אלעד ישראל ו-א.מ.ת.ש השקעות יפצו רוכשת דירה בפרויקט היוקרה פארק בבלי עקב נוף שנחסם

בית המשפט העליון פסק כי חברות הנדל"ן אלעד ישראל מגורים ו-א.מ.ת.ש השקעות, שהיו בשליטת איש העסקים יצחק תשובה, "הפרו את חובת הגילוי המותרת עליהם", בכך שמכרו דירה על הנייר לרוכשת שביקשה דירה עם נוף שלא יוסתר על ידי מבנים סמוכים. בהמשך התברר שבפועל, צדה הדרומי של הדירה חסום ומוסתר על ידי מבנה שהוקם, וכי לא נשקף מהסלון כל נוף.

ב-2014 פנתה הרוכשת למשרד המכירות של פרויקט פארק בבלי בתל אביב, וביקשה לרכוש דירה שכל כיווני האוויר בה והקירות השקופים יפנו לנוף. הוצגו בפניה חמש דירות, שאחת מהן היתה בקומה הרביעית, שפונה אל הפארק של הפרויקט. הרוכשת בחרה לבסוף בה, ורכשה אותה תמורת 5.16 מיליון שקל. 

לאחר שהתברר כי לא נשקף מהסלון שום נוף, תבעה את החברות, שהן יזמיות הפרויקט, בבית המשפט המחוזי בתל אביב, ונדחתה. בפסק הדין במחוזי נטען כי הן פעלו כחוק ולא הסתירו דבר, וכי הרוכשת הסתייעה בעורכת דין שערכה בדיקה מקצועית לפרויקט, ולמצבו התכנוני והמשפטי, ויכלה לדעת את כל זה. השופט שדן בתיק, עודד מאור, כתב בין היתר בפסק הדין, כי "נאמר כבר לא אחת בפסיקת בית המשפט העליון, ויש לחזור על חשיבות הייצוג המשפטי. לא ניתן להקל ראש בחשיבותו של עורך הדין בעסקת מקרקעין. לעורך הדין יש חלק משמעותי בכל התהליך".

הרוכשת ערערה על הפסיקה לבית המשפט העליון, שדן בה בהרכב של שלושה שופטים: אלכס שטיין, גילה כנפי-שטייניץ ודוד מינץ. "אציין כי מקובלת עליי מסקנת חברי השופט שטיין ולפיה הפרו המשיבות (חברות הנדל"ן, ס"ש) את חובתן לגלות למערערת כי המבנה לרווחת הדיירים עתיד לחסום באופן ממשי את הנוף הנשקף מהחזית הדרומית של דירתה", כתבה כנפי-שטייניץ בפסק הדין. "לא היה חולק כי מידע זה היה ברשות המשיבות והן בחרו שלא לגלותו למערערת. השאלה שהוצבה היא האם בעשותן כן הפרו המשיבות חובת גילוי החלה עליהן כלפי המערערת".

השופטת כנפי-שטייניץ מסייגת בזאת ואומרת כי מדובר במקרה ספציפי: "אבקש להדגיש כי אין משמעה של קביעה זו הכרה כללית בחובה שחלה על מוכרי דירות, לעדכן רוכשים באופן יזום בעניינים של נוף או בפרטים אחרים הנוגעים לסביבת הדירה. כאמור, תוכנה והיקפה של חובת הגילוי הנדונה, נקבעים באופן הרגיש לעובדותיו המיוחדות של המקרה. הנני סבורה כי בענייננו קמה חובה על המשיבות לגלות למערערת על בעיית החסימה - הן מכוח סעיף 12 לחוק החוזים הן מכוח 'הנסיבות'". 

היא מפרטת את סיבותיה לכך. לטענתה, ראשית, מדובר בדירה על הנייר, שאינה מאפשרת לקונה לבחון פיזית בעצמו את נכס, ובכך הוא אמור להסתמך על הדמיות ועל אנשי השיווק בפרויקט. לדברי כנפי-שטייניץ, "מצב דברים דינמי זה, הנתון לשינויים, מדגיש ביתר שאת את פערי המידע הקיימים ממילא בין מוכר דירה לקונה, ומצדיק להציב בפני המוכר דרישה להציג לקונה את כלל הפרטים המהותיים הרלוונטיים לדירה שרכש".

שנית, הדירה שווקה כחלק מפרויקט יוקרה, פארק בבלי, שבמסגרתו הושם דגש מיוחד על הסביבה הירוקה והנוף הניבט אל הפארק. "הדירות בפרויקט, ובהן דירת המערערת, נבנו כשחזיתותיהן עשויות קירות מסך מזכוכית השקופים לכל אורכם. אופן הבנייה האמור לא רק מעצים את חשיבות המראה הניבט מהדירה, אלא שחסימתו על-ידי בניין סמוך, הקרוב כדי חמישה מטרים לבניין, יוצרת פגיעה של ממש בהנאה מהדירה, שייתכן שלא היתה נוצרת לו נבנו החזיתות כקירות 'רגילים'", מסבירה השופטת.

הסיבה השלישית היא שהמבנה שהוקם נבנה על ידי החברות עצמם כחלק מהפרויקט, כך שידעו מראש על החסימה. "אין מדובר בבנייה בחלקה סמוכה על ידי גורם חיצוני, שאין למוכר שליטה עליה. המשיבות תכננו את שני המבנים כחלק מאותו פרויקט, ידעו את גובהו הצפוי של המבנה לעומת גובהה של הדירה, ומשכך ידעו מראש שתיווצר החסימה", כתבה השופטת.

לסיכום, קבעה כנפי-שטייניץ כי "המשיבות ידעו על בעיית החסימה, ובנסיבות העניין חלה עליהן החובה לגלות על כך למערערת". בעניין הפיצויים, החזירו השופטים את ההכרעה למחוזי, שימנה שמאי מטעמו שיכין ויגיש לבית המשפט אומדני שווי השוק של הדירה שנרכשה, יפרט את מידת השפעת המבנה הסמוך על שווייה, ויעריך מה היה מחיר דירה היפותטית דומה ללא המבנה הסמוך, נכון למועד הרכישה ב-2014, ובכך יגזור את הפיצוי. לפי פסק הדין בעליון, גובה הפיצוי יכול להגיע ל-10%-20% משווי הדירה - סכום שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים בפרויקט יוקרה מסוג זה.