"רק 77% מהדירות בהתחדשות עירונית יוצאות לשוק החופשי"

עד כמה תחום ההתחדשות העירונית, בהתמקדות בהריסת בניין ובנייתו מחדש (פינוי-בינוי ותמ"א 38/2) מוסיף דירות להיצע הנדרש בישראל? מבדיקה שערכה חברת 'מכלול', המספקת מימון חוץ בנקאי לבניית נדל"ן למגורים בדגש על פרויקטים להתחדשות עירונית, עולה כי רק אחת מכל ארבע דירות בפרויקטים הללו חוזרת לבעליה (ובעצם מתווספת להיצע דירות התחדשות עירונית ), והיתר יוצאות בכלל למכירה בשוק החופשי.

מחברת מכלול נמסר כי הבדיקה נערכה על בסיס התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית מאוקטובר 2017 ועד ספטמבר 2018. בתקופה זו החלו להיבנות 6,147 דירות בפרויקטים להריסה ובנייה מחדש. על בסיס שקלול נתוני מכלול בנוגע למקדם הנהוג במחוזות השונים, בתוספת זכויות בנייה על יח"ד קיימות, עולה כי מתוך סך הדירות שהחלו להיבנות בפרויקטים אלה, יצאו לשוק החופשי 4,748 דירות, בעוד רק 1,398 דירות הן כאלו שיחזרו לבעליהן הקודמים, שקידמו את הפרויקט בבניינם – כלומר 23% מסך התחלות הבנייה הן של דירות קיימות שיזכו לשדרוג, ו-77% מהתחלות הבנייה הן דירות חדשות שנוספו לשוק.

בדרום נוספות הכי הרבה דירות חדשות לשוק החופשי

על פי נתוני מכלול, כאשר בוחנים את המקדמים המקובלים לתוספת דירות בפרויקטים להתחדשות במחוזות השונים, רואים כמובן שככל שערכי הקרקע נמוכים יותר, הפרויקטים שיוצאים לדרך הם אלה שבהם קיים מקדם תוספת דירות גבוה יותר.

כך למשל, בעוד שבתל אביב היחס הוא תוספת של 2.8 דירות עבור כל דירה ישנה שנהרסת, במחוז הדרום היחס הוא הגבוה ביותר, ועומד על 7 דירות עבור כל דירה ישנה שנהרסת.

גם במחוז הצפון ישנו יחס גבוה, אולם נמוך יותר מהדרום, והוא עומד על 1:6. בחיפה היחס עומד על 1:5, ואילו במחוז המרכז - 1:3.5. בירושלים קיים יחס ממוצע של 3 דירות חדשות עבור כל דירה שנהרסת.

לדברי איילת רוסק, מנכ"לית מכלול, "נתוני התחלות הבנייה המפורסמים מעת לעת עשויים להטעות במשהו, שכן הם אינם מציגים את התוספת נטו של דירות למשק כתוצאה מהתחדשות עירונית, אלא את התחלות הבנייה כולן. כמעט 5,000 דירות שנבנות בהתחדשות עירונית ויוצאות לשוק החופשי בשנה זו כמות מכובדת, אך כמובן יש מקום רב לשיפור ולהגדלה, על ידי הסרת חסמים ובירוקרטיה, הגדלת כדאיות הפרויקטים בפריפריה וטיפול שורש בכל הנוגע להחתמות דיירים".

לדברי ניר סדלר, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת ענב המתמחה בייזום ובקידום מתחמי פינוי־בינוי בישראל, "הנתונים ממחישים שבאזור הצפון והדרום ניתנת האפשרות לבנות יותר יח"ד שיוצאות לשוק החופשי, אולם מדובר בשיעור נמוך ולרוב לא אטרקטיבי מספיק כדי לקדם פרויקטים רבים יותר באזורים אלו. בדרום השיעור עומד על 13% בלבד, ובעיקרון היזמים היו אמורים להתנפל על נתון שכזה, אולם ערכי הקרקע הזולים מייצרים עדיין חוסר כדאיות לעומת המרכז ולכן אנחנו כמעט לא רואים פרויקטים כאלו באזורים אלו".

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה