מהלך השבוע: בנק ישראל, זה ממש לא הזמן לגזירות חדשות על מימון הנדל"ן

שוק הנדל"ן נמצא כיום בעיצומו של אירוע יוצא דופן, שטיבו והשלכותיו טרם ברורים לנו עד תום. ההתפרצות האינפלציונית מהעת האחרונה והעלאות הריבית שבאו בעקבותיה, מצד אחד, והקשחת תנאי המימון במגזר הנדל"ן, מצד שני – כל אלה דחקו את היזמים אל הקיר. כל זה עוד היה נסבל איכשהו, אלמלא המדינה לא היתה מתעקשת להכביד עליהם עוד יותר.

השבוע דווח כאן במרכז הנדל"ן כי בנק ישראל מתכוון להקשיח עוד את ההגבלות על מתן אשראי בנקאי עבור מימון לרכישת קרקעות. זאת, בהמשך להוראות המפקח על הבנקים ממאי האחרון, שהורו לבחון הלוואות בשיעור של למעלה מ-80% משווי הקרקע כהלוואות בסיכון גבוה.

בטיוטת הוראות חדשה שהעביר בימים האחרונים לעיונם של הבנקים המסחריים, אוסר בנק ישראל, בין השאר, על פרקטיקת שערוכי הקרקע בעסקאות שכבר ניתנה לטובתן הלוואה. כלומר, יזם שיבקש לגייס הון נוסף על סמך עלייה מאוחרת בשווי הקרקע – מהלך שבשוק הנוכחי עשוי להגדיל לו את היקף המימון בעשרות מיליוני שקלים – לא יוכל עוד לעשות זאת. עוד כוללת הטיוטה איסור על הקטנת שיעור ההלוואה (LTV) על ידי הצגת נכסים נוספים של היזם שאינם משועבדים, כבטוחות להלוואה – פרקטיקה רווחת אף היא לגיוס הון בנקאי נוסף.

עיתוי פרסום ההוראות החדשות של בנק ישראל מטריד ותמוה. האם עכשיו זה באמת הזמן הנכון להערים על היזמים מגבלות מימון חדשות ולהחריף את מחנק האשראי בבנקים? האם זו העת להקטין את זרימת החמצן לשוק הסובל בלאו הכי ממשבר דיור חסר תקדים?

אל מול היעדר הוודאות המאפיינת את התקופה הנוכחית, נראה כי טיוטת ההוראות החדשה של בנק ישראל, אם תאושר ותהפוך להנחיה מחייבת, תביא לשתי תוצאות מיידיות: האחת היא צמצום מספר התחלות הבנייה ופגיעה משמעותית בסיכוי להדביק את הפער שבין הביקוש הגואה לדירות לבין ההיצע הקיים והמוגבל שלהן. הראשונים להיפגע מכך יהיו הזוגות הצעירים וציבור מחוסרי הדירה. נפגעים נוספים הם כמובן היזמים עצמם, שלא יוכלו לסגור את המימון לקרקע במכרזים של רמ"י, ועל הדרך יאבדו את ערבות המימון – הפסד שעשוי להגיע למיליוני שקלים.

התוצאה השנייה של אישור טיוטת ההוראות היא דחיפה של יזמים רבים לרעות בשדות המימון החוץ-בנקאי – שוק שאינו מפוקח, כמעט שאינו נתון לרגולציה מטעם המדינה ובעיקר – המימון שהוא מעניק יקר לאין שיעור בהשוואה לזה שנותנים הבנקים. כפי שקורה תמיד בשוק חופשי, ייקור ההלוואות שייטלו היזמים לא ייעצר אצל האחרונים, כי אם יגולגל לכיסם של רוכשי הדירות. כלומר, ההפסד לא יהיה של יזמי הנדל"ן בלבד, אלא של הציבור כולו.

נראה כי מישהו בבנק ישראל התבלבל, ולכל הפחות התעלם מההשלכות של מגבלות אשראי חדשות באקלים הכלכלי הנוכחי. עוד אפשר וצריך להתחרט, ולגנוז את הטיוטה.