ברוח התקופה: "יזמים זקוקים כיום לפתרונות מימון חכמים יותר"

אחרי שנים ארוכות שבהן קצב בניית הדירות החדשות פיגר אחרי הגידול בביקוש, בשנה האחרונה נרשם שינוי מגמה: למרות ירידה קלה ברבעון השני של השנה, קצב התחלות הבנייה ב-12 החודשים האחרונים עומד על יותר מ-72 אלף יחידות דיור – שיא מאז שנות ה - 90.
מלבד המשמעויות החיוביות של הנתונים לרוכשי הדירות, הרי שלפי הערכות של מומחים בשוק, אם קצב הגידול בהתחלות הבנייה יימשך, גופי הייזום בענף יזדקקו לתוספת אשראי בסכום של כ-18 מיליארד שקל בשנה. אל מול הערכה זו, נתקלים היזמים לראשונה זה שנים במציאות חדשה ומאתגרת, המתבטאת בראש ובראשונה בהעלאת הריבית במשק, בשילוב עם מחנק האשראי בבנקים.
אירועים אלה, מחייבים את את יזמי הנדל"ן המבקשים להמשיך ולפעול מבלי להוריד את הקצב, לחפש אלטרנטיבות למימון פעילותם. מי שנהנים מכך הם גופי המימון החוץ-בנקאיים, שעוד לפני האירועים האחרונים זכו להתעניינות גוברת מצד יזמים וחברות נדל"ן. כך, עד סוף שנת 2021 העמידו גופי המימון החוץ-בנקאי הפועלים בישראל 14 מיליארד שקל לטובת שחקנים בשוק הנדל"ן – 180% יותר בהשוואה ל-2019.

מימון כבר בשלב התכנון
אחד מגופי המימון הבולטים כיום בשוק המקומי הוא קרן פיננסיה הכשרה, המתמחה בהעמדת אשראי ליזמים בתחום המגורים, הכולל ערבויות ליווי מלאות. במענה לשוק הרותח וחוסר במענה בנקאי הולם, הכריזה פיננסיה על השקת מסלול 360 – פתרון מימוני ליזמים הניתן כבר בשלבי הביניים שלפני קבלת היתר הבנייה – שלבים מקדמיים בפרויקט שבהם, על אף ההוצאות הכבדות שהן מצריכות מהיזמים, הבנקים ורוב גופי המימון נמנעים מלפתוח את הכיס. את מימון טרום-ההיתר מעניקה 360  במתווה של השלמת הון ולעיתים גם בעסקאות המשלבות השתתפות ברווחים.
"הטעות הכי גדולה של יזמים בנדל"ן בכלל ובהתחדשות עירונית בפרט, היא התפיסה שתחזית אקסל משקפת מציאות, הן בפן של לוחות הזמנים, עובר בפן של העלויות הכלליות בפרויקט ובמיוחד בפן של תקורות החברה שמטפלת במספר, לעיתים לא מועט, של פרויקטים.  בפועל, ובמיוחד בתחום ההתחדשות העירונית המורכב והלא-ודאי, זה מתגלה כמלכודת דבש שמכניסה הרבה יזמים לכשל פיננסי", אומר ארז סגמן, מנכ"ל פיננסיה הכשרה. לדבריו, "שלבי התכנון והרישוי נמשכים שנים ארוכות, וההוצאות שנדרשות למימונם עוד בטרם כניסתו של גוף מממן לתמונה, כוללות בין השאר תקורות משרד, עובדים, עלות מתכננים ויועצים ועלויות שיווק מול בעלי הקרקע".

אולי מי שאין לו רזרבות לשלבים המקדמיים של הפרויקט – שפשוט לא ייכנס לתחום?
"זה ממש לא עניין רק של יזמים קטנים או נטולי גב כלכלי. להערכתנו, העלויות הכלליות יכולות להגיע לכ-40% מעלות הפרויקט הכוללת. הסכנה כיום ליזמים, גדולים וקטנים כאחד, היא שלצד הפרויקטים הממומנים יש להם צבר של פרויקטים בצנרת בשלבים שונים שצורכים עלויות גבוהות מדי חודש אבל לא מייצרים הכנסות. האפשרויות העומדות בפני אותם יזמים זה להכניס שותף או למכור חלק מהפרויקט לחברה יזמית גדולה עם הון עצמי גבוה.  360 מציעה לזה פתרון ".

ארז סגמן, מנכל קרן פיננסיה הכשרה. קרדיט: דרור סיתהכל

סיכון כלכלי של ממש
קרן פיננסיה הכשרה הוקמה בתחילת שנת 2022, בראש הקרן עומד איש הפיננסים הוותיק ארז סגמן, שלו 25 שנות ניסיון בניהול חברות אשראי ובמימון וליווי פרויקטים וכן ביזמות נדל"ן בישראל בארה"ב.  הקרן מעמידה אשראי לתאגידים במיזמי נדל"ן בישראל, במיוחד בפרויקטים למגורים בהיקפים בינוניים ובדגש על התחדשות עירונית . כמו כן הקרן מאפשרת גם לתאגידים ולמשקיעים פרטיים להשקיע דרכה בשוק הנדל"ן בישראל.
מלבד ארז סגמן, נמנים על הנהלת הקרן איש העסקים אורי שמואלי, שכיהן בעבר כמשנה למנכ״ל  AIG, משנה למנכ״ל מגדל שוקי הון וכיום מנכ״ל ובעלים של חברת ההחזקות TLV Capital הפועלת בישראל ובאירופה; ענת קינן, שכיהנה בעבר כמנכ"לית מבטחים ובנק דיסקונט למשכנתאות; ורוני כתאב, בעבר סמנכ"ל הכספים של בנק דיסקונט למשכנתאות ומי שליווה מאות פרויקטים של מימון נדל"ן בישראל.
כגוף מימון מוביל בשוק היודע ימים לא פשוטים של חוסר ודאות ושינויים מוניטריים, נתקלים אנשי פיננסיה הכשרה ביותר ויותר יזמים המתקשים לדעת אם יוכלו לשאת בעלויות הפרויקטים הגדלות: "העלאת ריבית בנק ישראל מייקרת משמעותית את עלויות המימון של הפרויקטים ומקשה על היזמים", אומר סגמן. "בעיה חמורה במיוחד עלולה להיווצר אצל יזמים שרכשו קרקעות במחירים גבוהים, מתוך הערכה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ושהם יוכלו למכור את הדירות במחירים גבוהים מאלה שיש כיום. במקרים אלה, במידה והתחזיות של היזמים לא תתממשנה, עליית הריבית יכולה לייצר להם סיכון כלכלי של ממש. פגיעה נוספת ביזמים שמקורה בריבית הגבוהה היא הקיטון הצפוי בביקושים, תוצאה של ייקור המשכנתאות לרוכשי הדירות".
אז איך בכל זאת יצלחו היזמים את העידן החדש בשוק? לדברי סגמן, עליהם לנקוט משנה זהירות בבחירת הגופים המלווים: "ברור שברגע שיש היתר בנייה והגוף המממן נכנס לתמונה, המצב מבחינת היזם נהיה נוח ובטוח יותר. אבל עד אז, ובמיוחד בתקופה כזו שבה תנאי הפעילות הופכים קשים ומאתגרים יותר, על יזמי נדל"ן להיות מאוד סלקטיביים ולבחור רק במי שמציע מימון חכם ויצירתי, כזה שיודע לתת מענה לאתגרי התקופה".

לפרטים נוספים>>