פסיקה דרמטית: לראשונה "תוכנית בינוי" תחויב בתשלום היטל השבחה

החלטה תקדימית של בית המשפט לעניינים מנהליים באר שבע, שפורסמה בשבוע שעבר, קובעת כי לראשונה ישולם היטל השבחה בגינה של "תוכנית בינוי" – תוכנית חסרת מעמד רשמי בחוקי התכנון והבניה. בהחלטתו הסביר סגן נשיאת ביהמ"ש המחוזי השופט אליהו ביתן כי על אף הגדרתה כתוכנית בינוי, שימשה התוכנית בפועל כתוכנית בניה מפורטת ואף כללה את כלל המאפיינים שלה – בהם שמיעת התנגדויות ועילה לתביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 – ולכן יש להתייחס אליה ככזו גם בסוגיית היטל ההשבחה.

ההחלטה החריגה התקבלה בעקבות חיוב בהיטל השבחה שהוציאה הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשקלון לרכבת ישראל, בעקבות אישורה של תוכנית בינוי אשר הסדירה הקמת מתחם תפעולי של הרכבת ("דיפו") אשר כולל מבני אחסון וחניה לקרונות, ומסכים ועוד. במרץ 2021 קיבלה ועדת הערר המחוזית דרום את הערר שהגישה הרכבת נגד החיוב בהיטל וקבעה כי אין מדובר ב"תוכנית"  כמשמעותה בסעיף 196א' בחוק התכנון והבניה, ועל כן יש לבטל את החיוב. בעקבות זאת ערערה הוועדה המקומית לבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע.

תוכנית לבניית למעלה מ-15 אלף מ"ר

מפסק הדין עולה, כי טרם אישורה של תוכנית הבינוי, במקום חלה תוכנית שאושרה בשנת 1958, אשר קבעה את אופי הבינוי במקום בצורה כללית מאד, מבלי לקבוע זכויות בניה כלשהן, ולכן גם לא ניתן היה להוציא מכוחה היתרי בניה. בשנת 2017 הגישה הרכבת לוועדה המקומית תוכנית לבניית למעלה מ-15 אלף מ"ר הכולל סדרת מוסכים לתחזוקה ואחסנה לקרונות, מרכז לטיפול בשירותי הפרט של כח האדם ברכבת, מגדל בקרה, ועוד.

פסק הדין פרט כי "הפרויקט הוצג בוועדה על ידי נציגיה הבכירים של הרכבת, נציג שר התחבורה, ונציג עיריית אשקלון, כפרויקט לאומי בעל משמעויות מרחיקות לכת, לרכבת ולעיר אשקלון, שיש לעשות כל מאמץ לקדמו בדחיפות. הוועדה סברה שהתכניות הקיימות אינן מאפשרות הוצאת היתר מכוחן, ובכל זאת רצתה לקדם את המהלך במהירות האפשרית, וגורמי המקצוע חיפשו פתרון יצירתי למצב".

בעקבות זאת נקבע מתווה בהסכמת הצדדים השונים "במסגרתו הרכבת תגיש תכנית בינוי מפורטת, עם נספח סביבתי בהתאם להנחיות המשרד להגנת הסביבה; יתקיים דיון בוועדה המקומית ויבוצע פרסום לשמיעת התנגדויות; הוועדה המקומית תדון בהתנגדויות ובהמלצתה לוועדה המחוזית על אישור תכנית הבינוי; יתקיים דיון בוועדה המחוזית בתכנית הבינוי ותתקבל החלטה; ובסופו של דבר יוצא היתר בניה ברשות הרישוי המקומית, תוך התחייבות הרכבת לשיפוי הוועדה המקומית במקרה של תביעה לפי סעיף 197 בחוק התכנון והבניה, והסכמת הרכבת שלצורך תביעות לפי סעיף 197 יראו באישור תכנית הבינוי כאישור תכנית, והמועד הקובע להגשת התביעות יהיה מועד אישור תכנית הבינוי".

"עקרונות הצדק וההגינות מחייבים תשלום היטל השבחה "

בפסק דינו כתב ביתן כי "תכניות נבחנות על פי תוכנן המהותי ולא על פי שמן הפורמאלי, ומבחינה זו, יש לראות בתכנית 1958 בכל הנוגע למקרקעין, כתכנית שאיננה מפורטת, ולראות ב"תכנית הבינוי" שהמשיבה הגישה, כתכנית מפורטת".

מתוך פסק הדין: "בהתחשב באינטרס הציבורי העומד מאחורי החיוב בהיטל השבחה ובכך שהרכבת קיבלה את מבוקשה, הפיקה את התועלת מהיתר הבניה שהתקבל עם אישור התכנית ובנתה את המבנים שביקשה לבנות, כך שלא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור, מסקנתי הינה שפרשנות תכליתית של ההוראות החלות בנסיבות, ועקרונות של צדק והגינות, מחייבים קבלת הערעור וחיוב המשיבה בהיטל השבחה"

עוד הוסיף השופט ביתן כי "בהתחשב, ברקע לבחירת המתווה שעל פיו פעלו הצדדים, באינטרסים הראויים שהוא נועד לקדם, במעורבות הרכבת בכל השלבים המהותיים ובהסכמתה למתווה שהתקבל, באופי תכנית הבינוי שהוגשה – שכללה את מכלול העניינים הדרושים בנסיבות - ובתהליכי בחינת התכנית ואישורה, ובמיוחד פרסומה להתנגדויות לציבור ודיון בה בוועדות המקומית והמחוזית, וכן בהתחשב באינטרס הציבורי העומד מאחורי החיוב בהיטל השבחה ובכך שהרכבת קיבלה את מבוקשה, הפיקה את התועלת מהיתר הבניה שהתקבל עם אישור התכנית ובנתה את המבנים שביקשה לבנות, כך שלא ניתן להחזיר את הגלגל לאחור, מסקנתי הינה שפרשנות תכליתית של ההוראות החלות בנסיבות, ועקרונות של צדק והגינות, מחייבים קבלת הערעור וחיוב המשיבה בהיטל השבחה".

לבסוף חייב בית המשפט את הרכבת בתשלום הוצאות בסך 20 אלף שקלים, ואת שאלת גובה היטל ההשבחה שיהיה על הרכבת לשלם החזיר בית המשפט לדיון נוסף בוועדת הערר המחוזית

עורך הדין משה רז-כהן (תמר מצפי)

"השלכות פסק הדין צפויות להיות עצומות"

מדובר כאמור בפסק שין תקדימי אשר צפוי להביא ללא מעט מבוכה בשוק, בהתחשב בכך שמדי שנה מאושרות מאות "תוכניות בינוי" בוועדות התכנון המקומיות. לדברי עו"ד משה רז-כהן ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "בית המשפט לעניינים מינהליים קבע, שתכנית הבינוי נשאה אופי של תכנית לפי החוק ועל כן יש לשלם בגינה היטל השבחה .

עו"ד משה רז-כהן: "ההשלכות של פסק הדין צפויות להיות עצומות. כעת, כל אימת שתאושר תכנית בינוי, תעלה שאלת ההשבחה. בעקבות פסק הדין, רשויות רבות ינסו לתבוע את דמי ההיטל עקב אישור תכנית הבינוי. חוסר הוודאות ייפגע בהסתמכות. עד אשר פסק הדין יתוקן בבית המשפט העליון, נצפה למאבקים רבים בשאלה האמורה"

"פסק הדין יוצר תקדים מהפכני. בוועדות המקומיות מאושרות המון תכניות בינוי. תכנית זו כשמה, מתווה את הבינוי. אולם זוהי אינה תכנית לפי חוק התכנון והבניה . ואי אפשר לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית בינוי שרק דומה לתכנית לפי החוק. אמנם באותו מקרה, הליך אישורה ותכנה היו בעלי דמיון רב להליך האישור ולתכן של תכנית לפי החוק. אולם המבחן להטלת מס הוא חד וברור. אי אפשר לחייב בהיטל אם לא התקיימו בדיוק הנסיבות שבחוק".

עוד אומר רז-כהן כי "ההשלכות של פסק הדין צפויות להיות עצומות. כעת, כל אימת שתאושר תכנית בינוי, תעלה שאלת ההשבחה. בעקבות פסק הדין, רשויות רבות ינסו לתבוע את דמי ההיטל עקב אישור תכנית הבינוי. חוסר הוודאות ייפגע בהסתמכות. עד אשר פסק הדין יתוקן בבית המשפט העליון, נצפה למאבקים רבים בשאלה האמורה".