הפצצה של ועדת הערר ירושלים: יש לפטור דירות בתוכניות התחדשות מתשלום היטל השבחה

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ' פרסמה היום (ב') את החלטתה בעניין קביעת ההשבחה בגין מכר דירות בשכונת רחביה בירושלים (תכנית 9988) בגינה הוגשו עררים רבים. בהחלטתה קבעה הוועדה כי יש לבטל את דרישת העירייה לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות בשכונה הוותיקה בגין התוכנית להתחדשות שכונת רחביה, שאושרה בעבר במקרים של מכירת דירה. עוד נקבע במסגרת ההחלטה כי יש לראות את עליית השווי שמהם נהנו הנכסים מתוקפה של תוכנית תמ"א 38 כחלק מה"מצב הקודם" לצורך חישוב ההשבחה בנכס.

החלטת ועדת הערר של מחוז ירושלים באה בדיוק שבועיים לאחר החלטה שקיבלה ועדת הערר של מחוז תל אביב בראשותה של סילביה רביד – שבה הגיעה הוועדה למסקנה הפוכה בתכלית לפיה אין להחשיב את עליית השווי מכוחה של תמ"א 38 ב"מצב הקודם", ומכאן כי יש לחייב את בעלי הדירות ברובע 3 בעיר בהיטל השבחה בעת מכר. יש לציין כי בשתי הוועדות - הן זו של ירושלים והן במחוז תל אביב - חבר שמאי המקרקעין זהר עירון. ובעוד שבהחלטת ועדת הערר בתל אביב כתב עירון דעת מיעוט שהתנגדה לחיוב בהיטל, בועדה בראשות זלמנוביץ' התקבלה ההחלטה פה אחד.  

הוועדה קיבלה את טענות בעלי הדירות בשכונה כאשר קבעה כי תוכנית ההתחדשות בשכונה איננה תוכנית מפורטת באופן אשר מאפשר לגבות היטל השבחה במימוש של מכירת נכסים, בצירוף ההכרה בהשפעות תמ״א 38 כמצב קודם, וכי לא ניתן לגבות היטל השבחה בעת מכר מכוח התוכנית העירונית, שהינה בעלת אותם מאפיינים כמו תמ"א 38 .

הוועדה קיבלה את טענות בעלי הדירות בשכונה כאשר קבעה כי תוכנית ההתחדשות בשכונה איננה תוכנית מפורטת באופן אשר מאפשר לגבות היטל השבחה במימוש של מכירת נכסים, בצירוף ההכרה בהשפעות תמ״א 38 כמצב קודם, וכי לא ניתן לגבות היטל השבחה בעת מכר מכוח התוכנית העירונית, שהינה בעלת אותם מאפיינים כמו תמ"א 38 . משמע - תוכנית אשר הזכויות הנובעות ממנה אינן זכויות מוקנות ועל-כן היא איננה משביחה את הנכסים ואין לה השפעה על עליית שווי המקרקעין. הוועדה הוסיפה וקבעה כי לא נמצאה השפעה של תוכנית רחביה על שווי הנכסים בשכונה, לאחר שבחנה את שווי הנכסים בשכונות ותיקות אחרות בירושלים, שבהן קיימת תוכנית תמ"א 38.

עוד קבעה הוועדה כי בבחינת ההשבחה של נכסים המיועדים להתחדשות יש לקחת בחשבון מקדמי הסתברות למימוש הפרויקטים לאורך זמן ומקדמי הפחתה אשר משקפים את השווי האמיתי של הזכויות, וזאת בהשפעת קשיים תשתיתיים ותכנוניים, ריבוי בעלויות (מושע) ועוד. עוד נכתב בהחלטה כי "דרך ההתפתלות, הן השמאית והן המשפטית, שההועדה המקומית הילכה בה נובעת מכך שבמימוש בהיתר בניה חל פטור מתשלום היטל השבחה ולכן חיפשה הועדה המקומית להעשיר את קופתה במקום בו המחוקק ובית המשפט העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה ".