דרמה: ועדת ערר ביטלה החלטת שמאי מכריע כי לא נומקה

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה של מחוז מרכז, בראשותו של עו"ד איל תאודור שרון, קיבלה בתחילת ינואר החלטה חריגה למדי, על ביטול שומה מכריעה. זאת לאחר שקיבלה את טענת העוררות, בהן קידר מבנים ובעלת קרקע פרטית, כי החלטת השמאי המכריע, עו"ד שלומי יפה, בעניינן נעדרת הנמקות. לאור זאת, החליטה הוועדה על החזרת ההליך ליפה, לביצוע הליך מחודש.

את הערר הגישו קידר מבנים ובעלת המקרקעין נגד היטל השבחה שגבתה עיריית כפר סבא, במסגרת אירוע מימוש זכויות בעסקת קומבינציה, בקרקע בת 1.7 דונמים שחלקה נמכרה ובחלקה הוגשה בקשה להיתר, ברחוב רופין בעיר. בחלקה ניצב כיום בית מגורים חד-קומתי ותיק המיועד להריסה ולבנייה של בנייני מגורים במקומו.

העוררים טענו כי החלטות השמאי המכריע אינן מנומקות, בין היתר לגבי תחשיב הממ"דים, תחשיב שטחי השירות, מה נכלל בשטחי הפלדלת של הבנייה המאושרת ועוד. "אתה מקבל שומה מכרעת ולא יודע מה כתוב בה", אמר השמאי מטעם העוררים, גיל קידר, בדיון. עוד טענו העוררים כי "קשה מאוד להבין באילו נתונים השתמש השמאי המכריע, כיצד ניתח את עסקות ההשוואה, מה השטח שהובא בחשבון בעסקות ההשוואה, כיצד ביצע את חילוץ שווי הקרקע, האם הדירות כוללות חניה עילית או תחתית וכיו"ב".

מתוך ההחלטה: "במקרה דנא, מעלות העוררות שורת טענות משמעותיות ביחס לקביעות שבשומה המכרעת. גם אם יכול להיות שלטענות אלה קיימים מענים שמאיים מוצקים, הרי שאלה לא מצאו דרכם אל השומה המכרעת שנערכה. אי לכך מקבלים אנו את הערר ומורים על ביטול השומה המכרעת לנוכח היעדר הנמקתה"

ועדת הערר קיבלה את הטענות, וציינה כי "במהלך הדיון הפרונטלי… לא נמצא חולק אף לא להבנת הוועדה המקומית…כי למקרא השומה המכרעת קשה, ולעתים אף לא ניתן להתחקות אחר הנתונים והתחשיבים המדויקים שהובילו למסקנות". עוד טענה ועדת הערר כי אף שהוועדה המקומית ידעה לתרץ את ההנמקות, לא היה ניתן להבין אותן מהשומה. 

בהחלטתה כתבה הוועדה כי "בתורת השמאי המכריע כ'טריבונל מעין שיפוטי', הניחן במומחיות ובכישורים מקצועיים לחוות דעה מכריעה בשאלות שמאיות, מחובתו לנמק ולהסביר היטב את הדרך שנקט לצורך קביעותיו. ומקום שבו אין ספק שהנמקה כאמור חסרה, לא תוכל שומתו להיוותר על כנה". 

עוד הוסיפה וקבעה ועדת הערר כי "במקרה דנא, מעלות העוררות שורת טענות משמעותיות ביחס לקביעות שבשומה המכרעת. גם אם יכול להיות שלטענות אלה קיימים מענים שמאיים מוצקים (ובהיעדר הנמקה אין בידינו לחוות דעה בנושא),הרי שלית מאן דפליג כי אלה לא מצאו דרכם אל השומה המכרעת שנערכה. אי לכך מקבלים אנו את הערר ומורים על ביטול השומה המכרעת לנוכח היעדר הנמקתה".

על טענת הוועדה המקומית שהעוררים הגישו ערר על דברים שהם בתחום התמחות השמאי המכריע, השיבה ועדת הערר כי נטייתה היא שלא להתערב בהחלטות שמאי המכריע,  "ובלבד שהן מושתתות על שיטה שמאית מקובלת ועל מסד עובדתי הולם".

לבסוף ועדת הערר הורתה כאמור על ביטל השומה המכרעת והחזרתה לשמאי המכריע, שיתבקש להורות על הסדר דיוני כדי לאפשר לשני הצדדים להשלים טענותיהם, ולבסוף לתת שומה מכרעת ברורה ומנומקת. הוועדה הדגישה שאינה עוסקת בפן השמאי, ובשאלה אם תחשיב השמאי המכריע נכון או לא. כמו כן, דחתה ועדת הערר את בקשת העוררים למנות שמאי חדש. בשל עמדתה ההוגנת של הוועדה המקומית - שהסכימה עם הטענה שהשומה המכרעת קשה להבנה - לא נקבעו הוצאות. ההחלטה התקבלה פה אחד.

עיקרי ההחלטה הופיעו ביומון "כל יום" שמוציא לאור משרד עפר טויסטר עורכי דין.