בכיר רשות המיסים חושף: כך ניתן לקבל שתי דירות או דירה וכסף מזומן במיזם התחדשות עירונית

דיירים במיזמי פינוי בינוי אשר אינם מעוניינים בהגדלת שטח דירת התמורה ביחס לדירה הוותיקה ומעוניינים לקבל מהיזם סכום כסף במקום זאת, יוכלו לעשות זאת מבלי שהסכום שיקבלו יהיה חייב במס. כך אמר ביום ה' עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ברשות המיסים, באירוע "שולחן עגול" שערך מרכז הנדל"ן שעסק בסוגיות שונות בתחום ההתחדשות העירונית, בהן מיסוי תמורות ועיקרי חלופת שקד המתגבשת. עם זאת, לדבריו, ביום שבו תימכר הדירה, יתווסף הסכום שקיבלו לשווי המכירה לצורך חישוב מס השבח. "כך למשל, במקרה שאותו דייר קיבל סכום של חצי מיליון שקלים, ומספר שנים לאחר מכן מוכר את דירתו עבור 3 מיליון שקלים, הרי שהתמורה לצורך מס תעמוד על 3.5 מיליון שקלים", הסביר. עוד השתתפו בדיון עו"ד בני ארביב, סגן היועצת המשפטית לענייני חקיקה במנהל התכנון ועמית בלומנפלד, מנכ"ל אוראקל יזמות נדל"ן.

מימין: רואי זרנצ'נסקי, נמרוד בוסו, עמית בלומנפלד, בני ארביב

עוד עסק זרנצ'נסקי במקרים שבהם יוכלו יזמים להציע שתי דירות לדיירי הפרויקט הוותיקים במקום אחת. תמורה שכזו לדבריו יוכלו היזמים להציע בתמ"א 38 ב"אזור מוטב" (איזורי פריפריה ושכונות הדירוג סוציו-אקונומי נמוך) ובלבד ששטחן המצטבר לא יעלה על תקרת הפטור. "כך למשל באזורים אלו דייר שבבעלותו דירה ותיקה בשטח 100 מ"ר, ואשר היה אמור לקבל תוספת של עד 25 מ"ר לדירת התמורה בפטור ממס, יוכל לקבל שתי דירות בנות 62 מ"ר כל אחת.

"בפינוי בינוי לעומת זאת האפשרות לקבלת שתי דירות עד גובה התקרה בפטור ממס שבח ומס רכוש היא לקשישים בלבד. מי שאינו קשיש, יכול לקבל שתי דירות ששוויין המצטבר עד גובה התקרה, א יחויב במס רכישה עבור יחידה אחת".

אפשרות נוספת לקבלת שתי דירות תמורה לדברי זרנצ'נסקי היא כאשר במסגרת עסקת הקומבינציה אשר נחתמת במסגרת הסכם ההתחדשות, ישנם דיירים אשר חלקם היחסי בשטח הבנוי במצב הנכנס הנו גדול במיוחד ומאפשר בניית שתי דירות. במצב זה לדבריו יכול בעל הזכויות לקבל יחידת מגורים חלופית אחת במקום דירתו הוותיקה, ולהזמין שירותי בניה על יתרת הקרקע שבבעלותו, מבלי שיהיה חייב במס שבח ומס רכישה. זאת בכפוף לכך שהתמורה הכספית מהדייר לקבלן משקפת שווי ריאלי של שירותי בנייה, ולכך שאחוז הקומבינציה שחושב עבור אותו בעל נכס זהה לזה אשר חושב עבור כל שאר הפרויקט.

רואי זרנצ'נסקי

"יזם שמציג שיעור רווח נמוך – אות אזהרה"

עמית בלומנפלד, מנכ"ל אורקל יזמות נדל"ן, דיבר על בניית תוכנית כלכלית ראויה לפרוייקט התחדשות עירונית : "גם עורכי הדין צריכים להבין את התוכנית הכלכלית לפני שבוחרים את היזם, ולמנוע מצב שבו יזם גורר רגליים כי העסקה לא כלכלית, ואז להפחית תמורות כי הוא טעה בתוכנית הכללית".

"הבדיקה שלכם היא לא משהו מסובך", אמר לעורכי הדין שנכחו במקום. "מבחינת עלויות בנייה, בתל אביב למשל יש הרבה יותר מי תהום, לכן המרתפים יותר יקרים והדירות יותר יקרות מכל מקום אחר. נתקלתי בתוכניות עסקיות עם שנתיים של תשלום שכר דירה, תקופה לא ריאלית. התוכנית העסקית צריכה לכלול את כל התקופה שהיזם התחייב אליה. גם מרכיב המימון בהתחדשות עירונית מהותי, וכל מה שאנחנו מממנים לבעלים, מיסים, אגרות, היטלי השבחה ".

עוד אמר בלומנפלד כי "יש לבחון את ההכנסות מהפרויקט על פי המחירים הנהוגים היום, ולא להניח את עליית מחירי הדירות כשהפרויקט יסתיים. רווח מקובל בפרויקט הוא 16%-18%. שיעור רווח נמוך יותר הוא אות אזהרה. השיקוף של התוכנית הכלכלית מגדיל את האמון בין הצדדים".

עמית בלומנפלד

בעתיד רפורמת הרישוי העצמי תהיה חובה

עו"ד בני ארביב, סגן היועצת המשפטית לענייני חקיקה במנהל התכנון, דיבר על קווים מנחים בחלופת שקד אשר אמורה להיכנס לתוקף בהמשך השנה: " תמ"א 38 שנועדה לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה, כלל לא ממומשת דווקא באזורי סיכון. חלופת שקד מעצימה זכויות ומאפשרת להגיע לאזורים מרוחקים יותר".

במענה לשאלה מה גובר על מה – הזכויות שמעניקה חלופת שקד או תוכניות מתאר כוללניות המגדירות את היקף הבנייה המקסימלית בערים, השיב ארביב כי ניתן להוסיף עד 30% מעבר לזכויות שמעניקה התוכנית הכוללנית על מנת לממש את החלופה, אך לא מעבר לכך. כלומר במקומות שבהן חלות תוכניות כוללניות, הן עשויות להגביל את יישומה של החלופה.

עוד נגע ארביב בדבריו בשאלה שמעסיקה רבים – עד מתי ניתן להמשיך ולהגיש בקשות להיתר בהתאם לתמ"א 38. לדבריו, כל בקשה שתוגש עד למועד פקיעת התמ"א, ניתן יהיה להמשיך לדון בה. כמו כן הוסיף כי כל רשות מקומית שתגיש לוועדות התכנון תוכנית להמשך יישום התמ"א בשטחה עד למאי 2023, תוכל להמשיך לממש את התוכנית עד מאי 2026. הדברים עוררו פליאה בקהל לנוכח העובדה שכידוע, הרשויות המקומיות אינן יכולות לגבות היטלי השבחה מכח התמ"א, ואולם לדברי ארביב ישנן שורה של רשויות שמעוניינות להמשיך לממש את התוכנית, ובהן גם עיריית ירושלים.

בני ארביב

כאשר נשאל על הסחבת בתחום הרישוי ומש הזמן הממושך להוצאת היתרים השיב ארביב כי "העברנו רפורמות  בהן ביטול ההקלות, ורפורמת הרישוי העצמי. יש מורשים שמוציאים וזה בכוח הרשות. כיום יש שיקול דעת לרשות המקומית א היא מעוניינת ביישו הרפורמה בתחומה. בעתיד זה יהיה חובה.