תאכלי אבק חלופת שקד: כך הולכת המדינה להשאיר את תמ"א 38 בחיים

רבים מהעוסקים בתחום ההתחדשות חוששים מה-30 באוקטובר 2023 – המועד הרשמי שבו לפי החוק צפויה תמ"א 38 , שהיתה יוזמת ההתחדשות העירונית המשמעותית ביותר של השנים האחרונות, ללכת בדרך כל בשר ולפנות את מקומה למי שהיתה אמורה להיות מחליפתה – "חלופת שקד". בעוד שתמ"א 38 הוכיחה עצמה ככלי יעיל לקידום התחדשות, חלופת שקד היא סימן שאלה אחד גדול, כאשר גם האנשים היותר אופטימיים לגבי יישומה מודים כי ייקח שנים עד להטמעת התוכנית המורכבת במערכת.

ואולם הרשות להתחדשות עירונית , שככל הנראה זיהתה מבעוד מועד את הוואקום שעלול להיווצר, החלה לקדם בשנתיים האחרונות, בצורה שקטה יחסית יוזמת התחדשות משל עצמה. בחודש נובמבר 2020 ועדת המכרזים של הרשות פרסמה קול קורא המזמין רשויות מקומיות "להציע הצעות להכנת תוכנית לחיזוק והתחדשות מבנים". ומספר חודשים לאחר מכן בינואר 2021 הודיעה לראשונה על התוכנית להתחדשות בניינית כמסלול התחדשות שיישאר עמנו לאחר סוף תקופת התמ"א – ותאפשר המשך התחדשות ברמת הבניין והמגרש הבודד, ובהליך שכולל הוצאת היתר בלבד, ממש כפי שעושה התמ"א.

אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסביר כי "הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פיתחה אלטרנטיבה תכנונית - עירונית לתמ"א 38, במטרה לאפשר לשוק להמשיך ולפעול במתכונת של חידוש הבניין הבודד (להבדיל ממתחמי פינוי בינוי רחבים) גם לאחר פקיעתה של תמ"א 38 . אנו מתקדמים בקצב מהיר לקראת קליטת התכניות בוועדות המחוזיות, בכל הערים שבהן קיים פוטנציאל משמעותי לפעילות זו".

ההתחלה היתה צנועה, כאשר בתקציב של 10 מיליון ש"ח מימנה הרשות הכנת תוכניות התחדשות עבור חמש רשויות - ראשל"צ, פ"ת, אשדוד, כפ"ס ונהריה, ובהם 6,500 מבנים ותיקים האמורים להיכלל בתוכנית. בפברואר 2022 המצב השתנה – התכנית התרחבה ל-16 יישובים, התקציב עלה ל-40 מיליון ש"ח ו-26 אלף מבנים ותיקים נכללים בשטחים שהתוכנית מכסה.

לדברי במברגר: "למרות הקידום המאסיבי של תכניות למתחמי פינוי בינוי , על ידי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ועל ידי יזמים, מובן כי לא כל בניין מתאים לחידוש במסגרת מתחם רחב, ותמיד יהיו בניינים שחידושם יצריך מענה ברמת הבניין. התכניות מותאמות לרמה העירונית וקובעות מסלולי התחדשות לכל אזור - מה מתאים לפינוי בינוי רחב, ומה מתאים להתחדשות בניינית. עם אישור התכנית, ניתן יהיה להוציא מכוחה היתרי בנייה, וזאת בשונה מחלופת שקד שמחייבת קידום תב'ע עבור הבניין. באמצעות עבודה צמודה עם הרשויות המקומיות, ניתן היה לרדת לפרטים שתכנית מתאר ארצית דוגמת תמ"א 38 לא הגיעה אליהם, ובכך מתאפשר תכנון מיטיבי יותר, ובסופו של דבר - איכות חיים טובה יותר לתושבי העיר. ההתחדשות העירונית היא צורך בסיסי של עיר הרוצה להמשיך להתפתח ולצמוח".

מענה לאחד החסרונות המרכזיים של תמ"א 38

 משמעות התוכנית להתחדשות בניינית היא לאפשר התחדשות עירונית ברמת הבניין הבודד לחיזוק שלא יכול להתחבר לבניינים סביבו לסוג של פינוי-בינוי. בשונה מתמ"א 38 שנתנה מענה אחיד ברמה הארצית, התחדשות בניינית היא ברמה העירונית ונבנית בהתאם לצרכים הספציפיים של כל עיר תוך כדי התייחסות לאספקטים רבים נוספים שלא קיבלו מענה בתמ"א. התאמת התכנית לרמה העירונית, אפשרה כניסה לפרטים שתמ"א 38 – בהיותה תוכנית ארצית - לא הגיעה אליהם, תוך התייחסות לכלל צרכי העיר.

ראש מינהלת ההתחדשות של אשדוד: "כשאני מסתכל על משפחה שחווה מטחי טילים, ופתרון המיגון היחיד שלה זה תמ"א מכיוון שאין לה עשרה שקלים בחודש אפילו לממן ועד בית, אז בעיניי אסור להפסיק את התמ"א. ההתחדשות הבניינית נותנת אורך חיים לתמ"א, היא לא קוטעת אותה".

במסגרת התוכניות המקודמות כיום אותרו בחיפה 13,250 בניינים להתחדשות בניינית, בפתח תקווה 2,500 בניינים, באשדוד 2,240 בניינים, בבת-ים 2,000. בבאר שבע 1,600, באשקלון 1,300, וברמת גן 1,470.

"ניתן מענה למגוון רחב יותר של בניינים"

"הנקודות העיקריות שהתוכנית להתחדשות בניינית נותנת זה הכנסה של מגוון רחב יותר של מבנים, מבחינת שנות החיים שלהם, לתוך פוטנציאל ההתחדשות", אומר ליאור לוי, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית באשדוד. "אם פעם בניינים שעבורם ניתן היה להוציא היתר בנייה למסלול תמ"א 38  הם אלו שנבנו עד ה-1.1.1980 ומעבר לזה לא, אז היום התוכנית מדברת על מבנים שנבנו עד 1992. בנוסף לכך ניתנו פתרונות לטופוגרפיות מסוימות של בניינים, כמו בניינים בני 8 קומות אשר לא נעשתה בהם התחדשות עירונית . יש יותר אופציות למבנים להתחדש. גם המסלולים מגוונים יותר: מסלולים של חיזוק בלבד, מסלול של חיזוק פלוס ממ"ד, מסלול של מיגון פלוס תוספת, אנחנו מבינים שניתן פה מענה למספר גדול יותר של סוגי מקרים".

נקודה חשובה נוספת בתוכנית, שעונה על אחד החסרונות הגדולים של תמ"א 38 , היא ראייה כוללת ומתן אפשרות עירוב השימושים. לדברי לוי, "יש רחוב באשדוד, שמתחילתו ועד סופו עבר תמ"א, ממש כל בניין. אך לא ניתנו פתרונות של חנייה ושל שימושים ציבוריים. היום התוכנית אומרת שברחובות ראשיים מרכזיים יש לעשות שימוש בקומת הקרקע: לבנות חזית מסחרית, להקצות חלק מהשטח למבני ציבור מסוימים, ובתמורה אתה נותן ליזם עוד קומה. אז אנחנו רואים שיש פה פתרון גם לטובת העיר, לטובת הרובע, לטובת הרחוב. היזם לא ניזוק מהתוספת הזאת והיא מביאה הרבה תועלות לבניין ולעיר".

אשדוד. יחס מיוחד לתמא 38 (שאטרסטוק)

לאשדוד יש יחס מיוחד לתמ"א בניגוד לערים אחרות, בשל מטחי הטילים אשר העיר סופגת בכל סבב צבאי עם רצועת עזה. בשביל לוי, המשך התמ"א הוא לא רק עניין כלכלי, אלא עניין של שמירה על תושבי העיר בטוחים.  "אשדוד היא עיר שבמבצעים צבאיים מטווחת הרבה פעמים. במבצע האחרון, שומר חומות, מעל 50 מטחי טילים נורו על העיר. לכן מיגון הוא נושא מאוד חשוב כאן.

"יש לנו מעל 150 בניינים שכבר בוצעה בהם תמ"א, וכרגע עוד כ-60 בביצוע, וקרוב ל-240 בצנרת בהליכים כאלה או אחרים לקראת אישור. מדובר באלפי דירות שיתווספו לעיר, אלפי דירות שמוגנו שזה הנקודה החשובה והקריטית בהבנה של למה עיריית אשדוד בעצם החליטה ללכת למהלך של החייאה של התמ"א. כשאני מסתכל על משפחה שחווה מטחי טילים, והפתרון היחיד שלה זה תמ"א, מכיוון שאין לה עשרה שקלים בחודש אפילו לממן ועד בית ורק התמ"א היא זו שגורמת להם לשקט הנפשי ופחות טראומה לילדים אז בעיניי אסור להפסיק את התמ"א. ההתחדשות הבניינית נותנת אורך חיים לתמ"א, היא לא קוטעת אותה".

