חוזה שכירות למגורים - המדריך המלא לשנת 2024

חוזה שכירות למגורים הוא חוזה אשר במסגרתו ניתנת זכות לשכירת דירה למטרת מגורים, הנערך בכתב ונחתם על ידי המשכיר והשוכר. כל צד מקבל עותק חתום של החוזה. גם אם החוזה לא נחתם אלא נעשה בעל פה, ההסכמות עליהן סיכמו הצדדים יהיו בתוקף.

לא ניתן להגדיר בחוזה תנאים מנוגדים לחוק, או להטיל על השוכר תשלומים שלא נקבעו בחוק, כגון חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, סעיפים 25א'-25ד'.

סכסוכים נפוצים בין משכירים לשורים הם דיירים המסרבים לשלם את דמי השכירות, מסרבים לפנות את הנכס בתום מועד החוזה, מסרבים לשלם חובות שהותירו בתקופת השכירות הקשורים לנכס (כגון ארנונה, ועד בית ועוד),ובחלק מהמקרים אף דיירים הגורמים נזקים לנכס. מצידו השני של החוזה, שוכרים נתקלים במשכירים שאינם עומדים בהתחייבות שלהם ומסרבים לפעול על פי הוראות חוזה השכירות, כגון תיקון ליקויים. חוזה שכירות נועד כדי להימנע מתופעות שכאלו. מומלץ לגבש חוזה שכירות המתאים משפטית לכל עסקה באופן נפרד ואשר מנוסח על ידי עורך דין מקרקעין המתייחס לנושאים חשובים כמו תקופת שכירות, אופציה, תנאים למימוש אופציה, אחריות על תיקון ליקויים, בטחונות ועוד.

התנאים אשר נדרשים להופיע בחוזה שכירות למגורים

חוזה שכירות למגורים צריך לכלול את הפרטים הבאים (על פי התוספת השניה לחוק השכירות והשאילה): כתובת הדירה המושכרת, שמות הצדדים בחוזה, מספרי תעודת הזהות שלהם והכתובת שלהם, תיאור הדירה המושכרת, לרבות הריהוט והאביזרים הנמצאים בה ותיאור חלקי הרכוש המשותף הצמודים לדירה, אשר מושכרים גם הם, תקופת השכירות וקיומה של אפשרות להארכת התקופה והתנאים המאפשרים הארכה, קיומה של זכות לביטול החוזה והתנאים לביטול, דמי השכירות, מועד תשלומים ואופן התשלום, כל פגם וליקוי בדירה שאינם קלי ערך, אשר ידועים למשכיר בזמן ההתקשרות, וכל דבר אחר בדירה המושכרת או בסביבה שלה אשר משמש אותה וגורם או עלול לגרום שיבוש ממשי לשימוש בדירה המושכרת, וידוע למשכיר בעת ההתקשרות בחוזה.

בנוסף, חוק הגנת הדייר אשר נחקק לפני מספר עשורים, נועד במקור להגן בימיה הראשונים של ישראל על השוכרים ולהטיל מגבלות חמורות על העלאות חדות בשכר הדירה ועל פינוי הדירה. החוק מעניק כוח גדול בידי השוכרים ולכן משכירים רבים מעוניינים לציין באופן מפורש כי החוק אינו חל על חוזה השכירות הנחתם בין הצדדים.

ביצוע בדיקות מקדימות - משכיר

עבור המשכיר הבדיקה המקדימה, עוד לפני גיבוש חוזה שכירות, מורכבת מהתרשמות כללי של השוכר, על ידי פגישה אישית. בנוסף, כדאי לבדוק את ההכנסות של השוכר באמצעות עיון בתלושי שכר אחרונים, על מנת לוודא שדמי השכירות הצפויים תואמים להכנסה החודשית (עד שליש, ברוב המקרים). בנוסף, ניתן לבדוק את מספר הזהות של השוכר במאגר פושטי רגל של משרד המשפטים.
לבסוף, יש לבצע את הבדיקות האלו גם באשר לשני ערבים מטעמו של השוכר, אשר יהיו חתומים על חוזה השכירות.

ביצוע בדיקות מקדימות - השוכר

ראשית, על השוכר המיועד לבצע בדיקה של המצב הפיזי בנכס מבחינת מערכות מים, חשמל וגז. בנוסף יש לבדוק במאגר הנתונים הרלוונטי האם המשכיר הוא בעל הזכויות המלא בנכס. חשוב לחתום על חוזה שכירות מול כל בעלי הזכויות בנכס, על מנת שלא לגלות במועד מאוחר יותר כי אחד מבעלי הזכויות מעלה טענות כלפי השוכר, עד למצב בו נטען כי השוכר לא מחזיק בנכס כדין ועליו להתפנות מיידית.

צ'ק ליסט לבדיקה - אלו הדברים שחייבים לוודא בחוזה שכירות

עבור המשכיר, אלו הנקודות החשובות:

• בדיקה פיננסית של השוכר והערבים
• ביטוח צד ג' על ידי השוכר
• הגדרת סנקציות על אי תשלום והפרת חוזה באופן ברור
• הגדרת יציאה מהחוזה בהתראה מספיקה (על ידי שני הצדדים)
• הגדרות ברורות של שימוש בנכס
• הגדרת ליקויים לתיקון על ידי השוכר
• בטוחות מספיקות מול רמת הסיכון ודמי השכירות

עבור השוכר, אלו הנקודות החשובות:

• בדיקה כי הדירה בבעלות של המשכיר
• הגדרת אופציה להארכת חוזה שכירות
• הגדרת ליקויים לתיקון על ידי המשכיר
• סעיף יציאה מחוזה בהתראה סבירה \ מציאת שוכר חלופי

תקופה השכירות והאופציה

תקופת השכירות צריכה להיות מוגדרת באופן חד-משמעי, ויש להגדיר בחוזה כי השוכר צריך לשלם את דמי השכירות גם אם החליט שלא לעשות שימוש בנכס.

ניתן לשלב בחוזה תנאי למימוש תקופת אופציה (הארכת חוזה שכירות)- על פי הסיכום מראש, לשוכר תעמוד אופציה להאריך את תקופת השכירות בתקופה שהוגדרה מראש. חשוב לציין שזכות זו תהיה כפופה לכך שבמשך תקופת השכירות הנוכחית השוכר עמד בכל הוראות חוזה השכירות. עוד תנאי למימוש תקופת האופציה הוא הודעה מראש ובכתב (נהוג לכתוב 60 יום) מצד השוכר למשכיר לפני סיום תקופת השכירות, בה הוא כותב שברצונו לממש את זכות האופציה וכי הוא צפוי לקדם את הסדרת דמי השכירות לתקופת האופציה, הארכת תוקף הבטוחות ופוליסות הביטוח. חשוב לציין בחוזה כי כל הוראות חוזה השכירות יחולו גם בזמן תקופת האופציה שמומשה.

יש לוודא כי המשכיר אינו יכול לקצץ בתקופת השכירות באופן חד צדדי, וכי אם המשכיר מחליט למכור את הנכס במהלך תקופת השכירות, זכויות השוכר לא נפגעות.

בנוסף, על החוזה להתכונן למקרים מיוחדים וצרכים שעשויים לעלות אצל השוכרים, ולכן ניתן להכניס לחוזה שכירות סעיף המאפשר לשוכרים לצאת מהנכס בתנאי שמצאו שוכר חלופי, כאשר המשכיר לא ראשי להתנגד לביצוע העסקה, אלא מטעמים סבירים.

שימוש בנכס

סעיפי שימוש בנכס הם חשובים, על מנת למנוע שימוש לרעה בנכס או שימוש שאינו תואם את רצונות המשכיר. למשל, יש להגדיר מי מתגורר בנכס- השוכר ובני משפחתי, זוג, שותפים לדירה וכד'. כל שינוי בהגדרת המשתמשים יהיה כפוף להסכמה מפורשת של המשכיר.

בנוסף, יש להגדיר את מטרת השכרת הנכס- מגורים, משרד, נכס מסחרי וכו'. כל שינוי יהיה כפוף להסכמת המשכיר בלבד.

בנוסף, יש לוודא כי אם הוגדר שימוש בנכס בתור עסק כלשהו, יש לעשות בו שימוש על פי הוראות הדין (כלומר, עם היתרים ו\או אישורים מתאימים מהגופים הרגולטוריים הרלוונטיים).

באשר לאי שימוש בנכס, במקרה בו נמנע מהשוכר השימוש בנכס מסיבות הקשורות לנס עצמו או לדרכי הגישה המובילות אליו, על חוזה השכירות לציין כי הוא פטור מתשלום דמי השכירות עד להחזרת הנכס למצב שמיש. כל זאת, בתנאי שבעת החתימה על חוזה השכירות, השוכר לא ידע על אותן נסיבות.

בכל הנוגע לשינויים פיזיים בנכס, יש לכתוב בחוזה כי השוכר לא יבצע כל שינוי פיזי ללא הסכמה מפורשת בכתב של המשכיר. בנוסף, נהוג כי למשכיר יש זכות לקבוע האם בתום תקופת החוזה, הנכס יימסר כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים, או שיהיה על השוכר להחזיר את הנכס לקדמותו לפני השינויים.
חלק מחוזי השכירות כוללים סעיפים של הימנעות מעשיית רעש או הפרעה בלתי סבירה לשאר הדיירים או הסביבה הקרובה.

בכל הנוגע לביקור המשכיר בנכס, על פי חוזה שכירות סטנדרטי השוכר יאפשר למשכיר לבקר בשעות סבירות ובתיאום מראש, לטובת בדיקה שגרתית של מצב הנכס.

בחלק מהמקרים, יש להציג את הנכס לשוכרים פוטנציאליים או רוכשים פוטנציאליים - חוזה השכירות מגדיר כי על השוכר לאפשר למשכיר להציג את הנכס בשעות סבירות ובתיאום מראש.

באשר לביטוחים, מומלץ כי השוכר יבטח את הנכס לכיסוי מקרי שריפה וביטוח צד ג' (ותכולה, אם הם בוחרים בכך),וירשום את המשכיר בתור מוטב בפוליסה ולא זכות שיבוב של המבטח כלפי המשכיר. לרוב על המשכיר לבטח את הנכס מבחינת מבנה.

סעיף החזרת הנכס בתום תקופת השכירות - השוכר מתחייב להחזיר את הנכס למשכיר כשהוא פנוי, מלבד ציוד וחפצים שהיו רשומים באופן מפורש בחוזה ונמצאים בבעלות המשכיר.

תיקון ליקויים בנכס

על השוכר לעדכן באופן מיידי את המשכיר בכל ליקוי או פגם אשר מתגלה או נוצר בנכס, או תוך תקופת זמן מוגדרת מראש במקרה בו הנזק אינו קריטי. נזקים שנבעו מפעילות של השוכר או מטעמו, על השוכר לתקן על חשבונו תוך זמן סביר, למעט תיקונים המוגדרים 'בלאי סביר' אשר יתוקנו על פי חוק על ידי המשכיר.

ניתן להכניס לחוזה סעיף אשר מורה כי במקרה בו המשכיר לא תיקן את הליקוי או הפגם, השוכר ראשי לבצע את התיקון על חשבונו ולדרוש מהמשכיר החזר על ההוצאה או הפחתה של דמי השכירות. אם הליקוי דחוף כך שלא ניתן לצפות מהשוכר להמתין עד לתיקון מצד המשכיר, השוכר רשאי לבצע תיקון באופן עצמאי ועל חשבונו ולדרוש מהמשכיר החזר על ההוצאות.

בטוחות

המטרה של שילוב בטוחות בחוזה שכירות היא להבטיח ככל האפשר כי במקרים בהם השוכר לא מקיים את הוראות החוזה, כגון תשלום דמי שכירות, שמירה על מצב תקין של הנכס מבחינה פיזית, פינוי הנכס במועד שנקבע מראש ועוד, למשכיר עומדת בטוחה התואמת לתיקון ההפרה בחוזה או הנזק שנגרם על ידי השוכר. על המשכיר לדרוש בטוחות המתאימות לדמי השכירות ולמצב הנכס, על מנת להבטיח את קיום הוראות חוזה השכירות.

על פי רוב, על סך הערובות שלא להיות גבוה מסכום דמי השכירות עבור שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות.

המקרים בהם המשכיר יהיה ראשי לממש בטחונות הם, לרוב: איש תשלום דמי השכירות במועד שנקבע בחוזה (בתוספת הפרשי הצמדה וריבית על פי המוגדר בחוזה),השוכר לא תיקן ליקויים שהוא היה אחראי לתיקונם על פי החוזה - עד גובה עלות התיקון, אי תשלום של התשלומים השוטפים והחשבונות - עד גובה התשלומים שלא שולמו, אי פינוי הנכס בסוף תקופת החוזה.

על המשכיר להודיע לשוכר זמן סביר מראש על מימוש הערובה, על מנת לאפשר לשוכר לשלם את חובותיו ולבטל את הצורך במימוש הערובה.

לאחר תקופת השכירות, על המשכיר להשיב את הערובה (או יתרתה) לשוכר, לרבות התשואה עליה (אם הוגדר כך בחוזה ואם היתה במסלול נושא ריבית\תשואה),תוך 60 יום ממועד השבת הנכס, או עד למועד פריעת חובות השוכר והסכמה הדדית על סיום ההתקשרות.

סוגי הביטחונות הנפוצים בחוזה שכירות הם:

ערבים

על השוכר להחתים ערבים (אשר נבדקים מבחינה כלכלית בדומה לשוכרים) על כתב ערבות, בו הם מצהירים כי הם ערבים באופן בלתי חוזר לכל התחייבות מכוח חוזה השכירות.

המחאות מראש

לצורך הבטחת תשלום דמי השכירות, השוכר מספק במועד חתימת החוזה המחאות עבור כל תקופת השכירות.

המחאות פתוחות להבטחת תשלומים שוטפים וחשבונות

על מנת להבטיח ביצוע תשלומים שוטפים על ידי השוכר עבור גופים כמו עירייה (ארנונה),חברת חשמל, תאגיד המים, ועד בית ועוד, ישנם מקרים בהם השוכר מספק למשכיר המחאות פתוחות חתומות על ידיו לפקודת אותם גופים רלוונטיים.

ערבות בנקאית

מטרת ערבות בנקאית הוא להבטיח למשכיר תשלום כספי עבור כל נזק שנגרם. היתרון בבטוחה מסוג זה היא העברת הכסף בפועל מחשבון השוכר והערבות של הבנק לסכום, כאשר מספיקה פניה מצד המשכיר לבנק על מנת לקבל את הכסף.

שטר חוב

שטר חוב מצריך החתמה של השוכר על טופס שטר חוב ואת הערבים על ערבות אוול. במקרה בו השוכר מפר הוראה של חוזה השכירות, המשכיר יכול באמצעות שטר החוב לפעול מול לשכת הוצאה לפועל מול השוכר והערבים.

הפרת חוזה שכירות

יש לקבוע בחוזה שכירות את ההוראות הכלולות בחוזה המהווה הוראות יסוד, אשר הפרה שלהן מקנה לשוכר או למשכיר להודיע באופן חד צדדי על ביטול חוזה השכירות. למשל, יש להגדיר כי אם הופרה תקנה יסודית, יש לתקנה תוך מספר ימים ממועד דרישת התיקון. אם הצד המפר לא תיקן את ההפרה תוך אותו מספר ימים, חוזה השכירות בטל וניתן לתבוע מהצד השני את הנזקים שנגרמו כתוצאה מההפרה.

סיכום

לסיכום, חוזה שכירות סטנדרטי הוא מסמך משפטי אשר מפשט ומסדיר את ההתקשרות בין משכירי דירות לבין השוכרים. חוזה שכירות כולל פרטים על הנכס ועל הצדדים השונים בחוזה, פרטים כמו תקופת החוזה, תנאי שימוש בנכס, בטוחות, הגדרת הפרת חוזה שכירות ועוד.