הרשות להתחדשות מגבשת הנחיות לעורכי דין מטעם הדיירים; בלשכה זועמים: "חריגה מסמכות" 

עימות קשה פרץ בין לשכת עורכי הדין והרשות להתחדשות עירונית, על רקע טיוטת תקנות שהוציאה לאחרונה הרשות ובה הנחיות לאופן שבו על עורכי דין המייצגים דיירים להתנהל. טיוטת המסמך, אשר קובע הנחיות והוראות להתנהלות של עורכי דין בתחום ההתחדשות העירונית, נשלח להתייחסות לשכת עורכי הדין בטרם יפורסם רשמית. אולם ספק אם ברשות העריכו את עוצמת ההתנגדות שזה יעורר.

"אנו סבורים כי אין לרשות הסמכות להוציא מסמך הנחיות זה, שכן הוא כולל בחובו הנחיות והוראות שונות של הרשות להתחדשות עירונית , תוך שהרשות לעתים יוצרת הנחיות שאין להן כל זכר בהוראות הדין", כתב בתגובה ראש לשכת עורכי הדין עו"ד אבי חימי, אשר הוסיף כי הגופים המוסמכים על פי חוק לעסוק בנושא הם לשכת עורכי הדין וועדת האתיקה המקצועית של הלשכה. "על כן אין לרשות להתחדשות עירונית כל סמכות לפרסם מסמך ובו הנחיות והמלצות, כאשר הגופים המוסמכים לכך על פי דין כבר פרסמו ומפרסמים, בהתאם לסמכותם, הוראות והנחיות לעורכי הדין.

עורך הדין אבי ללום, משנה לראש הלשכה ויו"ר פורום קנין ומקרקעין בלשכת עורכי הדין תקף אף הוא את המסמך: "עמדתי מתוקף תפקידי היא שהגוף הריבוני לקבל החלטות בענייני עורכי דין הוא ועדת האתיקה, לה סמכות בחוק בהתאם לחוות הדעת שאני תומך בה לחלוטין ואני חושב שהרשות להתחדשות עירונית פועלת ממניעים טובים וחיוביים אך בפעולה זו, ישנה לכאורה חריגה מסמכות".

אסור לשכנע דיירים

הטיוטה ששלחה הרשות להתחדשות ללשכת עורכי הדין כוללת עשרות הנחיות לאופן ההתנהלות הראוי בייצוג דיירים בהתחדשות עירונית, המחולקים לשבעה נושאים מרכזיים. תחת הכותרת "איתור ובחירת עורך הדין" קובע המסמך כי חל איסור על עורכי דין לפנות לבעלי דירות, להציע להם ולשכנעם לשכור את שירותיהם, וכי על בעלי הדירות לבדם לבחור במשרד עורכי דין וזאת באמצעות פנייה יזומה למספר משרדים. עוד מתייחס הפרק לתפקידו של עורך הדין כמייצג טובת הדיירים בלבד ואת התנאים בהם ניתן להפסיק את ההתקשרות.

ההנחיות מגדירות את שלל סוגי ניגודי העניינים האסורים על עורכי הדין, כגון ייצוג הדיירים והיזם באותו הפרויקט, או ייצוג הדיירים והיזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת. עוד נקבע כי עורך דין לא ייצג בעלי דירות מול יזם המיוצג על ידו באופן קבוע, עורך דין לא ייצג בפרויקט בו הוא משמש כמארגן ועוד.

בפרק "מניעת חשש לניגוד עניינים" מפרטת הרשות את כל סוגי ניגודי העניינים שבהם אסור על עורך דין המייצג דיירים להימצא, כגון ייצוג הדיירים והיזם באותו הפרויקט, ייצוג הדיירים והיזם בפרויקטים שונים המתנהלים באותה עת, עורך דין לא ייצג בעלי דירות מול יזם המיוצג על ידו באופן קבוע, עורך דין לא ייצג בפרויקט בו הוא משמש כמארגן ועוד. עוד לגבי שכר טרחת עורך הדין בעלי הדירות, מציינת כי נהוג שהיזם הוא זה שמשלם את שכר טרחת עורך דין הדיירים, אך כי התנהלותו בנושא תהיה מול בעלי הדירות בלבד. עוד כולל המסמך הנחיות לחישוב שכר הטרחה המומלץ.

עוד כולל המסמך הנחיות באשר למעורבות עורך הדין בבחירת היזם, ניהול המושא ומתן מולו, ואופן התנהלותו בחתימת בעלי הדירות על הסכם עם היזם. לגבי נקודה זו נכתב כי "בהתאם לקבוע בחוק, לפחות שבועיים לפני חתימת העסקה, חובה על היזם למסור לכל בעלי הדירות מסמך ובו עיקרי ההצעה. על עורך הדין להסביר לבעלי הדירות את משמעויות העסקה באופן מפורט לפני החתימה. מומלץ כי כל אחד מבעלי הדירות יחתום באופן אישי על העסקה עם היזם ולא ייעשה שימוש בייפוי כוח לצורך החתימה".

"הרשות חורגת מסמכויותיה"

אלא שמסמך זה כאמור הוביל לתגובה קשה מצד הלשכה, שאף העבירה אותו לקבלת חוות דעת משפטית חיצונית. במסגרת חוות הדעת משפטית, שכתבה עו"ד מירית שלו ממשרד עורכי הדין קסוטו ושות', נכתב כי על אף שהמסמך נחזה לשמש כ"המלצה" מטעם הרשות, כלומר שימוש לגיטימי בסמכותה לפרסם דברי הסברה והדרכה ולרכז את המידע בתחום ההתחדשות העירונית לציבור, הרי שבפועל משמעותו שונה:

"חרף הניסיון להשתמש במסגרתו בלשון 'מומלץ', כולל בחובו הנחיות והוראות שונות של הרשות להתחדשות עירונית , תוך שהרשות לעיתים יוצרת הנחיות שאין להן כל זכר בהוראות הדין ותוך שהרשות אינה כוללת במסמך פירוט והתייחסות מהותיים להנחיות הכלליות שהובאו", נכתב.

עוד מציינת חוות הדעת כי המסמך של הרשות להתחדשות מופנה לקהל יעד של אנשים אשר אינם בקיאים בשפה המשפטית, מה שיכול להשפיע על האופן והשוני שבו נתפסת "המלצה" לעומת "הוראה". "נשאלת השאלה האם זה נכון שהרשות תעסוק בחובותיו של עורך דין הדיירים כלפי לקוחתיו ותקבע סף 'ראוי' כאשר אין זה בסמכותה".

מהרשות להתחדשות עירונית נמסר בתגובה: "פניית לשכת עורכי הדין נתקבלה במשרדי הרשות והיא נבחנת בימים אלו. בסיום הבחינה תועבר התגובה בדרכים המקובלות".