13 אלף מבנים רלוונטיים בחיפה לבדה

אריאל וטרמן, מהנדס העיר חיפה, אחראי על תוכנית ההתחדשות הבניינית הגדולה בארץ – 13,250 מבנים נכללים בתוכנית בחיפה לבדה -  50 אחוז מהמבנים הנכללים בתוכנית כולה. כמו לוי, הוא לא מאמין בסיומה של התמ"א, ושם דגש על השוני בתכנון העיר חיפה לעומת ערים אחרות. "אנחנו עושים תכנון כוללני לשכונות של מבני רכבת, יש לנו שכונות מאוד גדולות של מבני רכבות ישנים, בעיקר לאורך החוף. מדובר במקומות הכי אטרקטיביים שבהם יש צורך להרוס את המבנים ולבנות אותם מחדש בפינוי-בינוי" אומר וטרמן.

מהנדס העיר חיפה אריאל וטרמן עדיין לא מאמין שסיום התמ"א מתקרב: "יש לנו מדיניות שעשינו ליישום תמ"א 38 ולפיה אנחנו עובדים. כשהתמ"א תבוטל, ככל שהיא תבוטל - כי עד היום היא הוארכה תמיד, אז ההתחדשות הבניינית אמורה להחליף אותה"

"עשינו יחד עם הרשות להתחדשות תוכניות לכל השכונות האלה, תוכניות כוללניות. קרית אליעזר, נווה דוד, קרית חיים המערבית. שכונות ענקיות. מה שאנחנו עושים איתם עכשיו זה להשלים את הפן שכולל את שאר המבנים שנבנו לפני 1980, מה שתמ"א 38 הגדירה ככאלה שצריכים לעבור חיזוק או הריסה ובנייה מחדש".

למרות שחיפה היא העיר הגדולה ביותר בתוכנית, וטרמן עדיין לא מאמין שסיום התמ"א מתקרב, ומספר שהתוכנית להתחדשות בניינית בעיר שלו היא רק "פלאן בי" למקרה שהתמ"א באמת תבוטל בסופו של דבר. "יש לנו מדיניות שעשינו לתמ"א 38 ולפיה אנחנו עובדים. כשהתמ"א תבוטל, ככל שהיא תבוטל - כי עד היום היא הוארכה תמיד, אז התוכנית הזאת אמורה להחליף אותה. בינתיים היא לא בוטלה ובדרך כלל ראינו שבעבר היא קיבלה הארכת תוקף, אבל זה בכל זאת יאפשר לנו להיות ערוכים למצב שבו היא תבוטל".

"15,000 יח"ד בחיפה ייבנו באמצעות התמ"א"

בעוד שרבים ממהנדסי הערים התבטאו בעבר בחריפות נגד התמ"א, בעיקר בשל היעדר התכנון המרחבי שמאפיין אותה, וטרמן אינו מסתיר את חיבתו כלפיה: "אני לא תומך בסיום התמ"א, אני חושב שהיא תוכנית שדי מגשימה את המטרה שלה. היא מאפשרת חידוש של הרקמה הקיימת, בלי לפגוע ברקמה אבל עם חיזוק הבניינים. בסך הכל היא תוכנית שמשיגה את המטרות לפחות בערים הגדולות ובאזורי ביקוש. באזורים יותר פריפריאליים יש בעיה במימוש שלה. בעיר כמו חיפה אנחנו רואים מימוש רחב שלה. אנחנו מדברים על סדר גודל של 15,000 יחידות דיור שייבנו במסגרת התמ"א, וזה מספר לא קטן. זה הרבה מאוד מבנים שעברו חיזוק ככל שיהיה אירוע כזה של רעידת אדמה".

השוני בתוך העיר חיפה הוא קיצוני מבחינה טופוגרפית, ולכן החלוקה לאזורים שונים בעיר היא הכרחית במקרה כזה. "יש לנו מעל 120 אלף יחידות דיור בעיר, העיר חיפה מאוד שונה בין האזורים השונים שלה. בתוך העיר חיפה יש מקרים מאוד שונים. קרית חיים מישורית, הכרמל משופע עם עצים, שונה לגמרי ולכן הניתוח הוא פר מתחמים בתוך העיר, בין בנייה מישורית לבנייה במדרון".

לסיום, וטרמן נשאל על חלופת שקד, התוכנית אשר קידמה שרת הפנים לשעבר איילת שקד, והחלופה הזמנית לתמ"א 38. "אני פחות מאמין בה בגלל שההתאמה לרקמה הקיימת יש שם קפיצה בחוזה בנייה שבעצם יוצרים חוסר השתלבות במרקם הקיים, וזה בדיוק המטרה של ההתחדשות הבניינית שהיא תתאים עם יותר רגישות למרחב הקיים".