"פרויקט הענק בכיכר המדינה לא צפוי להוריד את ערך הדירות"

פרויקט המגדלים היוקרתי בכיכר המדינה בתל אביב צפוי להתחיל להיבנות בקרוב, לאחר שבעלי הקרקעות קיבלו היתר חפירה ודיפון מוועדת התכנון המקומית תל אביב-יפו בסוף דצמבר 2018. בשטח צפויים להיבנות שלושה מגדלי מגורים בני 40 קומות ו-450 דירות שיתפתלו סביב צירם, ועוד בניין בן 10 קומות שישמש לצורכי ציבור. משרד יסקי מור סיוון אדריכלים עיצב את המגדלים. עלות הביצוע מוערכת בכמיליארד שקל. 

תוכנית הבנייה אושרה בוועדה המחוזית כבר כשנה קודם לכן, לאחר התנגדויות רבות ומשא ומתן שנמשך שנים בין בעלי הקרקע לבין עיריית תל אביב. הבעלות על הקרקע מתחלקת בין כ-200 בעלי מגרשים פרטיים וגם עיריית ת"א מחזיקה בחלק מהשטח. בין הצדדים נחתם הסכם פיתוח לפיו שניהם יממנו את עלויות הפיתוח לפי חלקם היחסי בבעלות על הקרקע, ובעלי הקרקע יהיו אחראיים על ביצוע הפרויקט באמצעות קבלן ביצוע. נכון להיום עדיין לא נבחר קבלן.

התוכנית שהוגשה בשנת 2007 דיברה על 25 קומות מגורים "בלבד" (אך כאמור הוסכם על 40), וכן הוסכם על ניוד זכויות בנייה של 10 אלף מ"ר ממסחר לטובת מגורים. גם מנהרה תת-קרקעית שתוכננה להיבנות מתחת לכיכר בוטלה בסופו של דבר עקב התנגדות של הוועדה המחוזית. 

רוב ההתנגדויות לתוכנית הגיעו מצידם של תושבי האזור ובעלי הקרקע הפרטיים, ובעיקר בעלי הדירות ברחוב ה' באייר המקיף את הכיכר, שלא אהבו את גובה המגדלים ואת העומס התחבורתי הצפוי. תושבי האזור טענו כי פרויקט הענק צפוי לגרום לירידת ערך חדה של הדירות שלהם ויהרוס את המרקם הייחודי של הסביבה.

"הקסם יישמר"

עורך מחירון הדירות לוי יצחק התייחס לטענה של תושבי האזור וקבע: "הבנייה בכיכר אינה צפויה להוריד את ערך הדירות". הדברים נכתבו בסקירה מקיפה של לוי על מחירי הדירות בכיכר המדינה בעקבות הבנייה המאסיבית הצפויה במתחם, שהגיעה בלעדית לידי מרכז הנדל"ן .

לוי הסביר, כי המגדלים עתידים לתפוס רק חלק קטן מהכיכר עצמה, שברובה הגדול תישאר ירוקה ותונגש לציבור. הוא מציין כי "ללא ספק בתקופת הבנייה ייווצר מצב של חוסר נוחות לתושבים, כמו ליד כל אתר בנייה, אך להערכתנו ערך הדירות לא ייפגע כי מדובר בבניינים יוצאי דופן ובתכנון מעורר עניין. סביר להניח שהבניינים הישנים ישופצו ברמה חיצונית וקוסמטית, אך הקסם שלהם ישמר ומחירם בסופו של תהליך הבנייה לא ייפגע", טוען לוי.

הסקירה מחלקת בין הדירות בכיכר עצמה (רחוב ה' באייר), לבין הדירות ברחובות הסמוכים. לוי מציין כי קיים פער גדול במחירים וגם בביקושים בין שני האזורים: "לדירות בכיכר עצמה יש את פלח הקונים המסוים שלהן, בדרך כלל מדובר באוכלוסיה מבוגרת יחסית שמעוניינת אך ורק בדירות בה' באייר; הדירות היקרות ביותר נמכרות ברחובות הקטנים בסמוך לכיכר כמו זכרון יעקב, אהבת ציון, לסין, ושרת.

"כיכר המדינה היא לא רק הכיכר הגדולה ביותר בארץ, היא מותג שמסמל עושר ויוקרה", כותב לוי בסקירה. הדירות ברחוב ה' באייר הן בבניינים עם בנייה ייחודית ומדורגת מעל קומת מסחר שבה החנויות ממותגות כחנויות המוכרות מותגי יוקרה מכל העולם. לדבריו, הדירות בה' באייר מוצעות למכירה במחירים גבוהים מאוד, גם לדירות ממש ישנות, והן נמצאות על המדף במשך תקופה מאוד ממושכת, לעיתים שנים רבות. 

בתקופה זו הדירות מושכרות ע"י מתווכים, חלקן בשיטת Airbnb וחלקן בשכירות רגילה. לוי כותב כי תושבי הכיכר אינם טורחים למכור או להשכיר את הדירות בעצמם, והם מיוצגים תמיד ע"י משרדי תיווך. 

"מוכרי הדירות לא לחוצים"

בבדיקה של העסקאות האחרונות למכירת דירות ברחוב ה' באייר נמצאו פערים קטנים יחסית בין המחיר המבוקש למחיר המכירה בפועל ברוב המקרים. לדברי יצחק, "למרות שהדירות שוהות על המדף תקופה ארוכה עד למכירתן, קשה לדבר על ירידת מחירים ממשית. הפערים לרוב הם 4%-6%, ולעיתים רחוקות בלבד מגיע ל-10% או יותר. בעלי הדירות אינם לחוצים גם כשהם מעוניינים למכור, ומעדיפים להמתין או להשכיר ולא להוריד משמעותית במחיר", הוא טוען.

לוי מוסיף, כי פערי המחירים בין הדירות ברחוב נובעים בעיקר מהכיוון אליו פונה הדירה (דירות עורפיות או צדדיות זולות יותר), שטח מרפסת, וכן בשל השקעות ועיצוב פנימי. הדירות שזוכות לביקוש הגדול ביותר הן בנות 3-4 חדרים בעוד שדירות גדולות יותר נמכרות במחיר נמוך עד 10% מהמחיר המבוקש; הביקוש לדופלקסים נמוך יחסית וקיימת ירידה משמעותית במחירי דירות אלה, כמו גם דירות פנטהאוז.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את  אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה