חוק המכר דירות - המדריך השלם לשנת 2024

חוק המכר דירות

חוק מכר (דירות) התשל"ג 1973, הוא חוק המעגן את אחריות הקבלן על דירות חדשות שבנה. מטרת החוק היא להגן על רוכשי דירה חדשה מבנייה רשלנית, בנייה המיושמת בניגוד לתכנית הנכס, או בחריגה מתקנות הבנייה והבטיחות. סעיפי החוק מאפשרים לרוכש הנכס לתבוע מהקבלן נזיקין – סכום כסף המספיק לתיקון הנכס, או פיצוי כספי הולם, במקרה של ליקויי בנייה או תקלות המתגלות בנכס רק לאחר מסירת המפתח, ובמהלך תקופת הבדק.

חוק המכר דירות הסבר

חוק מכר דירות מחייב, למשל, לצרף מפרט לחוזה מכירת הנכס. בנוסף, הוא גם מגדיר את משך האחריות של הקבלן על ליקויי בנייה מסוגים שונים, כמו גם אחריות הקבלן בכל הנוגע לחללים המשותפים בבניין אותו בנה.

על פי סעיפי החוק השונים, התקופה הנקראת "תקופת בדק" היא בין שנה אחת לשבע שנים מהמכירה, על פי הליקוי שהתגלה:

עבור שקיעת מרצפות או התקלפות של חיפויים פנימיים, למשל, תקופת הבדק היא 3 שנים. האחריות על סדקים בקיר ובתקרה היא 5 שנים. ישנם מרכיבים בדירה שהאחריות עליהם היא מעל 7 שנים ועד 10 שנים. סעיפי החוק מגדירים באופן מפורט את סוגי הליקויים ותקופת האחריות המתאימה.

בכל הנוגע לליקויים מהותיים הנוגעים ליסודות הבניין, יציבות ובטיחות, אחריות הקבלן אינה מוגבלת בזמן, כך שניתן לתבוע ממנו תיקון גם זמן רק לאחר הקנייה בפועל.

על פי הגדרות החוק, על הרוכש להודיע על הימצאות אי-התאמה או ליקוי תוך שנה מקבלת הנכס, המכונה 'שנת בדק'. עם זאת, על פי החוק, במקרה בו הליקוי לא יכול להתגלות ב"בדיקה סבירה" בעת קבלת הנכס לידי הרוכש, ישנה אפשרות להודיע על ליקויים גם בשלבים מאוחרים יותר.

ההמלצה עבור רוכשי דירה מקבלן היא לבצע בדק בית על ידי מהנדס בניין מומחה, במועד מוקדם ככל הניתן, ולהעביר את ממצאי הבדיקה לקבלן לטובת ביצוע תיקונים או קבלת פיצוי.

עוד חלק חשוב בחוק מכר דירות הוא החובה המוטלת על הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות, כגון ערבות בנקאית , הערת אזהרה או ביטוח על הכספים המשולמים על ידי רוכש הדירה, לצורך הבטחת מסירת הדירה לרוכש.

אי קיום החוק מצד הקבלן נחשב עבירה פלילית.

ערבות חוק מכר

על פי סעיף 2 לחוק המכר, נקבע כי מוכר הדירה לא יגבה מהקונה על חשבון מחיר הדירה סכום העולה על 7% ממחיר התמורה, אלא אם פעל באחת מהדרכים הבאות:

1. הקבלן מסר לרוכש ערבות בנקאית להבטחת ההשבה של כלל הכספים ששולמו למוכר, במקרה בו לא יוכל להעביר לקונה את החזקה בנכס על פי חוזה המכר ביניהם, כתוצאה של עיקול, צו הקפאת הליכים, צו לקבלת נכסים, צו פירוק, צו כינוס וכד'.

הנוסח המחייב בזמן הפקת הערבות הבנקאית הוא על פי הקבוע בתקנות המכר דירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ( ערבות בנקאית ),התשע"א-2010.

בין היתר, על הערבות הבנקאית לכלול פרטים באשר למהות שלה, עילות למימוש הערבות, מועד התשלום, פקיעת הערבות וכו'.

בתור תנאי למימוש הערבות, על הרוכש יהיה להציג לגורם נותן הערבות עותק מאושר מפסק דין או החלטה דומה של רשות שיפוטית מוסמכת בישראל, על פיה התקיימו אחת מהעילות למימוש המצוינות בכתב הערבות עצמו.

2. הקבלן מסר לרוכש פוליסת ביטוח והרוכש מצוין בפוליסה בתור מוטב, בהתאם לנוסח פוליסת ביטוח הקבוע בדין.

3. הקבלן העביר על שם הרוכש את הבעלות או זכות אחרת בדירה, כשהיא נקייה משעבוד ו\או עיקול ו\או זכות לצד ג'.

4. הקבלן שעבד את הדירה ו\או הקרקע במשכנתא מדרגה ראשונה לטובת הרוכש.

5. הקבלן רשם לטובת הרוכש הערת אזהרה נקייה משעבוד ו\או עיקול ו\או זכות לצד שלישי, בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969.

חוק המכר דירות תשלומים

בכל הנוגע להערת אזהרה או שעבוד, סעיף 3 לחוק המכר קובע כי בעת הענקת בטוחה, בהתאם לאחת החלופות הנותרות, הקבלן יחויב בגביית התשלומים על חשבון מחיר התמורה בהתאם לקצב התקדמות הבנייה ובשיעורים הקבועים בתקנות המכר (דירות) (הבטחות השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) תשל"ה-1975.

מעבר ל-7% משווי התמורה, הקבלן המוכר מחויב לגבות מהרוכש את הכספים אך ורק בהתאם לקצב הבנייה הבא:

1. עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה ללא קומת עמודים – 33% משווי התמורה.
2. עם גמר שלד הקומה בה נבנית הדירה (לרבות מחיצות פנים וללא משקופים וצנרת לתשתיות) – 20% משווי התמורה.
3. עם גמר טיח פנים או תחליף-טיח – 15% משווי התמורה.
4. עם גמר טיח חוץ\ציפוי חוץ – 15% משווי התמורה.
5. עם מסירת הדירה – 10% משווי התמורה.

ליווי פיננסי לפרויקט

חוק המכר דירות דן גם בכללים החלים על הקבלן ועל המוסד הפיננסי המממן את הפרויקט. על הסכם הליווי של הפרויקט בין המוסד הפיננסי לקבלן, לכלול את חובת שני הצדדים כלפי רוכש דירה, לרבות היבטים הנוגעים לגבייה על פי הסדר שוברים. המוסד הפיננסי מפיק פנקס שוברים בגין כל דירה הנמכרת בפרויקט, אשר ישמש את הרוכש בכל תשלום על חשבון מחיר התמורה.

התשלום באמצעות פנקס השוברים מהווה הוראה בלתי חוזרת של הקבלן למוסד הפיננסי להמציא ערבות בנקאית לטובת הרכוש, לא יאוחר מ-14 ימי עסקים מהעברת כל התשלום. הערבות הבנקאית תושב למוסד הפיננסי מול קבלת החזקה בדירה ובכפוף לרישום הערת אזהרה לטובה הרוכש בגין הנכס, ובנוסף בכפוף לקבת מכתב החרגה מהמוסד הפיננסי על החרגת השעבוד של הגורם הפיננסי מהדירה שנרכשה.

חוק המכר החדש

בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (דיווח לממונה),תשס"ט-2008, חובה על הקבלן המוכר להעביר דיווח לממונה על יחידת חוק המכר והצהרה על מכירת הדירה ועל סוג הבטוחה שניתנה לרוכש. על ההצהרה להימסר לא יאוחר מ-40 ימים ממועד חתימת הסכם הרכישה.

במרס 2017, אושרה במליאת הכנסת הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 9),הקובעת כי ערבות בנקאית לא תכלול בתוכה את רכיב המס ערך מוסף. בנוסף, ההצעה מורה על כך שרכיב המע"מ יופקד בקרן ממשלתית במשרד האוצר לשם הבטחת החזר מרכיב המע"מ ששילם הקונה עבור הדירה לקבלן, במקרה של ביטול עסקה ומימוש הערבות.

על פי חוק מס ערך מוסף, התשל"ו 1975, למחיר דירה שמוכר עוסק (קבלן),מתווסף מס ערך מוסף. הסיבה לתיקון בחוק היא העובדה שהערבות הניתנת על פי חוק המכר דירות כוללת גם את רכיב המע"מ בגין המכירה- זאת למרות שהוא מועבר מהמוכר לרשות המע"מ, ואינו נשאר בקופת הפרויקט. אם הרוכש הוא עסק, הוא עצמו מזדכה על רכיב המע"מ המשולם למוכר. למרות כל זאת, המוכר עדיין נדרש להמציא ערבות בנקאית על מלוא הסכום, לרבות המע"מ. נתונים אלו הובילו להצעה לתקן את חוק המכר באופן שרכיב המע"מ, שהועבר לרשות המיסים, ינוכה מהערבות.

האחריות על המצאת הערבות חלה על הגורם המוכר בלבד. כאשר קבלן אינו מעמיד ערבות חוק מכר, מכל סיבה שהיא, אין להתקדם עם העסקה. במקרה כזה, יש להגיש נגד הקבלן תלונה אצל הממונה על חוק המכר, בגין אי-קבלת בטוחה.

התלונה, אשר יכולה להיעשות בעילום שם, יכולה לכלול דיווח על אי-דיווח לממונה על מכירת דירה, מכירה דירה ללא יידוע בכתב בדבר זכויותיו להבטחת הכספים ששילם, אי מסירת פנקס שוברים, או קבלת סכום מעל 7% ממחיר הדירה מבלי להבטיח את כספי הרוכש באחת מהדרכים המצוינות בחוק.

את התלונה יש להגיש בטופס הגשת תלונה. הפנייה תועבר לעיון ובדיקה, אשר בסיומה ייקבע הטיפול הראוי לתלונה: האם יש צורך בהמשך טיפול, או שאין חשש מהפרת החוק. המתלונן יקבל עדכון על החלטת הוועדה תוך 30 יום ממועד הגשת התלונה.

אם הקונה מחליט לפעול במקביל נגד הקבלן בזירה המשפטית, יש למסור על כך הודעה לממונה על חוק המכר, אשר יחליט האם להמשיך בטיפול בתלונה, או להפסיק את הטיפול ולהעביר אותה לבית המשפט בלבד.

איך חוק המכר דירות מושפע בתמ"א 38?

פרויקטים המבוצעים על פי תמ"א 38 הם עסקת מכר לכל דבר ועניין, ומוגדרים כך משפטית. ההסכם במקרה של פרויקט שכזה הוא מכירה של זכויות הבנייה בבניין, הנמצאות אצל בעלי הדירות, בתמורה לשירותי בנייה אותם מתחייב היזם לספק. כאשר קיים מימון בנקאי לפרויקט תמ"א 38, חוק המכר באשר להבטחת השקעה תקף עבור רוכשי הדירות החדשות בפרויקט, כמו גם עבור הדיירים הקיימים באשר להשלמת עבודות החיזוק והשדרוג של הבניין. כלומר, על היזם המקבל מימון בנקאי להעניק ערבויות הן לרוכשי הדירות החדשות והן לדיירים הקיימים.

הליווי הבנקאי מבטיח בדיקה מדוקדקת של הבנק בנוגע ליכולת הכלכלית של היזם, בנוסף לפיקוח ובקרה במהלך הבנייה.

כאשר אין ליווי בנקאי סגור בפרויקטים של תמ"א 38 , היזם מבטיח לרוב את כספי הרוכשים במסלול של 'הערות אזהרה', אשר מגביל את קצב הגבייה מצד היזם, על פי קצב ההתקדמות של הבנייה. הבעיה נוצרת בעיקר בעקבות ניסוח שלבי ההתקדמות, אשר מנוסחים בהתאם לבנייה של בניין מהיסודות, ולא חיזוק ועיבוי של בניין קיים. למשל, היזם יכול לגבות 33% ממחיר הדירות עם 'גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה במבנה ללא קומת עמודים' – כאשר מדובר על בנייה 'מאפס', שלב זה מגיע אחרי הנחת היסודות ובניית השלד, אך בתמ"א 38 של חיזוק ועיבוי, מדובר על שלב ראשוני, שאם אחריו הקבלן פושט את הרגל, הבניין כולו נותר אתר בנייה, ובעלי הזכויות והרוכשים נותרים בלי הערבונות המתאימים על הכספים שכבר הושקעו. אחת החלופות לפתרון בעיה זו היא מינוי של מפקח בנייה עם יכולת בקרה פיננסית, כדי לאפשר ליווי פיננסי מקצועי. עבור היזם, העלות אמורה להיות שולית לעומת עלויות של מימון בנקאי. עבור הדיירים מדובר על בדיקה יעילה- אם היזם אינו מסכים למינוי, יש סיבה לחשש.

בפרויקטים של הריסה ובנייה (תמ"א 38/2),לעומת זאת, המצב פשוט יותר, משום שמדובר בנייה של בניין חדש, וחוק המכר זהה לרכישה של דירות מקבלנים.

בתאריך 24 ביולי, 2017, פרסם הממונה על חוק המכר שתי הבהרות אשר עוסקות בהשפעה של הבטחת השקעות של רוכשי דירות על חוק המכר על התחדשות עירונית ותמ"א 38.

ההבהרה הראשונה נוגעת לפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש (פינוי-בינוי),תמ"א 38/2, בהם מובהר כי בעסקאות בהן כלל הזכויות של בעלי הדירות נמכרות ליזם, לרבות הזכויות בדירה וזכויות הבנייה שעדיין לא מומשו, היזם נדרש לעמוד בהוראות חוק המכר, לרבות דיווח לממונה חוק המכר על מכירת דירה, יידוע בעלי הדירות על קבלת בטוחה על פי חוק, הבטחת הזכויות על ידי ערבות בנקאית \פוליסת ביטוח בשווי הדירה, וכו'.

ההבהרה השניה נגעה לכך שהסכם המכר בין מוכר דירה לרוכש בעסקת פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, הכולל תנאי מתלה (כמו קבלת היתר בנייה, למשל),החוזה ייחשב תקף לעניין חוק המכר החל ממועד החתימה, ולא ממועד התממשות התנאי המתלה. בעת חתימת החוזה, חלות על המוכר חובות חוק המכר.

מה כוללת אחריות קבלן בחוק המכר?

גם בתקופה שלאחר מכירת דירה חדשה, הקבלן נושא באחריות לתיקון ליקויים.

אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופות:

תקופת הבדק חוק המכר

1. תקופת הבדק לפי חוק המכר דירות – חלון זמן בו המוכר מחויב לתקן את הליקוי, אלא אם הוכח כי הליקוי נגרם באשמת בעל הדירה. תקופת הבדק מתחילה עם העברת הנכס לרשות הקונה (מסירת המפתח),והיא נמשכת בין שנה ל-7 שנים (על פי סוג הליקוי).

תקופת האחריות חוק המכר

2. תקופת אחריות – מתחילה עם סיום תקופת הבדק, ונמשכת 3 שנים. בחלון זמן זה, חובת ההוכחה מוטלת על רוכש הדירה - עליו להוכיח כי הליקוי נובע מהתכנון המקורי, העבודה של הקבלן בפועל או מהחומרים בהם נעשה שימוש בבנייה עצמה.

לאחר סיום תקופות הבדק והאחריות, הקבלן נושא באחריות במקרים של אי-יציבות או פגיעה בבטיחות של הבניין, הנובעות מליקויים בשלד או ביסודות, או במקרים בהם מדובר בתקלה שלא היתה אפשרות סבירה לגלות בשנים הראשונות, או כאשר רוכש הדירה התריע על אי התאמה בפני המוכר במהלך התקופה הראשונה, אך הליקוי לא תוקן.

מהן תקופות הבדק לליקויים השונים?

בדירות שנרכשו החל מ-6 באפריל 2011, תקופות הבדק לפי ליקויים הן:

• ליקוי במסגרות ומוצרי נגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק - שנתיים.

• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים (לרבות שחיקה ושקיעה) - שנתיים.

• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים - 3 שנים.

• ליקוי בפיתוח חצר וכן שקיעות, בין היתר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, ובנוסף ליקויים במשטחים מחומרי גימור - 3 שנים.

• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי - 3 שנים.

• כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב, לרבות נזילות - 4 שנים.

• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות - 4 שנים.

• סדקים ברוחב של יותר מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים - 5 שנים.

• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ - 7 שנים.

• כל אי-התאמה אחרת שהיא לא אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

עבור דירות שנרכשו לפני 6 באפריל 2011, או שבנייתן הסתיימה לפני תאריך זה, תקופות הבדק הן:

• צנרת, לרבות מערכת הסקה ומרזבים - שנתיים.

• חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט - 3 שנים.

• מכונות, מנועים ודוודים - 3 שנים.

• התקלפות חיפויים בחללים ציבוריים - 3 שנים.

• שקיעת מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין - 3 שנים.

• סדקים עוברים בקירות ובתקרות – 5 שנים.

• קילופים בולטים לעין בחיפויים חיצוניים - 7 שנים.

• כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית - שנה אחת.

כיצד מממשים את הזכות למימוש אחריות קבלן?

ראשית, יש להודיע לקבלן על הליקויים בזמן אמת ולדרוש ממנו את התיקון שלהם- תוך שנה ממעמד העמדת הדירה לרשות הקונה.

במקרה בו הקבלן לא מתקן את הליקויים המבוקשים, ניתן להגיש נגדו תלונה לרשם הקבלנים. בנוסף, ניתן להגיש נגד הקבלן תביעה משפטית.

חשוב לדעת - בפרויקטים של תמ"א 38 , הוראות חוק המכר לא חלות בכל הנוגע לאחריות על תוספות הבנייה בהקשר של תקופת בדק. לכן, חשוב לדרוש מראש ערבות בדק. ערבות זו ניתנת לדיירים עם סיום הפרויקט וקבלת הדירה, למשך תקופה של שנה.

איחור במסירת דירה

סעיף הערבויות של חוק המכר, ובאופן כללי חוק המכר כולו, אינם מתייחסים למועד בו הדירה מועברת לרוכשים או לקצב ההתקדמות שלו. כלומר, עיכוב בלוח הזמנים של הפרויקט, אשר עשוי להוביל לעיכוב משמעותי של חודשים ושנים – לא מהווה על פי חוק בתור עילה מספקת לתשלום ערבות החוק שהופקד.

על פי סעיף 5א. לחוק המכר (דירות),"לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו 60 ימים מתוך המועד הקבוע לכך בחוזה המכר, זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום המפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו, ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם מראש בעקבות איחור במסירת הדירה:

1. דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.5 - עבור המועד החוזי ועד לתום 8 חודשים.

2. דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, כשהם מוכפלים ב-1.25 - עבור המועד החוזי ועד לתום 9 חודשים, ואילך.

על פי לשון החוק, הפיצויים ישולמו בתום כל חודש, עוד באותו חודש. הפיצויים עבור 60 הימים שהחלו במועד החוזי, ישולמו לאחר 60 הימים האמורים.

עם זאת, למרות סעיפים אלו, הצדדים בחוזה המכר רשאים להכניס סעיפים שאינם חלים על איחור במסירה כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת הקבלן המוכר, כך הסיכון להתרחשות ולתוצאות לא יהיה מוטל עליו.

בשורה התחתונה, על פי החוק, על הקבלן לפצות את רוכשי הדירות במקרים בהם קיים איחור של למעלה מ-60 יום ממועד המסירה החוזי (כלומר, מועד המסירה הנקוב בהסכם המכר).

במקרים רבים, מתגלה מחלוקת עובדתית ו\או משפטית סביב השאלה 'מהו מועד המסירה?' לכן, יש לבדוק בפירוט את התנאי הזה ולהגדיר מראש ובאופן ברור מהו מועד המסירה המיועד של הדירה, עוד לפני החתימה על הסכם המכר. לעתים נקבע תאריך ספציפי, ולעתים מדובר בחלוף X חודשים מנקודת זמן מסוימת, כמו קבלת היתר בניה , או מועד משוער למסירה, וכו'. תאריך קלנדרי יכלול את הפוטנציאל הקטן ביותר למחלוקת בהמשך הדרך.

סיכום

לסיכום, חוק מכר (דירות) נועד לעיגון זכויות בעלי הקרקע, יחד עם הגנה נגד בנייה רשלנית\בניגוד לתכנית, או בחריגה מתקנות בנייה ובטיחות.

סעיפי החוק השונים מאפשרים לקונים לתבוע נזיקים מהקבלן- על מנת לספק סכום מספיק לתיקון, או לחלופין לקבל פיצוי כספי הולך, במקרים של ליקוי בנייה או תקלות המתגלות בנכס רק בתקופת הבדק, לאחר מסירת המפתח.

חוק המכר כולל גם הבטחת השקעות לרוכשים, על פי אחת מ-5 דרכים שונות להתחייבות של הקבלן לבניית הנכס עד להשלמתו: ערבות בנקאית , שעבוד, הערת אזהרה , העברת בעלות בטפסים או פוליסת ביטוח.

חוק המכר מגדיר, בין היתר, את תקופות האחריות של הקבלן באשר לדירה חדשה, והבהרות בנוגע לתקפות החוק בפרויקטים של תמ"א 38 . לבסוף, החוק מתייחס גם לאיחור במסירת הדירה מצד הקבלן – והדרכים להתמודד עם המקרה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה