2023 היא שנת מפנה בהתחדשות העירונית – אך לא בטוח שלטובה

כל העוסקים בתחום הנדל"ן יודעים היטב כי הענף בכללותו – ותחום ההתחדשות העירונית מעל כולם – זקוקים לוודאות כדי לשגשג. לרוע המזל, ודאות היא הדבר האחרון שניתן לייחס למאפייני ענף ההתחדשות העירונית בפתחה של 2023. כמעט בכל סוגיה שנבחר - מהיקף זכויות הבנייה והמכפילים הניתנים על ידי כל רשות, דרך שיעור היטלי ההשבחה ועד לתוכניות הממשלה בסוגיות מרכזיות, כמו החלופות לתמ"א 38 וקידום התוכנית לבינוי באזור תחנות המטרו (תמ"א 70) - רב הנסתר על הגלוי.

אם נוסיף לכך את שנת הבחירות בשלטון המקומי, את השלכותיה הכלכליות השליליות של המהפכה המשפטית ואת סביבת הריבית שעדיין לא התייצבה – הרי שלפנינו מתכון לשנה שלכל הפחות צפויה להיות מאתגרת. אלה צפויות להיות הסוגיות המרכזיות שעמן יתמודד ענף ההתחדשות בשנה שלפנינו.

תמ"א 38 לאן

אם יש אירוע אחד שמגלם את רמת חוסר הוודאות בתחום ההתחדשות – הרי שזה סיום תוקפה המתקרב של תמ"א 38 . נכון לכתיבת שורות אלה, אישרה ועדת הכספים את הארכת הטבות המס מכוח תמ"א 38 עד 2026, אך החוק עדיין לא עבר שלוש קריאות במליאה. גם אם הדבר יקרה, תוכנית המתאר עצמה אמורה לפוג באוקטובר.

המשמעות היא שלאחר תפוגת התמ"א, ניתן יהיה להמשיך ולקדם פרויקטים בהתאם לתוכנית רק במקרים ספציפיים מאוד, ברשויות שהסדירו זאת במסגרת תוכניות התחדשות עירוניות מכוח סעיף 23, דוגמת תוכנית הרובעים. גם במקרים אלה, כלל לא בטוח שניתן יהיה לזכות בהטבות המס.

ייתכן כי הסיבות שהוצגו על ידי מינהל התכנון לסיום עידן תמ"א 38 הן צודקות וראויות. אכן מדובר בתוכנית עמוסת פגמים. ועדיין קשה למצוא היגיון בחיסול התמ"א, שהיתה אחראית לחיזוק אלפי יחידות דיור ותיקות מדי שנה, ולתוספת של אלפי יחידות דיור חדשות נוספות לשוק, ללא מסלול חלופי מוכח ומתפקד שיבוא במקומה. גם כעת, חצי שנה לפני פקיעתה, עדיין קשה להאמין שהממשלה לא תכריז על הארכתה לפרק זמן נוסף, שבו תיערך טבילת אש לחלופות.

חלופת שקד – מתיאוריה למציאות

כשאנו מדברים על חלופות לתמ"א 38, הרי שהכוונה היא בראש וראשונה לחלופת שקד. מדובר במסלול שאפתני מאין כמותו המבקש לבצע מהלך שמעולם לא נעשה בעבר – אישור תוכנית בניין עיר ( תב"ע ) והוצאת היתר בנייה בו זמנית. זאת, לצד ניסיון לתקן חלק ניכר מהחוליים ההיסטוריים של תמ"א 38 , כמו העצמת זכויות בנייה שיאפשרו את יישום היוזמה באזורי הפריפריה, מתן אפשרות לאיחוד כמה מגרשים ליצירת תוצאה תכנונית טובה יותר, מתן אפשרות לרשות המקומית לגבות היטלי השבחה ועוד.

אל מול כל אלה, יש מי שמזהיר מפני חסרונות גדולים של היוזמה, ובהם כמות עצומה של זמן ואנרגיה שצפויה לחלוף עד שמוסדות התכנון ילמדו כיצד לבצע את המהלך החדשני – על כל העררים, התביעות, העתירות וחוות הדעת המשפטיות שעוד מחכות לנו בשנים הבאות (לפחות באותה הכמות שליוותה אותנו ב-17 שנות תמ"א 38 , אם לא יותר). החיסרון השני, בעיקר מצד היזמים, הוא החזרת שיקול הדעת התכנוני במלואו לוועדות המקומיות, על כל המשתמע מכך.

בשלב זה, קשה לחוות דעה של ממש על חלופת שקד. מהסיבה הפשוטה שעדיין לא קודם ולו פרויקט התחדשות אחד מכוחה. עובדה זו לכשעצמה אמורה להדליק נורה אדומה בקרב מקבלי ההחלטות. כזכור, בראשית ימי היוזמה הובטח שתחול לפחות שנת חפיפה אחת שבה תפעל במקביל לתמ"א 38, כדי לאפשר לשוק להטמיע אותן. הדבר לא התרחש. כך או כך, ברור שגם אם החלופה היתה מושלמת, צפויה לנו תקופה ארוכה של חבלי לידה עד ליישומה.

ההתחדשות הבניינית תושיע?

במקביל לקידום חלופת שקד, קידמה לאורך השנתיים האחרונות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית חלופה משלה – יוזמת ההתחדשות הבניינית, במטרה לאפשר לשוק להמשיך ולפעול במתכונת של חידוש הבניין הבודד גם לאחר פקיעת תמ"א 38 . הרעיון הוא הכנת תוכניות בנייה מפורטות שיתפרשו על כלל חלקי העיר, ויקבעו באילו אזורים ניתן לקדם מיזמי התחדשות ברמת המגרש, ומהן זכויות הבנייה בכל אזור. או כפי שהגדיר זאת מנהל אגף התכנון של הרשות, גורי נדלר, בשיחה שקיים בעבר עם " מרכז הנדל"ן ": "אנחנו מכינים 'תוכנית רובעים' לערים בכל רחבי הארץ".

המודל הוא תוכנית ההתחדשות העירונית ח-619, שאישרה השנה הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, לחולון. על אף היותה עירונית, ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה לחידוש בניינים בודדים בכל רחבי העיר, בהתאם להוראות התוכנית לכל אזור. בסך הכל מאפשרת התוכנית בניית 30 אלף דירות חדשות.

כיום מקדמת הרשות הממשלתית תוכניות התחדשות מסוג זה מול 16 ערים, ועבור אזורים הכוללים 26 אלף מבנים ותיקים, כשפוטנציאל הבנייה הוא של מאות אלפי יחידות דיור חדשות. בין הערים שבהן מקודמות כיום תוכניות מסוג זה: חיפה, רמת גן, פתח תקווה, רמלה, אשדוד, אשקלון, בת ים, באר שבע, אשקלון, כפר סבא ונהריה. כלל התוכניות מצויות עדיין בשלבי תכנון, ועדיין לא ניתן לבנות מכוחן. תוכנית ראשונה, ברמלה, אושרה להפקדה בפברואר.

תוואי המטרו: בינתיים אמרו מה לא

אם לא הספיקו לנו שלל מרכיבי אי הוודאות שיש ממילא בענף, באה בנובמבר האחרון החלטת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה וערערה את מעט הוודאות שכבר קיימת. משמעות ההחלטה היא עצירת כלל יוזמות התמ"א 38 שמקודמות בקרבת תחנות המטרו, במסגרת תמ"א 70. בעקבות זאת, צפויים להיכנס קרוב ל-100 פרויקטים, בהיקף של אלפי יחידות דיור, המצויים במתחמי הליבה של התחנות (ברדיוס של פחות מ-100 מטר) להקפאה. מאות פרויקטים נוספים, בהיקף עשרות אלפי יחידות דיור, המקודמים במרחק של עד 300 מטר מהתחנות, יהיו בסיכון גם הם בשל הצורך לקבל את אישור הוועדה המחוזית להיתר בנייה.

על פניו, הסיבות למהלך מוצדקות. לאורך תוואי מערכת הסעת המונים יש לבנות הרבה, צפוף וגבוה - הרבה יותר ממה שנבנה במסגרת מיזמי תמ"א. כשאנשי מערכת התכנון מתבטאים בנושא, מובטחים לעוסקים בתחום הרים וגבעות – בנייה בהיקפים ובאינטנסיביות שעדיין לא נראו בישראל. הבעיה היא שבינתיים נאמר לנו מה אי אפשר לבנות - לא מה כן. כך או כך, היטל ההשבחה בשיעור של 75% כבר נכנס לתוקף.

סוגיית היטלי ההשבחה – ניפגש בעליון

התקופה המנומנמת בדרך כלל של סוף אוגוסט-תחילת ספטמבר, המוקדשת בדרך כלל לחופשות משפחתיות, היתה השנה סוערת במיוחד. זאת עקב שתי החלטות של ועדות ערר מחוזיות, שניתנו באותה סוגיה ולכאורה סותרות אחת את השנייה.

הראשונה, של ועדת הערר המחוזית פיצויים והיטלי השבחה תל אביב, בראשות עו"ד סילביה רביד, קבעה כי מוכרי דירות ותיקות ברובע 3 בתל אביב חייבים בתשלום היטל השבחה בשל זכויות הבנייה שהוענקו להם מכוח תמ"א 38 , ושנהפכו לוודאיות עקב אישור תוכנית הרובעים. 

החלטה שנייה, שפורסמה שבועיים לאחר מכן, על ידי ועדת הערר המחוזית ירושלים בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', דנה בשומות היטל שהוציאה הוועדה המקומית ירושלים עקב מכירת דירות ברחביה – וקבעה בדיוק ההפך. לפי ההחלטה, יש לבטל את דרישות התשלום של הוועדה המקומית בשל היעדר ודאות מספקת של מימוש הזכויות. עוד נקבע בהחלטה כי יש לראות את עליית השווי שממנה נהנו הנכסים מתוקפה של תוכנית תמ"א 38 כחלק מה"מצב הקודם", לצורך חישוב ההשבחה בנכס. כלומר גם כך לשיטת הוועדה ההשבחה היא אפסית.

לאחר כמה חודשי מבוכה בשוק, ועצירת עסקאות באזורי בנייה ותיקה, פרסמה המשנה ליועמ"ש, כרמית יוליס, חוות דעת שעושה סדר בסוגיה, ואיכשהו מצליחה גם לצאת בסדר עם שני הצדדים. היא קבעה פרמטר ודאות שלפיו ניתן לקבוע אם יש או אין מקום לחיוב בהיטל השבחה . חוות הדעת הותירה על כנן את שתי ההחלטות – הן בתוכנית הרובעים, שם רמת הוודאות גבוהה; והן בשכונת רחביה, שם נותר מקום לשיקול דעת רשות המקומית. עם זאת, הסוגיה עוד רחוקה מהכרעה סופית, וזו כנראה תינתן רק בפסק דין חלוט בבית המשפט העליון.

הפריפריה: ההבטחה שעדיין לא מומשה

עליית המחירים החדה של השנה האחרונה, העלתה לראשונה על מפת ההתחדשות העירונית ערים שעד כה לא הופיעו בה. ביניהן ניתן למנות את חדרה, שבה ניתנו היתרים לשני מיזמי פינוי בינוי , כל אחד בן מאות יחידות דיור; קריית ים וטירת הכרמל, ואפילו בכרמיאל הופקדה תוכנית התחדשות עירונית ראשונה. כל אלה הם כמובן רק טיפה בים, וכפי שאנו רואים בימים אלה – גם מחירי הדירות הם משענת קנה רצוץ, ולא ניתן להתבסס עליהם בקידום מדיניות להתחדשות עירונית בפריפריה.

האלטרנטיבה, שהוצעה בשלהי ימי הממשלה הקודמת, היא סבסוד מסיבי מצד המדינה של מיזמי התחדשות בפריפריה. בשעת כתיבת שורות אלה, עדיין לא אושר סופית תקציב המדינה, וסוגיית סבסוד ההתחדשות העירונית בפריפריה נותרה לפי שעה בסימן שאלה.

החדשות הטובות הן שכל המידע שניתן בכל זאת להשיג בתקופה הסוערת הזו, יהיה זמין עבורכם באירוע אחד מרכזי עם כל בכירי ענף הנדל"ן:
פסגת ההתחדשות העירונית 2023, אירוע בו צפויים לקחת חלק עשרות מקבלי ההחלטות הבכירים בענף ובמשק, ומי שעתידים לקבוע את המשך מסלולה של ספינת ההתחדשות גם בשנים הקרובות. להרשמה לחצו על הקישור או חפשו בגוגל: פסגת ההתחדשות העירונית
מספר המקומות מוגבל