"אם היזם לא חזיר, הוא יכול למכור דירות גם היום"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו ניר שמול,  בעלי שניר, חברת שיווק נדל"ן, ושותף בחברה להתפתחות התחדשות עירונית וחלוצה בתחום המינהלות.  הוא שוחח עם מיכאל אסף , בעלים שותף במרכז הנדל"ן. השניים דיברו על ניהול מינהלת, על הקמת שותפות בתחום, על עתיד ההתחדשות העירונית, האם יש מקום לעוד שחקנים, האם כדאי לצאת לשיווק בתנאי השוק הנוכחיים ועוד.

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

על המצב המאתגר כיום בשוק סיפר: "עיקר העצירה בתל אביב – אנחנו רואים 80%-90% ירידה שם. מי שקנה את הקרקע לפני שנה שנה וחצי ורוצה לצאת היום לשיווק נתקל בשוק שהרים אמברקס. השאלה היא עד כמה הבנק לוחץ. אם הוא לוחץ – היזם יהיה חייב למכור גם ב-0% רווח. הטיפ שאני יכול לתת ליזמים – למכור. למכור את הפרויקט ולעבור לפרויקט הבא. כמו שהיו שנתיים מאד רווחיות, עכשיו צריך לדעת לאכול פחות".

לגבי הצפי להמשך אמר: "עוד לא הגענו לגרוע מכל, רק התחלנו. אנחנו לפני שנתיים מאד מאתגרות, וגם זה מתוך הנחה שהמצב החברתי-פוליטי ייפתר. אם זה לא יקרה נגיע לעולם חדש שלא הכרנו, כי מי ירצה להשקיע בנדל"ן בישראל. ההערכה שלי כרגע היא ש-2023 ו-2024 יהיו קשות, וב-2025 נצא מזה וזה יהיה בבום. לרוכשים אני אומר שזה שמן נהדר לקנות דירה".

על הקמת החברה לפיתוח התחדשות עירונית סיפר: "הייתי בעברי בגינדי השקעות, וגיל שנהב היה אדריכל הבית שלנו. אני וגיל יצרנו מערכת יחסים נהדרת. וב-2006 גיל נכנס לחדר. הייתי סמנכ"ל הפיתוח העסקי, ואמר לי, 'תשמע, בלי קשר לעבודה האדריכלית שאני עושה, אני גם שותף בחברה שעוסקת בפינוי בינוי, והייתי רוצה שתשתתפו במכרזים שלנו'. אז שאלתי אותו עד מתי נוכל לקבל היתר בנייה, ענה בין חמש לשש שנים. לנו בגינדי היה אג"ח של 140 מיליון שקל שצריכים להחזיר אותו במועד מסוים וחיפשנו עסקאות עם היתר בנייה. לנו זה לא היה מתאים באותו שלב. אמרתי לו, אם תוכל  לתת לי עסקה עם היתר בנייה אתן לך גם פרמיה, אבל משהו בפגישה הזאת נשאר בזיכרוני. ואז הוא אמר לי תשמע, אם אתה רוצה לקבל עוד מידע אני אשלח את יריב בר דיין,  השותף שלי, שיספר לך על המכרזים.

"הגיע יריב, והפגישה מאוד  השפיעה עליי כי אני גם גדלתי בבית של פינוי בינוי … באתי מבית של 43 מטר מרובע בשכונת נווה יהושע, ברמת גן… הפינוי-בינוי זה בעצם היה הקרש היחיד שלנו לקפיצה בחיים. ההורים לא יכלו להגיע לבד לדירה. אני זוכר את הפחדים של ההורים, כל פעם שמגיע קבלן 'הוא יוציא אותנו', 'מה הוא ייתן לנו',  'העירייה עשתה איתו  יד אחת'. המון המון פחדים.  אבא שלי הבטיח לנו שמתישהו שתהיה לנו דירה זה בזכות ההתחדשות העירונית הזו".

"וכשירין בא אליי וגיל, זה החזיר אותי להיות ילד, וכשעזבתי את גינדי בשנת 2010 אחרי 10 שנים מדהימות שהיו לי בחברה הזאת שהתקדמתי מטלפן, המשרה הכי זוטרה בחברה, למי שאחראי על כל ההכנסות בחברה, הטלפון הראשון שעשיתי היה לגיל, אמרתי לו, תגיד לי,  מה קורה עם החברה הזאת ואז אומר לי בסדר גמור, הפגישה שהיינו אז הייתה נהדרת. בדיוק עכשיו  אנחנו יוצאים למכרז. זאת אומרת שלא רק שהיתר הבנייה לא התקבל,  רק המכרז היה אחרי כמה שנים. ישבתי עם גיל. לשכנע אותו להכניס אותי שותף לחברה, לקח דקה. אבל עם יריב קצת יותר. ב-2011 נכנסתי שותף, קניתי 33% מהמניות… מאז אני ממנכ"ל את החברה. לקחתי על עצמי שני צדדים מרכזים: את כל הנושא של הניהול ואת כל הנושא הפיננסי.

על הכוונה להיכנס לדרום הארץ למרות היעדר הכלכליות סיפר: "בסופו של דבר הממשלה תצטרך  להכניס יד לכיס בצורה כזו או אחרת, כמו מחיר למשתכן יכול להיות מחיר למתמגן. או תוכנית לפינוי בינוי. רעידת האדמה היא עוד זרז". 

לשאלה למה הקמת מינהלות פרטיות נכשלות ברוב המקרים: "זה בעיניי כמו ריקוד תימני, צעד קדימה ושניים אחורה, זאת אומרת הדבר המרכזי למי שרוצה להקים מנהלת זה שהוא חייב תזרים. הסוד של החברה לפיתוח והתחדשות עירונית והבנו אותו, לאו דווקא בהתחלה, זה שלגיל משרד אדריכלים מאוד מצליח, ליריב יש משרד עורכי דין מצוין ולי יש חברת שיווק נחמדה, זאת אומרת בלי שלושת הגורמים הללו -  שיש לנו את התזרים כל  חודש  -אני מוכר דירות, גיל מתכנן בניינים ליזמים אחרים ויריב עושה משפטים לטובת היזמים או לטובת הדיירים, בלי זה אין תחום. זאת אומרת הסיבה המרכזית שרוב המנהלות  נסגרו זה שבעצם לא ידעו שהם יצטרכו להיות בין שבע ל-10 שנים  בלי תזרים"

על הצלחת השותפות הוא מספר: 

"גם כשאני לא מסכים, אני מנסה לשכנע.  אגב, מודל של שלושה אנשים  אף פעם לא מודל טוב - כי נוצרות קואליציות. מצד אחד זה אחד היסודות הכי חזקים בעולם, מצד שני זה אחד הדברים הקשים ביותר.  הרבה פעמים שאני מנסה לשכנע ולא הצלחתי, אני קודם כול אומר כן…. ברגע שהתקבלה החלטה אניי מיישר את הקו ומתקדם.  אם אתה לא יכול להגיד ששני שותפים חושבים אחרת ממך ולמרות זאת אני הולך או שתצא מהשותפות אם אתה לא מאמין בזה או שתישאר בשותפות."

על תחום ההתחדשות העירונית הוא אומר:

"בתחום ההתחדשות העירונית יש יותר הבשלה ובגרות. גם מצד יזמים וגם מצד  דיירים. הדיירים הרבה יותר חכמים, מתוחכמים, וגם היזמים מבינים את הכוח של בעלי הקרקע, ומה זה אומר להיות שותף של בעל קרקע. אחרי כמעט 20 שנה בעולם עידן הכסף הזול נגמר, זאת אומרת שהריבית עולה ואולי גם צפויה לעלות. בסיטואציה הזאת יש יותר ויותר חברות שייכנסו לתחום התחדשות עירונית בעיקר בשנים הקרובות כי לקנות קרקע חדשה במזומן יהיה להם לא פשוט, יהיה מאתגר מאוד, ולא בטוח שיהיה מימון. אני לא מדבר בכלל על המשבר החברתי והפוליטי שיש בישראל, שהוא גם נקודה בפני עצמה מאוד משמעותית".

הוא בטוח שיש עוד מקום לחברות התחדשות עירונית : "לפי מחקר אחרון של משרד הבינוי והשיכון חוזקו  וחודשו 7% מהמבנים בישראל. יש עוד 93% בניינים שזיקוקים להתחדשות עירונית. ואני אדבר איתך כמישהו שמסתכל 10 ועשרים שנה -  גם בניינים אחרי 1980 יצטרכו התחדשות עירונית".

על השאלה האם כדאי לצאת לשיווק במצב השוק הקשה של היום: "זה תלוי אזור, באזורים מסוימים לא לפחד לצאת, בתל אביב לצאת בפריסייל אמיתי, לתת הטבה אמיתית לאנשים. אם ההטבה אמיתית והיזם לא חזיר מדי, הוא יוכל לעשות עסקאות גם היום".