"היכולת שלנו לזהות יזמים בקשיים שניגשים למכרזי דיירים מוגבלת - וזו בעיה קשה"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו עו"ד דן הלפרט ,  בעלי דן הלפרט משרד עורכי דין ונוטריון ומומחה להתחדשות עירונית וחדלות פירעון. הוא שוחח עם אילי בר, מנכ"ל אקו סיטי , על חברות ההתחדשות העירונית בסכנת קריסה, על הפתרונות האפשריים, ומה ניתן לעשות כדי להצליח במכרזי דיירים.

לצפייה:

להאזנה:

לדברי הלפרט, "נתונים מלפני חודש וחודשיים, BDI ואחרים, מדברים על 680 יזמים וקבלנים שעומדים לקרוס או לקראת קריסה, מה שנקרא חדלות פירעון בשנת 23. זה נתון הזוי בעיניי, כי איפה הם? אנחנו לא רואים אותם. אז אפשר להסתכל בכמה וכמה זוויות על הנתון המטורף הזה, כי הוא משפיע על כל השוק. אני רואה את זה כשני עולמות, אחד מתחת לשני, שעובדים במקביל כשאחד סמוי מהעין. לא רואים אותו וכמובן שאף יזם- קבלן לא הולך ומודיע בחוצות העיר שהוא בקשיים כלכליים כאלה ואחרים. יש מדרון חלקלק שלפעמים אתה מתחיל באיזושהי נקודה  ואחר כך אתה מחליק למטה, לפעמים גם מאוד מהר, ובסופו של דבר רוב הציבור או כל הגורמים שעובדים בתחום לא יודעים מזה שקבלן בכלל נמצא מתנדנד בין שמיים לארץ, אולי על המדף כבר תקופה מסוימת, מעטים יודעים, לפעמים, ולפעמים אף אחד לא יודע, וזה נתון מאוד מאוד מדאיג, ואני חושב שצריך לדבר עליו יותר.

"ראינו  קצה של קרחון בשנת 2022,  כאלה שכבר לא עמדו בזה יותר, ויתרו ורצו לבתי המשפט. עם רצון טוב אפשר להציל את המצב, דקה לפני, או שזה כבר נכפה עליהם כי הם היו כבר במצב של קריסה שאי אפשר היה לעצור אותה ואני חושב שיהיו יותר ויותר תופעות כאלה. השאלה הגדולה איך זה משליך על כל מי שמסביב". 

על הפרויקטים המקודמים על ידי אותם יזמים ושעלולים להיתקע אמר: "הבעיה במדינת ישראל היא שאנחנו לא יכולים לדעת את זה מראש וגם לא יכולים לראות, כי זה מוסתר מלמעלה. נשאלת השאלה - למי באים היום, איזשהו גוף, איזשהו גורם, אולי ממשלתי, אולי חברה כזאת או אחרת שכבר יש לה את דוחות BDI ודאנס 100, אז אתה יכול לראות רמת סיכון ביחס לשוק, אתה יכול לראות אורות אדומים. להגיד לך שזה מספיק? אני לא חושב שזה מספיק, איזשהו תו אמינות או תו כלכליות שיצר איזשהו גורם שיוכל לבוא ולהבטיח לנו או לפחות לנתח לנו את המצב האמיתי של אותה חברה שמתחרה אצלי היום במכרזים ולהגיד לי שאני יכול להתקדם איתה כי אחרת אנחנו בבעיה גדולה, הקריסה כשתבוא… אנחנו לא יכולים להפקיר את בעלי הדירות להגיע למקומות האלה. אנחנו חייבים לעצור את זה לפני וצריך לעשות משהו עם הנתון המאוד מדאיג הזה".

אחד מדרכי ההתמודדות לדבריו היא באמצעות שאלונים: "לדוגמה, ישב אצלי יזם מחברה שאני לא ממש מכיר ובדקנו אצל כונס הנכסים הרשמי, וראינו שהוא היה בפשיטת רגל באופן אישי לפני שנה-שנתיים. אז הוא בא עכשיו בכובע אחר. אני לא פוסל אנשים שהיו בפשיטת רגל, אבל הוא לא שם לי את זה על השולחן, כי הוא רצה להסתיר את זה. הוא בא עכשיו בצורה אחרת והציג את עצמו לפרויקט מתחרה במכרז. היכולת שלנו, עורכי הדין, בסוף לעשות את הבדיקה הזאת, אני חושב שהיא חלקית  כי אין אין לנו נתונים אמיתיים של מה שקורה מתחת לפני השטח. נכון שיש לנו את הבנק המלווה בהמשך לפני הריסה, בניין שעושה את הבדיקות שלו לפני שהוא מאשר את הליווי, להגיד לך שזה מספיק? כל הדרך עד לליווי אנחנו מבזבזים המון המון זמן שנים שיכול להיות שתהיה לנו קריסה. במהלך הדרך יש פה יש פה באג" .

עוד נתן הלפרט עצות ליזמים במכרזי דיירים: "יזם צריך להבין שצריך להיות פרויקטור בתוך החברה היזמית שהתפקיד שלו רק להביא את הפרויקטים. מכרז היזמים זה מלאכה בפני עצמה, זה פרק בפני עצמו. יזם שלא מבין את זה אומר, אני אבוא, אני אציג, אני אדבר, אני יודע לעבור אנשים. זה לא. יש פה עבודה. היא צריכה להיות מאוד מאוד מדויקת. זה שואו, המצגת צריכה להיות נכונה, יש ניואנסים רבים שיזמים לא מבינים".