הארכת חוזה שכירות - המדריך השלם לשנת 2024

חוזה שכירות כולל פרמטרים רבים המסדירים את מערכת היחסים, החובות והזכויות של הצדדים. אחד מההיבטים אלים מתייחס חוזה שכירות הוא המחויבות של הצדדים במקרה בו קיים רצון משותף להאריך את חוזה השכירות.

סעיף אופציה להארכת חוזה שכירות פועל לרוב לטובת השוכר, אשר מעוניין לשכור את הדירה לטווח ארוך. המשכיר, אשר עבורו השכרת הנכס היא עסקה בעלת מרכיבים כלכליים, לא יכול להכריח את השוכר להמשיך ולהתגורר בנכס, אך הוא יכול ליהנות משוכר יציב לטווח רחוק. האופציה בחוזה מאפשרת הארכת חוזה בהתאם לתנאים, תוך הותרת שכר הדירה על אותו מחיר או הגבלת העלאת דמי השכירות באחוזים מוגדרים מראש.

אם בחוזה אין סעיפים המגדירים את התנאים להארכת החוזה, על המשכיר להודיע לשוכר האם הוא מעוניין להאריך את תקופת השכירות ובאילו תנאים, זמן סביר לפני סיום תקופת השכירות לפי החוזה.

אם בחוזה ישנה אופציה להארכת תקופת השכירות, על המשכיר להודיע לשוכר אם ברצונו לממש את האופציה לפחות 90 יום לפני תום תקופת השכירות. אם בחוזה ניתנה לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות, עליו להודיע למשכיר אם ברצונות לממש את האופציה, 60 יום ומעלה לפני סיום מועד תקופת השכירות. הפרטים המלאים נמצאים בסעיף 25יב לחוק השכירות והשאילה.

סעיפי אופציה להארכת חוזה שכירות

הסעיפים המתייחסים לאפשרות להאריך את החוזה מכונים לעתים קרובות 'סעיף אופציה', משום שהוא נותן אפשרות לשני הצדדים להאריך את תקופת השכירות. סעיפים אלו כוללים את התנאים להארכת תקופת השכירות - מועד התראה מוקדמת ואופן ההתראה, שינויים בשכר הדירה או בתנאים, אורך תקופת האופציה (האם ניתן להאריך בשנה, מספר חודשים או אולי שנים) ועוד.

במקרים בהם אחד הצדדים (או שניהם) דורשים להחיל שינויים בתנאים שנקבעו בחוזה המקורי בכל הנוגע לאופציה, יש לראות במסמך הנחתם בין הצדדים בתור חוזה חדש. כלומר, אם נעשים שינויים בתנאים שנקבעו והם מוסכמים על שני הצדדים כך שהרצון להאריך את תקופת השכירות הוא משותף, יש לנסח ולחתום על חוזה שכירות אשר מסדיר אופן משפטי את התנאים המעודכנים והחדשים.

סעיף הודעה מוקדמת בהארכת חוזה שכירות

בחוזים בהם ישנה אופציה להארכה, על הסעיף הרלוונטי לכלול את מועד ההתראה המוקדמת הנדרשת להעלאת הרצון להארכת תקופת השכירות. למשל, אם צוין בחוזה השכירות כי על השוכרים להודיע 60 יום מראש לפני סיום מועד השכירות על הרצון להמשיך להתגורר בנכס, אך הדיירים עשו זאת חודש אחד בלבד לפני תום תוקף החוזה, ההודעה לא עומדת בתנאים המשפטיים שנקבעו בין שני הצדדים והמשכיר לא מחויב לפיכך להאריך איתם את החוזה.

מעבר לכך, לצד מועד ההודעה המוקדמת, חשוב לציין בחוזה המקורי את הצורך בהודעה שכזו ואת אופן הביצוע המספק שלי – האם בעל פה או בכתב. מומלץ להתייעץ עם עורך דין מקרקעין בנושא עוד לפני החתימה על חוזה השכירות המקורי, על מנת להימנע ממקרים בהם סעיפים מסוימים עשויים להשתמע באופן שאינו חדש משמעי.

כיצד מתרחשת ההארכה בפועל?

במקרים מסוימים, הצדדים קובעים מראש סעיף הנותן לאחד הצדדים את הבחירה האם להאריך את תקופת השכירות באותם תנאים לפי החוזה המקורי או בתנאים אחרים שנקבעו מראש. במקרה בו למשכיר יש אופציה להאריך את החוזה, עליו להודיע לשוכר לפחות 90 יום לפני תום מועד החוזה האם ברצונו לקיים את האופציה. המשכיר רשאי לעשות זאת רק אם בחוזה נקבעו מראש התנאים שיחולו על התקופה נוספת. חידוש חוזה ייערך אך ורך על פי התנאים שנקבעו מראש.

במקרה בו יש לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות לפי החוזה, על השוכר להודיע למשכיר לפחות 60 יום ממועד סיום החוזה על העניין למימוש האופציה.

על פי הסעיפים בחוזה המקורי, ישנן שתי אפשרויות מרכזיות לפעולות הנדרשות לשם הארכת תקופת השכירות. במקרים בהם התנאים מהחוזה המקורי מוסכמים על הצדדים והתבצעה הודעה מוקדמת על פי הגדרת החוזה המקורי - אין צורך בחתימה על הסכם חדש- חוזה השכירות מאריך את תוקפו על פי חוק והתנאים המוסכמים בו יחולו גם על התקופה הנוספת.

במקרים בהם אין סעיפי אופציה כלל או שהוסכם על שינוי בתנאי השכירות, יש צורך משפטי בניסוח חוזה שכירות חדש ולהעניק לו תוקף משפטי במעמד חתימה משותף למשכיר ולשוכר.

במקרים רבים ישנו פער בפרשנות של אחד הצדדים לסעיפים אלו בחוזה השכירות, מה שעלול להוביל לסכסוך ואי הבנה. לכן, מומלץ להשתמש בשירותים של עורך דין מקרקעין בעל ניסיון בתחום, על מנת לשמור על הזכויות והרצונות של הצדדים בעסקה.

מי זכאי להארכת חוזה שכירות?

כל מי ששוכר או משכיר דירה למגורים על פי התנאים הבאים: השכירות היא לתקופה של 3 חודשים לפחות או שיש אופציה להארכתה ליותר מ-3 חודשים, השכירות היא לתקופה של לא יותר מ-10 שנים או שיש למשכיר אפשרות לבטל את החוזה במועד מוקדם יותר, שכר הדירה אינו גבוה מ-20,000 ₪, הדירה המושכרת אינה בדירה בבית מלון או דירה המושכרת למטרת נופש, הדירה המושכרת אינה דירה במעון (המשמש למגורים או לטיפול בקשישים, ילדים, אנשים עם מוגבלות פיזית או שכלית, או מכורים לסמים על פי חוק הפיקוח על מעונות),הדירה המושכרת אינה דירה בבית דיור מוגן, הדירה המושכרת אינה דירה במעונות לסטודנטים, תלמידים או עובדים והדירה המושכרת אינה דירה שחוק הגנת הדייר חל עליה.

סירוב למימוש האופציה

כאשר אחד הצדדים מסרב לכבד את האופציה, הוא מפר בפועל את חוזה השכירות, והצד השני רשאי לפנות לבית המשפט בתביעה לאכיפת החוזה או לפיצויים.

לדוגמה, אם בחוזה השכירות ניתנה אופציה לשוכר והוא הודיעה במועד ועל פי תנאי החוזה על הרצון לממש את האופציה, אך המשכיר מסרב להאריך את החוזה, השוכר יכול לפנות לבית המשפט בתביעה שיורה למשכיר להאריך את החוזה. השוכר יכול גם לוותר על האכיפה אך לתבוע פיצויים עבור הנזק שנגרם לו בעקבות העובדה שהמשכיר לא כיבד את האופציה.

חשוב לזכור כי מימוש האופציה על ידי המשכיר אפשרי רק במקרים בהם נקבעו מראש בחוזה כל התנאים שיחולו בתקופת ההארכה של חוזה השכירות. המשכיר והשוכר אינם רשאים לקבוע בחוזה הוראה המנוגדת להוראת החוק באשר להארכת תקופת שכירות, אלא אם ההוראה שהם משכימים עליה היא לטובת השוכר.

למשל, לא ניתן לקבוע בחוזה שעל השוכר להודיע למשכיר חמישה חודשים מרא שהאם ברצונו לממש את האופציה, אך ניתן לקובע כי השוכר ראשי להודיע למשכיר אל הרצון למימוש האופציה עד 40 יום לפני סיום תקופת השכירות המקורית (ולא 60 יום כפי שכתוב בחוק). במקרים בהם השוכר והמשכיר הם קרובי משפחה (בני זוג, אחים, הורים, סבים וסבתות, צאצאים או נכדים – ובני זוג של כל אחד מאלו),הצדדים יכולים לקבוע תנאים אחרים, גם אם הם אינם לטובת השוכר.

המשך השכרת הדירה וביטול השכרת דירה לאחר תום החוזה, ללא חידוש מוסדר או סעיף אופציה

קיימים מקרים בהם הצדדים ממשיכים לקיים את החוזה המקורי למרות שתוקפו פג, ואינם טורחים להעלות על הכתבה את תנאי הארכת תקופת השכירות. בפועל, השוכר ממשיך להתגורר בדירה לאחר סיום תקופת השכירות, מבלי שאחד הצדדים מבקש לערוך חוזה חדש כדין.

מצב שכזה עלול להוביל לבעיות במקרים בהם אחד הצדדים מעוניין לסיים את השכירות באופן חד-צדדי. סוגיות כמו התרעה מראש, ביטול מיידי וכד', עלולות להישאר פתוחות.

על פי סעיף 19 לחוק השכירות, במקרים של רצון לבטל את העסקה שעינה מעוגנת בחוזה, אם גובה השכירות נקבע על פי פרקי זמן קצובים (למשל, פעם בחודש),הצד שמעוניין לבטל את החוזה צריך להודיע על עזיבה בסיום פרק הזמן שהתחיל במועד סמוך, או תוך שלושה חודשים – על פי המועד הקרוב ביותר. במקרה אחד, יש להודיע על הפסקת ההתקשרות בתוך פרק זמן סביר.

כלומר, במקרים בהם דמי השכירות משולמים בתאריך קבוע, מספיק שהצד המעוניין לבטל את החוזה יודיע על כך בסמיכות לאותו תאריך, משום שללא חוזה בתוקף, הלכה למעשה השכירות מתחדשת כל חודש. אם הצדדים לא מסכינים על מועד ביטול החוזה, בכל מקרה לא ניתן להמשיך אותו יותר משלושה חודשים.

בעיקרון, כאשר השוכר והמשכיר ממשיכים לנהוג על פי החוזה ביניהם גם לאחר תום התקופה המוצהרת, מבלי שאחד מהצדדים פעל לחידושו או ביטולי, ניתן לראות מבחינה משפטית ומעשית באי נקיטת הצעדים בתור הסכמה משותפת להמשך ההסכם לפרק זמן נוסף (כל עוד הצדדים מקיימים את החוזה הקיים ככתוב).

במקרים כאלו, אם אחד הצדדים אינו מעוניין בהמשך השכרת הדירה, עליו להודיע לצד השני על הרצון לחדש את החוזה או לבטל אותו, עדיף בכתוב על מנת שיוכל להוכיח את הכוונות שלו במקרה הצורך.

תביעה לפינוי מושכר על אף אופציית הארכה

במקרים רבים, בעל הנכס ראשי לטעון לפינוי משוכר למרות קיומו של סעיף אופציה בחוזה. למשל, המשכיר יכול להתנות בחוזה השכירות את פינוי הדייר מהמושכר אם ברצונו למכור את הנכס, לחזור לגור בו בעצמו, לשכן בו קרוב משפחה וכד'.

בנוסף, ניתן לפנות את המושכר בעקבות הפרת חוזה מצד השוכר, כמו גרימת נזק לנכס, הפרה יסודית של החוזה המאפשרת ביטול החוזה לרבות סעיף האופציה.

על מנת לפנות את השוכר המתנגד לפינוי, על המשכיר לפנות לבית המשפט ולהגיש תביעה לפינוי מושכר. המשכיר אינו רשי לפעול עצמאית באופן חד-צדדי כגון החלפת מנעולים או פינוי של חפצי השוכר. פעולות אלו עלולות להוביל לתביעה מצד הדייר ולפסק דין נגד בבעל הנכס.