עו"ד איתן ארז: "בישראל יש הרבה יותר נוכלים ונדל"ן מטבעו מושך רמאים"

• "כמעט לכל דבר בנדל"ן אתה לא צריך רישיון. בשביל לארגן קבוצת רכישה לפרויקט של 300 דירות אתה לא צריך שום דבר, כלום. אתה לא צריך אפילו לדעת קרוא וכתוב - וזו התוצאה"
• "דירות מחיר למשתכן יהיו הסלאמס של עוד 20 שנה. אני לא מאמין שאפשר לבנות באיכות שתעמוד עוד 15-20 שנה, במחירי מחיר למשתכן. יש המון דברים סמויים מן העין"
• "יש מארגנים שרלטנים ויש מארגנים שגורמים נזק. פרשת ענבל אור היתה קו פרשת מים, יש עד ענבל אור ויש אחרי זה. הרבה מאוד מארגני קבוצות קטנים או לא רציניים נפלטו מהשוק"

עורך הדין איתן ארז מכיר את הצד האפל של עולם הנדל"ן. במשך עשרות שנים הוא מנסה להציל אלפי קונים שרכשו דירה ונשארו ללא מפתח. לפני 30 שנה הוא טיפל במאות רוכשים שנשארו ללא דירות לאחר קריסתו ומותו של הקבלן אברהם גינדי וכיום הוא מטפל בקריסתה הרועמת של ענבל אור. בפודקאסט "מגדל בבל" הוא שיתף אותנו בעצות, אזהרות ותובנות שצבר.

- בכל פעם מחדש, נדמה שהעוקץ, השרלטנות וההונאות בענף מצליחים להפתיע אותנו.

ארז: "בוא נבחין בין נדל"ן לנדל"ן. מדובר באוקיינוס - יש יזמים, יש מבצעים, יש מנהלי קבוצות רכישה ויש קבלנים . למה יש בנדל"ן הרבה נוכלים? כי קודם כל בישראל בכלל יש הרבה נוכלים. זה עניין תרבותי. היהודים היו בגלות 2000 שנה, ובשביל לשרוד בגלות מול כל האויבים הם היו צריכים להפוך יותר ערמומיים, יותר תחמנים, וחלק מזה למרבה הצער הגיע לפה".

- חשבתי שתגיד שרק לנו נדמה שיש הרבה נוכלויות נדל"ן בישראל. שבצרפת או בארצות הברית פוגשים לא פחות נוכלים.

"לא, בישראל יש הרבה יותר נוכלים. פר נפש אני בטוח בזה, בטח בהשוואה למזרח, ליפן או למדינות כאלה. גם הענישה בארצות אחרות הרבה יותר חמורה. בארצות הברית למשל היה ישראלי שעשה בערך מה שעשתה ענבל אור, וקיבל 17 שנות מאסר. בתאילנד היתה בחורה שעשתה עקיצות כאלה, והיא קיבלה 30 שנות מאסר. זאת אומרת שגם הענישה בישראל היא יותר קלה, וחוץ מזה הנדל"ן מטבעו מושך רמאים, כי הוא מלא מלא בכסף. תחום עתיר מאוד כסף".

- ואולי בגלל שרף הכניסה לעולם הנדל"ן מאוד נמוך. אתה יכול לקרוא לעצמך יזם ולהתחיל לגלגל חלומות, בלי ניסיון ובלי הון.

ארז: "כמעט לכל דבר בנדל"ן אתה לא צריך רישיון. בשביל לארגן קבוצת רכישה לפרויקט של 300 דירות אתה לא צריך שום דבר, כלום. אתה לא צריך אפילו לדעת קרוא וכתוב, אתה לא צריך תעודת בגרות אתה לא צריך שום דבר בשביל לארגן קבוצות, וזה התוצאה".

[quote]

- אבל זה לא שונה בהרבה מהמצב ברחבי העולם.

"קודם כל בעולם יש מדינות שבהן אסור למכור דירות 'על הנייר'. יש מדינות שזה עבירה פלילית, למשל בקנדה או בדרום אפריקה, ושם אין בכלל מושג כזה למכור דירה 'על נייר'. בוויטנאם, אם אתה בא להוציא היתר בנייה, העירייה אומרת לך בוא תפקיד ערבות בנקאית 10 מיליון דולר, תקבל היתר בנייה. אין בכלל חיה כזו למכור דירה 'על הנייר' ואחר כך אלוקים ישמור, ובעוד 5-6-7 שנים תקבל את הדירה".

- והרבה לפני קבוצות הרכישה, התמודדת עם קריסה ענקית של אברהם גינדי.

"אברהם גינדי היה גאון בשיווק. פעם היית קונה דירה ברחוב ז'בוטינסקי 17 או ברחוב הרצל 12. אברהם גינדי המציא את המונח 'צמרות הברושים', 'גני השושנים'. הוא המציא את השמות של בניינים. דבר שני אברהם גינדי הכניס את השיטה של 'קנה דירה - קבל טיסה לחו"ל'. 'קנה דירה - קבל שטיחים חינם'. הבעיה שהוא רץ קדימה מהר מהר מהר עם השיווק, ולא הספיק מאחורה גם להוציא היתרי בנייה ולבנות ולמסור את הדירות, וכשהוא התאבד ב-1986 אני התמניתי כמפרק, הייתי אז מאוד מאוד צעיר בגיל 31 וחצי".

- ולא למדנו לקח? השיטות הללו פורחות היום תחת כל עץ רענן ויותר מדי יזמים התרגלו ששיווק זה חזות הכל.

"ברור. ענבל אור הייתה בנויה אך ורק על שיווק. חלק מהיזמים למדו לקח וחלק לא. החוק לא מספיק התקדם. החוק תמיד מפגר אחרי ההתפתחות בכל תחום, הטכנולוגית או הכלכלית. עובדה שעד היום אין חוק קבוצות רכישה, אז כנראה שעוד לא מספיק התקדמו. אבל החוק היום בקנייה מקבלן נותן מענה, בעקבות קריסת חפציבה.

"יש בעיה אחרת שהיא נושא איכות הבנייה. אני צופה שכל דירות מחיר למשתכן יהיו הסלאמס של עוד 20 שנה. אני לא מאמין שאפשר לבנות באיכות שתעמוד עוד 15-20 שנה, במחירים של מחיר למשתכן . ואני אגיד לך עוד משהו, יש המון דברים שהם סמויים מן העין. כל מיני צינורות, וכל מיני דברים של תשתיות ששמים את הכי זול, אף אחד לא שם לב לזה, ואחרי 10-15 שנים כשמתחילות הנזילות אז מבינים שהשתמשו בחומרים גרועים. בעוד 25 שנה המחיר למשתכן של עכשיו יהיה פינוי בינוי . אי אפשר לבנות ב-4000 שקל למטר, והלוואי ואתבדה".

- והבעיה הגדולה הן קבוצות הרכישה?

"קודם כל אני חייב לתת פה הבהרה. יש מארגני קבוצת רכישה רציניים, אמינים וטובים, שבנו אלפי דירות. אבל יש גם מארגנים שהם לא בסדר. יש מארגנים שהם שרלטנים ויש מארגנים שגורמים נזק. פרשת ענבל אור היתה על קו פרשת מים, יש עד ענבל אור ויש אחרי זה. הרבה מאוד קטנים או לא רציניים נפלטו מהשוק.

"בוא נדבר איפה מתחמנים בקבוצות רכישה ואיך מתחמנים ואיפה הטריקים והשטיקים, כי את זה הציבור לא יודע, וזה מאוד מאוד חשוב. יש כמה וכמה תרגילים שצריך להיזהר מהם כשבאים לקנות דירה מקבוצת רכישה. קודם כל העניין של העברת שטחים, ניוד שטחים ממקום למקום, צריך לשים לב למשל שהמארגן לא נשאר עם דירות הגן. צריך לשים לב שהמארגן לא מנייד לעצמו כל מיני זכויות בנייה עודפות לפנטהאוזים שהוא משאיר לעצמו. צריך לשים לב לנושא של חדרים טכניים. הוא אומר 'זה חדר טכני', ואחרי שהבניין גמור הוא פשוט הורס את הקיר וזה חדר בדירה שלו. צריך לשים לב לסעיף של הברוטו נטו. פעם היו אומרים קבוצות רכישה שעד 2% הפרש בשטח הדירה זה סביר. נגיד כאילו הבטיחו לך 100 מטר, אז אם תקבל 98 מטר זה בסדר. עכשיו הגדילו את זה ל-5%. עכשיו אם אתה קונה דירה בצפון תל אביב, מורידים לך 5 אחוז מתוך 120 מ"ר זה 6 מ"ר - 6 מ"ר בצפון תל אביב כפול 40 אלף שקל למטר, זה אומר שהורידו לך רבע מיליון שקל, ככה בקטנה".

- ואפשר לסמוך על עו"ד איתן ארז שיחזיר לאנשים את כספם? 

"בפירוק של אברהם גינדי כולם קיבלו את הדירות. אצל ענבל אור יש דיירים שיקבלו בחזרה 60%-70%-80% מהכסף, אבל יש שמה דיירים, בייחוד אלה שקנו בסוף, שקנו אוויר. הם יקבלו, אני מצטער וזה כואב לי, בין 5% ל-10%, לא יותר. יש כאלה קרוב ל-200".

- אז אולי פשוט צריך להרוס, להרוג את השיטה הזאת? ואולי חוק קבוצות הרכישה סוגר את הפרצות?

"לא, לא הייתי הורג את השיטה, אבל לצערי החוק החדש להסדרת קבוצות הרכישה, שאני מקווה שייכנס לתוקף, לא מספיק חריף בנקודה אחת, שאין בו עבירה פלילית של מעילה בכספי נאמנות. אני חושב שצריך לתת לזה גם היבט פלילי. איך אמר לי אלי רייפמן, שהיה בכלא, קיבל 4 שנים ויצא אחרי שנתיים וחצי? הוא אמר 'תראה את כל העשירים, הצווארון הלבן, יש להם חשבון אחד שהם עושים: כמה גנבתי חלקי כמה חודשים ישבתי'. זה החשבון. זה פשוט מאוד. אם אסיר גנב 10 מיליון שקל וישב 3 שנים, יצא לו 300 אלף שקל בחודש, נטו. מתאים לך או לא מתאים לך? זה החשבון. אם נרד למטה לבית קפה, ניקח עשרה אנשים ונשאל אותם אם הם מוכנים לשבת 4 שנים בכלא בשביל 20 מיליון שקל, אני מעריך בזהירות סבירה ש-98% יסכימו".

- ומעבר לאשמת הרגולטור, בסוף יש פה אנשים מבוגרים שעושים עסקאות בעצימת עיניים.

"במשפט הלטיני הייתה דוקטרינה של 'יזהר הקונה'. לא נזהרת - אכלת אותה. זה דבר שאבד עליו הכלח. היום כל המשפט המודרני הולך לכיוון של תום לב, חובת גילוי נאות. אני לא צריך שהחוק יגן עליי תאמין לי, אני כל כך מתוחכם ומנוסה. החוק נועד להגן על העולים החדשים, על השכבות החלשות".

- פרויקט יונייטד שרונה למשל בדרום הקריה התארגן בקבוצת רכישה, ששילמה 1.2 מיליארד שקל על הקרקע, והם לא היו השכבות החלשות.

"יונייטד שרונה זה סיפור מדהים באמת. הם הצליחו להפיל בפח 300 משפחות. השווי האמיתי של המגרש הזה הוא בין 700 ל-750 מיליון שקל. לפרויקט הזה יש רק שתי תוצאות אפשריות. אפשרות אחת שיצליחו לבנות אותו ולשווק את הכל, ומי שקנה דירה ב-4 מיליון ישלם 7 מיליון שקל, בסביבות 80% יותר, ויקבל את הדירה בעוד 5 שנים. התרחיש הרע שיבואו להוציא היתר בנייה, ורק ההיתר וההיטל השבחה יעלו שמה לפחות 100 מיליון שקל. הם יקחו עוד הלוואה מילין לפידות, החוב לילין לפידות כבר יהיה 400 או 450 מיליון שקל, לא ישלמו לילין לפידות, ילין לפידות ימנו כונס נכסים לקרקע, ימכרו את הקרקע במחיר האמיתי שלה, ואחרי שילין לפידות יחזירו את החוב שלהם, ישארו בסוף 200 מיליון שיחלקו לאלה ששילמו מילארד ורבע. כל אחד יקבל 15%-20% מהחוב".

- ושוב, צריך בראש ובראשונה לבוא לכל אחד מאותם 300 מסכנים, ולתת להם סטירה. איך הם נפלו ככה?

"אני מסכים שזה מאוד תמוה. גם ענבל אור מכרה לאנשים דירה במרכז רמת גן, בשדרות הילד, ב-1.3 מיליון שקל. איך זה יכול להיות? אין חיה כזאת. אתה שואל אותי איך בדיוק עבדו שם על אנשים? אני לא הייתי שם. אגב, לצורך גילוי נאות, אני קניתי 2-3 דירות בקבוצת רכישה של חג'ג' ויצאתי טוב והרווחתי והכל בסדר. אבל זה זמנים אחרים, 2010-2011, הכל טס. היום ב-2019 בטח שלא הייתי קונה".

- ולמה עו"ד איתן ארז קונה דירות להשקעה ולא קונה נכסים שמניבים תשואה הרבה יותר גבוהה?

"קודם כל יש לי ארבעה ילדים. אני בהחלט רוצה שאחרי ה-120 שלי לכל אחד מהילדים שלי תהיה דירה. לדירה יש גם אלמנט פסיכולוגי, בהחלט".

- והנוכלות תמשיך להישאר איתנו. תסגור פתח אחד תהיה פרצה שנייה.

"תראה יש פה המון דברים פסיכולוגיים. הרבה אנשים, בעיקר נשים, רוצים ביטחון ורוצים שתהיה להם דירה. יש גם בעיה שהריבית היא אפסית. ברגע שהריבית אפסית אז כסף עצבני מסתובב ומחפש מוצא. אז הוא אומר בנדל"ן אני אקבל דירה, אני אשכיר אותה, אני אקבל בשנה 3%-4% ותהיה לי איזשהי תשואה. ברגע שהריבית תעלה הנדל"ן יירד. אני חושש ש-2019 יהיה איזשהו משבר כלכלי ויהיה גל של ירידות בכל מיני תחומים. הלוואי שאתבדה, אבל זו ההרגשה. וכמה שהמצב יותר קשה, תמיד גם יש יותר נוכלים".

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה