה אינה אומרת שהמצהירים אכן יעשו זאת בפועל: כמעט 30% מהזוכים שכבר גרים בדירה הצהירו כי בעת הרכישה לא היו בטוחים שיגורו בה.

מנכ"ל מרכז הנדל"ן , דן קצ'נובסקי, אמר בעקבות ממצאי הסקר כי "הנתונים מוכיחים שמדובר בפתרון מלאכותי למחסור בפתרונות דיור בישראל. משלמי המסים שילמו ומשלמים מאות רבות של שקלים שהלכו לכיסם של משקיעים. כך קרה שהמדינה עצמה תדלקה את מדורת הביקושים במאות מיליוני שקלים מדי שנה, וברור שיש לכך השפעה ישירה על מחירי הדירות, שקפצו בעשרות אחוזים במצטבר לאורך שנות המבצע".

התוכניות מעודדות הגירה מהמרכז לפריפריה

מהנתונים עולה כי הגיאוגרפיה משחקת אף היא תפקיד משמעותי בהחלטה היכן לגור: בין אם בשל נאמנות ובין אם מתוך חוסר הברירה, חלק גדול יותר מתושבי הדרום והצפון התכוונו מראש לגור בדירות הזכייה לעומת תושבי המרכז. הדבר בא לידי ביטוי גם במיקום הזכייה ביחס למקום המגורים לפני כן: כ-95.5% מהזוכים תושבי הצפון זכו באזור הצפון, ו-88% מהזוכים תושבי הדרום זכו בדרום. אבל בקרב הזוכים תושבי אזורי הביקוש התמונה משתנה: 68.4% מהזוכים שהם תושבי אזור ירושלים זכו בדירה באזור, כ-64% מהזוכים שהם תושבי המרכז זכו במרכז. מתוך הזוכים תושבי השרון, רק 55% זכו באזור מגוריהם.

אמיר לוזון, ממקימי איגוד הזוכים (ראיסה ורביקאיה)

אחת המסקנות האפשריות מהנתונים היא שהתוכניות מעודדות הגירה מהמרכז לפריפריה. "בעקבות התוכניות האלה, צעירים רבים עוברים מהמרכז לפריפריה", מסביר אמיר לוזון. "אלה צעירים איכותיים שמחזקים את הפריפריה, ובכך יורד העומס במרכז וניתן חיזוק לפריפריה. זו משימה לאומית". 

דגני מסבירה כי "הכוונה לגור בדירה שבה זכו גבוהה יותר בדרום ובצפון לעומת המרכז: הנאמנות או חוסר הברירה של תושבי אזור הצפון והדרום גורמים לרבים מהם לרצות לגור בדירה שזכו - 70%-74%, לעומת כ-50% בלבד שירצו לגור בדירה שבה זכו בקרב תושבי אזור השרון. כלומר שיעור גבוה מבין זכאי אזור השרון ניגש להגרלות ללא כוונה לעבור לדירה שזכה". 

החדשות המשמחות העולות מהסקר הן ש-77% מבין עשרות אלפי הזוכים חשים שהתוכנית שיפרה את מצבם הכלכלי במידה כזו או אחרת. רק 16% טענו שהזכייה לא שיפרה את מצבם, ו-7% לא בטוחים. לדברי דגני, נראה שהזינוק במחירי הדירות משתקף בתשובות לשאלה.

עם זאת, כלכלני גיאוקרטוגרפיה מעריכים כי עליית הריבית, עליית מדד הבנייה והשינוי הצפוי בהחזר התשלומים, יפגעו ברבים מהזוכים - 9% מהמשיבים בטוחים או חושבים שיוותרו על הדירה שבה זכו. עליית מחיר הדירה מותנית בגודלה. היקפי העלייה במחיר עשויים לנוע מ-120 אלף ועד 250 אלף שקל, ולעלייה תהיה השפעה על ההחזר החודשי.

דן קצ'נובסקי (דרור סיתהכל)

קצ'נובסקי מוסיף בעניין זה כי בימים אלה, שבהם הריבית עולה בחדות, יש סיכוי גבוה שלפחות חלק מהזכאים יגלו שהתוכנית למעשה פגעה בהם: "הסקר מראה שהתוכנית הכניסה לשוק הרוכשים גם את מי שאין ביכולתו לממן הוצאה כבדה של דירה חדשה, כלומר היא שימשה תמריץ למינוף גבוה מאוד, שברגע שבו תנאי השוק משתנים והריבית קופצת, עלול להביא רבים למצב שלא יוכלו לעמוד בתשלומים. כולי תקווה שאלפי רוכשים שהתפתו לרכוש את דירותיהם במציאות של ריבית אפסית, לא יגלו בקרוב שנכנסו לעסקה שאין ביכולתם לממן".

"הציבור מייחס משמעות רבה לנושא הדיור"

לדברי אמיר לוזון, ממקימי איגוד הזוכים, "מטרתנו היא לעזור לזוכים בהגרלות לקבל החלטות נכונות יותר מרגע הזכייה ועד לכניסתם לדירות, בצורה מקצועית ומיטבית. עד היום נרשמו אלינו יותר מ-70 אלף רוכשים שזכו בתוכניות הדיור הממשלתיות. אנו הקהילה הגדולה ביותר של זוכי מחיר למשתכן ושאר התוכניות הממשלתיות. יש לנו קבוצת פייסבוק שניתן להתייעץ בה ולשאול שאלות, והמשתתפים עוזרים אחד לשני". 

באשר לנתוני המחקר, אומר לוזון כי "הנתונים מוכיחים שלא משנה איזו ממשלה תיבחר, היא חייבת לתת פתרון לנושא הדיור, תוך מתן דגש על המשך התוכניות הממשלתיות. המסקנה עולה מכמה פרמטרים. קודם כל רואים לפי התוצאות שהציבור הישראלי מייחס משמעות רבה לנושא הדיור כשהוא הולך להצביע בקלפי. בנוסף, חלק משמעותי מהמשיבים לסקר סיפרו שהתוכניות שיפרו את מצבם ואת יכולתם הכלכלית לרכוש דירה – כלומר התוכניות מגשימות את מטרתן. מניסיוני ומהשיחות הרבות שאנו מקיימים עם זוכים לאורך הרבה שנים, רוב האנשים שזכו, לא היו יכולים לקנות דירה ללא הזכייה. 

עוד אומר לוזון כי אינו מסכים עם ניתוח ממצאי הסקר לפיו חלק ניכר מהרוכשים בתוכנית מייעדים דירתם להשקעה: "אני סבור דווקא שהתמונה שעולה מנתוני הסקר מראה שהטענה (שהופצה גם לא פעם בתקשורת),שלפיה מי שנהנה מהתוכניות האלה הם אנשים שקונים להשקעה – היא שגויה. גם הסקר הנוכחי וגם הסקר ב־2018 מראים שרוב הזוכים דווקא מתכננים לגור בדירות האלה, וחלק משמעותי מאלה שלא מתכוונים לגור בהן, עושים זאת עקב המרחק ממקום העבודה״.