התלאות והייסורים בדרך להיתר הבנייה הראשון ברובע 4 בת"א

לאחרונה נרשמה נקודת ציון חשובה בכל הנוגע להתחדשות עירונית בתל אביב. היתר בנייה ראשון ניתן לפרויקט התחדשות מתוקף תוכנית רובע 4 שאושרה בת"א רק ביוני האחרון לאחר גלגולים רבים של כשלוש שנים וחצי במוסדות התכנון. 

מדובר בפרויקט תמ"א 38/2 במסלול של הריסה ובנייה ברובע 4 בתל אביב של חברת אלרם יזמות עסקית בנדל"ן ברחוב בצלאל 33 בת"א סמוך לגינת נהרדע. במסגרת פרויקט בצלאל-נהרדע נהרס בניין ישן בן 4 קומות מגורים ובמקומו נבנה בניין בוטיק בן 8 קומות ו-16 יחידות דיור. הפרויקט נמצא בצפון הישן של תל אביב ב'מרובע' שבין רחוב ארלוזורוב מצפון לשדרות דוד המלך מדרום, במרחק דקות הליכה מכיכר רבין וממרכז תל אביב.

הפרויקט נמצא בימים אלו בשלב השיווק, הבנייה בשטח תחל בעוד כשלושה חודשים והאכלוס צפוי בעוד כשנתיים. ואולם, עד לקבלת היתר הבנייה החברה עברה תלאות רבות וסחבת ארוכה מול הרשויות. שי הראל, מנכ"ל חברת אלרם, מספר על התלאות ואומר כי "הליך קבלת ההיתר נמשך 3.5 שנים, ומתוכן ביליתי 19 חודשים בבתי המשפט".

נציין כי תוכנית הרובעים של ת"א גובשה אי שם בשנת 2013, אך רק בשנה האחרונה קודמה, וקיבלה תוקף רשמי כאמור לפני מספר חודשים. הסחבת הזו הביאה לקיפאון בבנייה בעיר ובמתן היתרים וגרמה לפרויקטים קיימים להתארך שנים רבות. 

התלאות של אלרם והראל לא נגמרו בהיתר הבנייה, שכן החברה ממתינה כעת לדיון אצל שמאי מכריע בנוגע להיטלי ההשבחה לפרויקט לאחר שהעירייה החליטה לגבות כ-1.5 מיליון שקל מאלרם. הראל "צופה קרב ארוך ומתיש בסוגיה הזאת אך זה לא יעכב אותנו. בתוך שלושה חודשים נתחיל את העבודות במקום. הפרויקט שלנו הוא הסנונית הראשונה. בתקופה הקרובה צפויים עשרות בניינים חדשים לזכות בהיתר המיוחל בת"א".

"הדיירים היו איתנו לאורך כל הדרך"

הראל מתאר שרשרת אירועים מתישה שקדמה לקבלת היתר הבנייה: "שלב החתמת הדיירים היה דווקא מהיר יחסית ונמשך שלושה חודשים בלבד הודות לניהול מקצועי ושליטה בכל היבטי התמ"א של בא כוח הדיירים, עו"ד גיא יצחק. הדיירים היו איתנו לאורך כל הדרך. הפרויקט המשיך לוועדה מקומית והתחלנו להשלים את כלל הדרישות להיתר הבנייה. עברנו את הוועדה בתוך כ-8 חודשים וזה נחשב מהיר. לאחר מכן התחלנו בקבלת כלל האישורים הנדרשים מהעירייה. כשהגענו לכיבוי האש, נתקלנו במחסום: ברשות לכבאות טענו כי כביש הגישה ברחוב המוביל אל הבניין צר מדי, ולכן לא ניתן לאשר את היתר הבנייה. הדבר היה תמוהה בעיניי שכן מדובר בכביש ציבורי, שמן הסתם לא בשליטתי ושהעירייה אחראית עליו. 

"האבסורד הוא שהמצב קיים ומן ההיגיון שבניין חדש שעומד בכל התקנים הכולל את כל מערכות כיבוי האש הנדרשות עדיף על פני המצב הקודם, אך היגיון לחוד ומעשים לחוד. דבר לא עזר ושנה שלמה של עבודה ירדה לטמיון. לא נותרה לנו ברירה – הגשתי ביחד עם יזמים נוספים מאיגוד חברות התמ"א עתירה מנהלית נגד ההחלטה, ולאחר מאבק של קרוב ל-11 חודשים הושגה פשרה: הוחלט שנתקין בכל הדירות בבניין ספרינקלרים (מתזי מים),דבר שהגדיל כמובן את הוצאות הבניין בצורה משמעותית. 

"גם לאחר שהתגברנו על המכשול הזה, הסיפור לא נגמר, שכן התוכנית לרובע 4 טרם אושרה. נאלצנו שוב להגיש עתירה מנהלית ובבית המשפט העירייה סוף סוף התחייבה לתת אישור לתכנית תוך חצי שנה - סה"כ שלוש שנים וחצי כדי להוציא היתר ל-16 דירות בפרויקט שנחשב כעדיפות לאומית", טען הראל.

אחרי שמונה חודשים התקבל האישור, אבל כאמור הראל נאלץ להתמודד עם הדרישה להיטל ההשבחה העצום מצד העירייה. "סכום זה היה חריג בצורה משמעותית והיינו צריכים למצוא לו פתרון מימון יצירתי. זהו המאבק שעומד לפתחנו כיום. חשוב להבין שתחום ההתחדשות העירונית הינו מנוע הצמיחה העיקרי בשוק הנדל"ן, שכן מלאי הקרקעות כמעט ולא קיים וחייבים לפתור את אי הוודאות בתחום. אין אלטרנטיבה אחרת למדינת ישראל, אני מקווה שהתחום יתפתח ויצמח ואנחנו נצמח איתו", סיכם הראל".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה