מהלך השבוע: קבוצת המשקיעים שיצאה מעסקה מסוכנת ברווח דמיוני

ניות קוממיות השקעות, קבוצת המשקיעים שאותה מובילה קבוצת בן דוד, ביצעה השבוע עסקת ענק: היא מכרה לאיש העסקים וליזם הנדל"ן היהודי-אמריקאי גארי ברנט את קרקעות הפטריארכיה היוונית-אורתודוקסית במרכז ירושלים, עליה בנויות כיום כ-1,000 דירות, לצד מלונות, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים, תמורת 750 מיליון שקל.

נתחיל במספרים. את הקרקע רכשה ניות מהכנסיה ב-2016 תמורת סכום כולל של כ-165 מיליון שקל. בשבע השנים שבהן החזיקה בקרקע, מכרה חלקים ממנה תמורת 95 מיליון שקל, עד לביצוע העסקה השבוע. נומינלית הוכפל מחיר המכירה ביותר מפי חמישה ביחס למחיר הרכישה. ריאלית מדובר בהכפלה של פי 4.7 "בלבד".

עד כאן עסקה מרשימה לכל הדעות, אך כאן מגיע גם האופי הייחודי מאוד של הנכס שנמכר. קרקעות הפטריארכיה בירושלים הוחכרו לקק"ל לפני עשורים רבים, ומועדי פקיעת הסכמי החכירה הם בין 2051 ל-2052 - בעוד כ-30 שנה. כלומר ללא הסכמת קק"ל, לבעלי הקרקע אין יכולת לקדם מהלכים בשטח. לכן על אף היותו של הנכס מרשים ובעל פוטנציאל, לא רבים הם אנשי העסקים שיסכימו להשקיע הון כה רב בנכס שמעשית לא ניתן לבצע בו דבר במשך 30 שנה. באזור לא מאוד יציב כמו המזרח התיכון, מגלם פרק הזמן הזה גם סיכון לא מבוטל.

עוד גורם מגדיל סיכון הן הקריאות במערכת הפוליטית שעליהן אנו שומעים מעת לעת, המבקשות לסייע לבעלי הדירות שעל הקרקע החכורה שחיים באי ודאות לגבי עתידם, באמצעות חקיקה או הטלת הגבלות שונות על אופן השימוש בקרקע מצד בעליה. אמנם אף אחת מהקריאות האלה לא הבשילה לכדי מהלך ממשי, אך לא מן הנמנע שיום אחד תתבצע חקיקה בהקשר לקרקעות האלה, שתחייב את בעליהן לפעול במתווה כזה או אחר.

לכן לא רק שעסקת המכירה משקפת לניות רווח עצום - היא גם שחררה מידיה נכס שמאופיין ברמת אי ודאות גבוהה. מכל הסיבות האלה, מדובר ללא ספק במהלך השבוע, ובאחת העסקות הגדולות והמרשימות של השנה.