"הגיע הזמן לצד מחיר למשתכן, להתחיל לבצע מחיר למתמגן"

בעקבות רעידת האדמה העזה שהתרחשה הלילה בטורקיה, והורגשה היטב גם בחלקים רבים במדינת ישראל, קוראים בכירי ענף הנדל"ן לממשלה ולרשויות המקומיות להאיץ את מיגון המבנים בארץ, ולהסיר את החסמים בהקדם. הם גם טוענים כי צריך להאריך את התוקף של תמ"א 38 .

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו, מסר כי, "תמרור האזהרה מהלילה צריך להדיר שינה מעיני שרי הממשלה. ההערכה שבישראל תתרחש בשנים הקרובות רעידת אדמה קטלנית שהמדינה לא מוכנה לה, מדווחת בכל דיון עם אנשי מקצוע ודו"חות מבקר המדינה מעל לעשור. לפי דו"ח מבקר המדינה מהשנה שעברה, יותר מ-4,800 מבנים לא יעמדו ברעידת אדמה קטלנית. מדובר ביותר מ-610 אלף דירות, שרק 7% מהן קיבלו היתר לתמ"א 38 עד כה. הדרך היחידה להיערך לאירוע כזה היא בהסרת חסמים שמונעים התחדשות עירונית בכלל - ובפריפריה בפרט. הבאנו לממשלות האחרונות תוכנית שתאפשר זאת, שתכלול הטבות מס, קיצור הליכי ביורוקרטיה והשתתפות המדינה בתקצוב תשתיות. הממשלה הקודמת החליטה על ביטול תמ"א 38 , שהיא כעת האופציה הישימה המרכזית לביצוע המוני של הגנה על בתים מרעידת אדמה. הממשלה חייבת להאריך את תמ"א 38, ולכלול את התוכנית שהצענו בהליכי חקיקה - ובראשם בחוק התקציב הקרוב. מדובר בהצלת חיים".

ראול סרוגו (רועי טפר)

לדברי מנכ"ל צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, חיים פייגלין, "רעידת האדמה שפקדה את טורקיה היא קריאת השכמה מהדהדת בפני מדינת ישראל למגן את יישוביה מרעשים מסוג זה. להערכתי, בישראל יש עשרות אלפי בניינים שבסכנת התמוטטות במקרה של רעידת אדמה חזקה, ובהם מאות אלפי דירות. כל הבניינים שנבנו כאן לפני 1980 לא עומדים בתקני רעידות אדמה בישראל, והם יקרסו במקרה של רעש אדמה חזק. לו היתה מתרחשת בישראל רעידת אדמה בסדר גודל כמו שבטורקיה, היא היתה עלולה להחריב לגמרי ערים כמו קריית שמונה, טבריה, בית שאן, צפת, ערד, אילת, וגם חלקים מירושלים לא חסינים. למעשה, כל האזורים בארץ שקרובים לצד המזרחי בסכנה. אני סבור שגם לערי החוף בישראל אין תעודת ביטוח בפני רעידת אדמה חזקה שכזו.

חיים פייגלין (ינאי אלפסי)

מנכ"ל צמח המרמן , חיים פייגלין: "יש לאמץ מיד את המלצות הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית והגנה בפני רעידות אדמה בפריפריה, שבהן יש קריאה לתמריצים כלכליים לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, להקלות מס משמעותיות ליזמים שיחדשו את הפריפריה, ולהעמדת קרקע משלימה לפרויקטים כאלה. המדינה צריכה להתעורר, ומהר - אחרת עלול להיות כאן אסון"

"אני קורא למדינה להאריך מיד את תמ"א 38 בחמש שנים לפחות. זו תוכנית מצילת חיים, שמסייעת לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. יש לאמץ מיד את המלצות הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית והגנה בפני רעידות אדמה בפריפריה, שבהן יש קריאה לתמריצים כלכליים לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, להקלות מס משמעותיות ליזמים שיחדשו את הפריפריה, ולהעמדת קרקע משלימה לפרויקטים כאלה. המדינה צריכה להתעורר, ומהר - אחרת עלול להיות כאן אסון".

נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת מזרחי ובניו , רוני מזרחי, מסר כי, "האדמה בטורקיה רועדת עם המוני נפגעים, ואילו אצלנו עסקים כרגיל. זאת אף שהרוב המכריע של הבניינים בישראל נטולי ממ"דים או אפילו מקלט נגיש. זה אתגר לאומי ממדרגה ראשונה לממשלה ולרשויות המקומיות, כי אם חלילה מוקד רעידת האדמה היה אצלנו, אזי היו רבבות נפגעים ונזק במיליארדים רבים, שהיה מחזיר את כלכלת ישראל אחורה בעשרות שנים".

רוני מזרחי (מנחם עוז)

מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ניר שמול, אמר כי, "הלילה מדינת ישראל נחלקה לשניים: תושבים שגרים בבתים שנבנו על פי התקן המקנה להם הגנה מרעידות אדמה ושהמשיכו לישון בשלווה בזמן הרעש; ולתושבים שגרים בבניינים רעועים ללא הגנה, שראו את התמונות הקשות מטורקיה וחשבו 'גם לי זה יכול לקרות'. הדיבורים על הצורך בקידום התחדשות עירונית במרחבים ובערים המועדות לרעידות אדמה, עולים כל פעם שיש רעידת אדמה חזקה בעולם, אך בפועל לא נעשה מספיק. ב-2011 הגשנו לממשלה נייר עמדה הכולל תוכנית מפורטת שתאפשר יצירת מנגנון כלכלי לחיזוק מבנים בפריפריה נגד רעידות אדמה. מאז לא נעשה הרבה, וכיום עדיין אין כדאיות כלכלית לחיזוק מבנים באזורים רבים. הפתרון שהצענו תקף גם היום, ובכוונתנו להעביר אותו לשרי הממשלה החדשה.

ניר שמול (תומר פדר)

מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית, ניר שמול: "הלילה מדינת ישראל נחלקה לשניים: תושבים שגרים בבתים שנבנו על פי התקן המקנה להם הגנה מרעידות אדמה ושהמשיכו לישון בשלווה בזמן הרעש; ולתושבים שגרים בבניינים רעועים ללא הגנה, שראו את התמונות הקשות מטורקיה וחשבו 'גם לי זה יכול לקרות'

"הפתרון מבוסס על יצירת זיקה כלכלית בין פרויקטים פעילים לבין יישובי הפריפריה. אנו מציעים ליצור זכויות בנייה עודפות בתכניות המקודמות בגופי התכנון במרכז הארץ, כשחלק מהרווח העודף הנוצר מזכויות עודפות אלה יופרש לקרן חיזוק, שמכספה יבוצע חיזוק המבנים. על פי המודל, תינתן תוספת זכויות על קרקעות לבנייה לפי מפתח כלכלי-תכנוני שיוגדר מראש. במכרזי מינהל ייתוספו זכויות בנייה, והוועדה המחוזית תאשר הגדלת זכויות בתב"עות המתוכננות על קרקע פרטית. חלק מהרווח העודף שייווצר ליזמים יוגדר היטל חיזוק ויופרש לקרן חיזוק שתנוהל על ידי מינהלת במשרד ממשלתי. המינהלת תרכז את כל הטיפול במבנים לחיזוק בפריפריה, ובכלל זה: קביעת סדר עדיפויות לחיזוק מבנים, איתור מבנים, גיבוש הסכמת בעלי דירות, תכנון וליווי פרויקט החיזוק, טיפול בהלוואות/מענקים לדיירים וכו'. המינהלת תוציא מכרזים לקבלני ביצוע ותעקוב אחר ביצוע העבודות. ההירתמות המהירה של המדינה היא צעד הכרחי ודחוף לשמירה על חיי אדם, הבוקר יותר מכל בוקר אנחנו מבינים זאת: הגיע הזמן לצד מחיר למשתכן , להתחיל לבצע מחיר למתמגן".

משנה למנכ"ל מ. אביב, צאלה רוזנבלום עמור, הוסיפה כי, "אני קוראת לכל 80 העיריות במדינת ישראל ללכת בעקבות עיריית ירושלים, שהעניקה בשנתיים האחרונות עדיפות להתחדשות עירונית בכל בשכונות הוותיקות נטולות הממ"דים, כולל קיצור הליכים ליזמים והקבלנים. רק מהלך שכזה יוכל להבטיח את שלומם של אזרחי ישראל".

לדברי מנכ"ל צים בהרי נדל"ן מקבוצת עדי צים אחזקות, אייל בהרי, "המפתח להגדלה ניכרת של בניינים בשכונות ותיקות ללא ממ"דים הוא הסרת חסמים ביורוקרטיים בפני יזמים, הגדלת זכויות בנייה וקיצור משמעותי של הליך מתן היתרים ומשך הבנייה. חייבים לתת לכך כדאיות כלכלית כי מדובר בהשקעה שתחזיר את עצמה בעשרות מונים".

אייל בהרי (מאיר דקל)

סמנכ"ל הפיתוח העסקי בקבוצת שובל, היוזמת ומבצעת גם פרויקטים של התחדשות עירונית , ישי רוט, מסר כי, "ישראל לא נערכת למלחמה האמיתית הבאה. עשרות אלפי דירות לא מחוזקות ולא עומדות בתקן. רעידת אדמה קשה זה לא עניין של אם אלא מתי. זה הולך להיות סרט אימה. רעידת אדמה תביא למותם של אלפים רבים ותקריס את הכלכלה. לפי הערכות משרד הבינוי והשיכון , יש בישראל כ-80 אלף מבנים בני שלוש קומות ומעלה הטעונים חיזוק, ובהם כ-810 אלף דירות. לפי הערכות ועדת ההיגוי הבין-משרדית להיערכות לרעידת אדמה, בתרחיש של רעידת אדמה חזקה, בנוסף לפגיעות בנפש, עשרות אלפי מבנים עלולים להיהרס. לפי הערכות ועדת ההיגוי, סך המבנים לחיזוק בעשר ערים הנמצאות באזורים המועדים להיפגע מרעידת אדמה, הוא כמעט 2,000, ובהם יותר מ-36 אלף דירות, הדורשים חיזוק מפני רעידת אדמה וכן מיגון מפני טילים.

ישי רוט (צילום עצמי)

סמנכ"ל הפיתוח העסקי בקבוצת שובל, ישי רוט: "עד היום חוזקו ומוגנו בפועל פחות מ-2% מהמבנים (כ-1,337) בכל הארץ - רובם המוחלט במחוזות תל אביב והמרכז. הבעיה היא שישראל לא משקיעה משאבים למנוע את התרחיש. בנוסף, הרשויות המקומיות מעמיסות חסמים רבים, המקשים על קידום תוכניות וקבלת היתרי בנייה בגלל מחסור במשאבים כספיים והעומד על תשתיות. ישראל משקיעה מיליארדים בהיערכות למלחמות, אבל לא מכניסה את היד לכיס בכל הנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה"

"עד היום חוזקו ומוגנו בפועל פחות מ-2% מהמבנים (כ-1,337) בכל הארץ - רובם המוחלט במחוזות תל אביב והמרכז. הבעיה היא שישראל לא משקיעה משאבים למנוע את התרחיש. בנוסף, הרשויות המקומיות מעמיסות חסמים רבים, המקשים על קידום תוכניות וקבלת היתרי בנייה בגלל מחסור במשאבים כספיים והעומד על תשתיות. ישראל משקיעה מיליארדים בהיערכות למלחמות, אבל לא מכניסה את היד לכיס בכל הנוגע לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. הערכות מדברות על סדר גודל של 9 מיליארד שקל, הנדרשים בעיקר כדי לסייע לרשויות המקומיות לאפשר בניית וקליטת פרויקטים חדשים מבחינת מבני ציבור, תשתיות תחבורה ועוד. בחוק ההסדרים יש אמנם התייחסות גם לנושא הזה, אלא שטועה המדינה אם היא חושבת שמלים יעשו את השינוי. כל התיקונים יהיו חייבים להיות מגובים בתוספת כוח אדם משמעותית לרשויות המקומיות, שקורסות תחת העומס".

מנכ"ל יעז, תומר רייפמן, ציין כי, "כשם שחלקנו התעוררנו באמצע הלילה מגלי רעידת האדמה שפקדה את טורקיה, כולנו צריכים להתעורר ולהבין שאין לנו זמן לבזבז. קריסת המבנים והבתים בטורקיה יכולה להתרחש גם בישראל, וזו רק שאלה של זמן. מקבלי ההחלטות, ראשי הרשויות, ועדות התכנון, הדיירים וגם אנחנו היזמים צריכים לקחת אחריות ולהתחיל לשתף פעולה בצורה הדוקה יותר. כדי להוביל לבנייה מסיבית של התחדשות עירונית , ולא רק באזורי הביקוש, יש צורך בתוכנית סדורה וברורה שתציג את כל הדרישות, הזכויות והתמורות שיש בכל עיר ובכל שכונה במדינה. אי אפשר להתנהל בחוסר ודאות עם עיכובים ביורוקרטיים ודרישות שמשתנות לעתים תכופות. חשוב לקבוע זמנים ברורים לקידום התוכניות ולתגמל,] גם רשויות מצטיינות שדואגות להוצאת היתרי בנייה נרחבים בהתחדשות העירונית. אסור להמשיך במתכונת הנוכחית, שבה פרויקט קטן עשוי להיגרר על פני חמש עד שבע שנים. צריך לקצר את לוחות הזמנים ב-90% לפחות, ומניסיון זה אפשרי".

מנכ''ל יעז תומר רייפמן (קרן מזור)

המהנדס הראשי של פוליביד ואייקונקס, גיא נני, אמר כי, "רעידת האדמה בטורקיה עלולה להיות טריגר לרעידה חזקה בישראל. אנו יושבים על אותם לוחות טקטוניים, ולוח הזמנים של רעידה חזקה אחת ל-100 שנה בישראל, סוגר עלינו. רעידת אדמה חזקה לדעתי קרובה ממה שציפינו, וחייבים לעבור מיידית ממחשבות וחששות למעשים, אחרת מאוד נצטער. כל הבנייה הישנה בחולון ובבת ים וביישובים אחרים – שנבנו על עמודים – כל אלה לא ישרדו רעידה חזקה ופשוט יקרסו. מדובר בעשרות אלפי משפחות. אף אחד לא מתייחס לזה, ואפילו הפתרון של תמ"א 38 אינו קיים עכשיו. בישראל השימוש בשיטת ICF נפוץ בעיקר בבתים פרטיים, של אנשים עם מודעות, ומספר הבניינים שנבנו בשיטה הזו זעום. קשה להבין את זה, ומסיבה לא ברורה רוב הקבלנים בישראל אינם פתוחים לשיטות מתקדמות, וממשיכים לדבוק בשיטה המסורתית, שאינה נותנת מענה לבעיה. אני מקווה שתחול התעוררות ותהיה יותר מודעות".

ראש מנהלת ההתחדשות העירונית בחברה הכלכלית חדרה, גל לחמי, הוסיפה כי, "רעידת האדמה שהיתה אמש בטורקיה ואף הורגשה בישראל צריכה לשמש קריאת השכמה לבעלי הדירות, לממש התחדשות עירונית בבניינים ישנים שלא עמידים בפני רעידות אדמה. מצד שני, רשויות מקומיות חייבות לפעול ביתר שאת לקידום אינטנסיבי של תהליכי התחדשות עירונית בכל המתחמים הזקוקים לכך בעיר. חלק מהרשויות המקומיות אכן חתמו לפני שנה על הסכמי מסגרת עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לתקציבים לתשתיות נילוות בפרויקטים של התחדשות עירונית, ומהלך זה אכן הוכיח את עצמו כיעיל".

לדברי איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באזורים: "רעידת האדמה המזעזעת הבוקר בטורקיה ובסוריה הינה איתות אזהרה לישראל על החשיבות שיש בקידום התחדשות עירונית ברחבי הארץ. למעשה, אסונות טבע ואירועים ביטחוניים היו התמריץ הראשוני לקידום של פינוי-בינוי וחיזוק בישראל. באזורים רבים בהם ישנם בתים שנבנו בשנות ה-50 וה-60, או אזורי הפריפריה, עולה החשיבות לקידום ההתחדשות העירונית ומתחזקת גם החשיבות בהעלאת המודעות לחסמים שקיימים עדיין בשוק ולנחיצות התערבות המדינה. כך למשל, פרויקטים רבים של פינוי-בינוי בפריפריה נתקלים בבעיית המכפילים, בין השאר כי ערכי הקרקע הם עדיין נמוכים ביחס למרכז. בכדי שפרויקט התחדשות עירונית יהיה כלכלי יש צורך במכפילים אשר יאפשרו ליזם לממן את כל ההוצאות הכרוכות בהוצאתו לפועל של הפרויקט, דבר שלא תמיד ניתן ליישם בתא השטח של הפרויקט. אחד הפתרונות לכך הוא הקצאת קרקע משלימה אשר מאפשרת ליזם לקבל יחידות דיור נוספות ושבאמצעותן ניתן'לגשר' על הפער הכלכלי שתא השטח המקורי מוגבל בו.

"יחד עם זאת, יישום מתן קרקע משלימה מחייב הירתמותם של גורמים רבים, ביניהם, היזם, הרשות המקומית, מנהל התכנון והמדינה (רמ"י) – דבר שהוביל לכך שמרבית הפרויקטים שחייבו קרקע משלימה לא התקדמו. במסגרת ניהול הסיכונים שמנהלת המדינה עבור אזרחיה ותושביה, פתרון אפשרי למימון קרקע משלימה יכול לבוא באמצעות "מימון ביניים" על ידי המדינה אשר יוחזר בהמשך מהכנסות המיסים, המע"מ והארנונה לאחר שיושלם הפרויקט. פתרון נוסף יכול להיעשות באמצעות מתן זכויות ליזם בערים אחרות בהן הוא פועל בכדי לייצר כדאיות כלכלית ולעודד את היזם להוביל התחדשות עירונית בפריפריה".

"מה עם תוכנית חיזוק לבנייני תעסוקה ותיקים?"

 עומר גוגנהיים, משנה למנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום , אומר כי "צריך לזכור שתמ"א 38 אפשרה הוספת זכויות לפתרון בעיית העמידות של בניינים מפני רעידות אדמה, אך התוצאה הביאה לפרויקטים נדל"ניים בעיקר באזורי הביקוש ואיתה נוצרו לטענת הרשויות המקומיות מחסורים בצרכי ציבור. על כן, המועצה הארצית האריכה פעם נוספת ואחרונה את התמ״א עד סוף אוקטובר 23 ואותה אמורה להחליף ״חלופת שקד״. כל עוד חלופת שקד עוד לא הבשילה ועוד לא הוכיחה את עצמה כישימה, יש להאריך שוב את תמ"א 38 , במסגרתה הזכויות מוגדרות והתהליך לרישוי קצר יותר.

המדינה דואגת לקדם את ההתחדשות עירונית, לקצר הליכים בירוקרטיים. יחד עם זאת, חשוב מאד להמשיך לקדם הסרת חסמים שעוד קיימים בתחום ולתגמל יזמים שבוחרים לקדם פרויקטים מסוג זה. על המדינה לפעול באופן אקטיבי מול הרשויות המקומיות בכל הנוגע לחיזוק תשתיות וחיזוק החוסן העירוני להתחדשות עירונית.  צריך לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית מסוג פינוי בינוי במקומות בעלי הסיכון הגבוה ביותר, כמו בפריפריה ועל תוואי השבר הסורי אפריקאי לכלכליים ואפשר לעשות את זה על ידי מתן תמריצים ליזמים, הסרת חסמים וחיזוק הרשויות המקומיות בכדי לשפר את איכות חייהם של התושבים ולמנוע אסון המוני כפי שחווים במדינות שכנות בימים אלו".

יוסי שלו, סמנכ"ל ההנדסה של חברת ולור ביירון, המתמחה בהתחדשות אזורי תעשייה ומסחר ותיקים, אמר בעקבות אירועי היום כי "אמנם מדינת ישראל נתנה מענה לחיזוק מבני מגורים, תמ"א 38 , אך אין אף חקיקה מוסדרת למיגון של אזורי תעשיית ומסחר ותיקים הראויים להתחדשות. כך, המדינה מותירה אלפי דונמים ישנים ומסוכנים, הנמצאים בליבן ובשוליים של עשרות ערים מרכזיות. הממשלה צריכה להבין כי מעבר להיות ומדובר בשטחים בעלי פוטנציאל נדל"ני וכלכלי משמעותי, שטחים אלו מהווים כיום כשטחים בעלי סיכון ממשי לחיי אדם. זאת, היות והרוב המוחלט של המבנים באזורי התעשייה והמסחר בישראל נבנו בשנות ה-60 וה-70 ,הרבה לפני כניסתו של תקן עמידות מבנים בפני רעידות האדמה ( ת"י 413 ). לכן, לצד ההזדמנות הקיימת לקידום פרויקטי עירוב שימושים חדשים ואיכותיים באזורים אלו, חקיקה מוסדרת להתחדשות באזורי תעשייה ומסחר ותיקים, תתן מענה בטיחותי הדרוש באופן מיידי לציבור הישראלי העובד במקומות האלו, בהם נכון להיום, אין אף פתרון רגולטורי הולם".