משכנתא - המדריך השלם לשנת 2024

משכנתא - מה חשוב לדעת לפני שמקבלים החלטה 

מזל טוב, אתם עומדים לרכוש דירה. רגע לפני שמקבלים החלטה על לקיחת משכנתא, אלו הדברים שחשוב לחשוב עליהם:
ראשית, עליכם להבין מה ההון ההתחלתי שברשותכם ומה היקף המשכנתא הנדרשת. חישבו כמה כסף יש לכם באופן נקי לרכישת הדירה (אחרי העלויות המשוערות של עורך הדין, תיווך וכו'). נסו להעריך מה יכולת ההחזר שלכם נכון לעכשיו, נכון לעוד 5 שנים, ואם אפשר, עוד 10 ו-15 שנים. ענו לעצמכם: איזו דירה אתם רוצים לקנות? 

חלק מההיבטים אולי נראים בסיסיים, אך תופתעו לשמוע שישראלים רבים לא יודעים להעריך מה יכולת ההחזר החודשית שלהם, לא יודעים לאסוף בצורה ראויה את המידע על כמות ההון הזמין, וכתוצאה מכך לוקחים הלוואה שלא מתאימה למצב שלהם ורוכשים דירה שלא מתאימה ליכולת הכלכלית שלהם. החלק הראשון של שאילת השאלות ואיסוף הנתונים הוא חשוב ומהווה בסיס להמשך הדרך.

שנית, יש לקבל אישור עקרוני ללקיחת המשכנתא - שלב המסמכים והבדיקות של הבנק, על מנת שהוא יוכל לאשר לכם (עקרונית) את קבלת הכסף לרכישת הדירה. חשוב להכין את עצמכם להרבה בירוקרטיה, ולהיות מוכנים עם המסמכים הנדרשים בכל שלב.

בשלב האחרון, תצטרכו לבחור את המשכנתא - ישנם מסלולים רבים של משכנתא, וניתן להרכיב אותה מתמהילים שונים, כל לקוח והתמהיל המתאים לו ביותר. ריבית קבועה? צמודה למדד או שקלית? ריבית פריים או משתנה? לאיזה טווח זמן אתם מתכננים לקחת את המשכנתא?  

מה זה משכנתא?

משכנתא היא הלוואה למטרת רכישת בית או דירה (נכס מקרקעין). במקרים רבים, למי שקונה בית, אין מספיק כסף זמין לתשלום הסכום המלא. במקרים נפוצים אלו, משכנתא היא הכרח. מי שלוקח משכנתא מהבנק, מחזיר אותה במשך שנים רבות, פעם בחודש. כל עוד המשכנתא וההחזרים בתוקף, הבית משועבד לבנק - משמע, הבנק הוא הבעלים של הנכס, עד שכל המשכנתא תוחזר לגוף המלווה. ההבדל בין משכנתא להלוואה אחרת, הוא שהלוואות 'רגילות', לעומת משכנתא, ניתנות לרוב ללא בטחונות או כנגד בטחונות אחרים הנחשבים על ידי הבנק למסוכנים יותר.

במקרים רבים, הגוף המעניק את המשכנתא הוא בנק למשכנתאות, או בנק רגיל לחלוטין. הבנק גובה ריבית, על פי תמהיל המסלולים שנבחרו. 

המשמעות של שעבוד הבית להלוואה, היא שבמקרה בו לרוכשי הבית אין כסף לשלם את תשלומי המשכנתא לבנק, לבנק יש זכות למכור את הדירה ולקחת לידיו את שאר החוב שנותר. זו הסיבה לכך שגודל המשכנתא לא צריך להיות גדול מדי ביחס להכנסות השוטפות ולביטחון הכלכלי.

כמה משכנתא אפשר לקחת? 

היקף המשכנתא לא יכול להגיע ל-100% משווי הדירה או הבית הנרכש, על פי חוק. המטרה ברורה - הפחתת הסיכון מצד הבנק, כמו גם מגבלה של רמת הסיכון שרוכש הדירה לוקח על עצמו.

מדיניות הממשלה מגבילה את האחוז אותו מכסה המשכנתא, על פי סטטוס הרוכש:
- מי שאין בבעלותו דירה, ורוכש דירה יחידה, יכול לקבל עד 75% מימון באמצעות המשכנתא, כלומר, ההון ההתחלתי צריך לעמוד על 25% ממחיר הדירה הנדרש.
- מי שמחזיק בדירה ומתכנן לקנות דירה אחרת (אוכלוסייה הנקראת לרוב "משפרי דיור"),יכול לקבל עד 70% מימון באמצעות המשכנתא.
- מי שיש בבעלותו דירה אחת או יותר, וקונה דירה נוספת (לרוב משקיעים),לא יכול לשעבד נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת, החל מאוקטובר 2021. בעבר,בעלי דירות היו יכולים למשכן עד 50% מערכך הנכס כדי ליצור הון עצמי למשכנתא ברכישת נכס נוסף.
המטרה של משרד האוצר ובנק ישראל בקביעת המדרגות היא ברורה - להקל על מי שעדיין לא רכש דירה, ובעיקר להכביד על מי שקונה דירה בתור השקעה. 
במחיר למשתכן, המשכנתא נלקחת ביחס למחיר הריאלי, לפני ההנחה של תכנית מחיר למשתכן. כלומר, אם דירה שווה 1 מיליון שקל ויש עליה הנחה של 100 אלף שקל, את המשכנתא ניתן לקחת לפי מחיר של 1 מיליון שקל, מה שמגדיל את אחוזי המימון האפשריים. על מנת שלא להגיע לאחוזים גבוהים מידי, הרוכשים בתכנית מחיר למשתכן הוגבלו ב-90% מימון במשכנתא, והם יכולים לקנות דירה עם הון עצמי החל מ-100 אלף שקל.

הון עצמי למשכנתא - כמה הון עצמי צריך למשכנתא

כמה כסף צריך בשביל משנתא? רכישת דירה באמצעות משכנתא מורכבת משני חלקים מרכזיים: מצד אחד, ההון העצמי שהרוכש מביא (כלומר, הכסף הזמין ברשותו) וכנגזרת מההון העצמי – גובה המשכנתא הנדרשת.
ההון העצמי חשוב מאוד בתהליך רכישת הדירה, משום שעל פיו הבנק יאשר\ידחה את גובה המשכנתא, ובנוסף גם הריביות ייקבעו על פי היקף ההון העצמי ביחס למחיר הדירה. 

מינימום הון עצמי למשכנתא

אז כמה הון עצמי צריך למשכנתא? ראשית, על פי סטטוס הרוכש (כפי שצוין להלן),הרוכש מקבל אישור\דחייה לגובה המשכנתא: מי שלא מחזיק בדירה יכול להביא הון עצמי של 25% ממחיר הדירה, משפרי דיור זקוקים ל-30% הון עצמי, ובעלי דירה הרוכשים דירה צריכים להביא 50% הון עצמי, כאשר הן יכולים למשכן את הנכס הקיים כדי לגייס את ההון העצמי לרכישת הנכס הבא. 

ההון העצמי משפיע גם על גובה הריבית, על פי מדרגות שנקבעו על ידי בנק ישראל לפני מספר שנים. העיקרון ברור – ככל שהמשכנתא מסוכנת יותר, כלומר ההון העצמי קטן יותר, כך החלק של המשכנתא ברכישה גדולה יותר, והריביות יהיו גבוהות יותר. 

רוכש המביא הון עצמי של לפחות 55% מערך הדירה, יקבל את רמת הריבית הנמוכה ביותר. המדרגה הבאה עומדת על הון עצמי של לפחות 40% מערך הדירה, אז יקבל הרוכש רמת ריביות בינונית. מי שמביא בין 25% ל-40% מערך הדירה, יאלץ לשלם את רמת הריבית הגבוהה ביותר. 

ביטוח משכנתא 

חלק מהתנאים לקבלת משכנתא, המוגדרים על ידי הבנקים והמדינה, הוא רכישת ביטוח שלנו (לוקח המשכנתא) וביטוח לנכס עצמו, על מנת לשמור על כיסוי למשכנתא בכל מקרה.
ביטוח משכנתא בנוי משני ביטוחים נפרדים: ביטוח חיים וביטוח נכס, המגנים כל אחד על סיכון אחר.

ביטוח חיים למשכנתא אמור להגן על מקרה של פטירה של אחד הלווים. כל אחד מהלווים צריך לבטח את עצמו על סכום ההלוואה, כך שבמקרה מצער של פטירה, חברת הביטוח תהיה זו שתשלם לבנק את יתרת המשכנתא, והלווים הנותנים יהיו פטורים מתשלומי משכנתא עתידיים. כחלק מביטוח החיים, הבנק דורש לקבל הצהרת בריאות של הלווים.

תפקידו של ביטוח נכס למשכנתא הוא הגנה ממקרים של נזק לדירה (נזק בצנרת, רעידת אדמה וכד'). במקרים של נזק רלוונטי, חברת הביטוח מכסה את העלויות ושומרת בכך על שווי הדירה המשועבדת לבנק. הבנק קובע את סכום הנדרש, ובהתאם לסכום הנדרש לכיסוי, נקבעת הפרמיה החודשית לתשלום.

מחירי הביטוחים משתנים מחברה לחברה, ולכן מומלץ לעשות סקר שוק בין חברות וסוכנויות, על מנת למצוא את הפוליסות המתאימות והמשתלמות ביותר.

תנאים לקבלת משכנתא

מלבד הבדיקה של ההון העצמי הקיים, הבנק צריך לבדוק שלוקח ההלוואה יצליח לעמוד בהחזרים החודשיים, ולכן הוא בודק גם את הכנסות הלווים לפני הענקת האישור העקרוני למשכנתא. 

הבנק מבקש מהלווים תלושי שכר אחרונים כדי לבדוק את היקף ההכנסה הפנויה של הלווים (גובה משכורת),יציבות הלווים (תקופת ההעסקה במקום העבודה) ומקום העבודה עצמו (האם מדובר בעסק יציב). במקרים של לוקח הלוואה שהוא עצמאי, הבנק דורש אישור מרואה חשבון לגבי הכנסותיו והונו, בנוסף לדו"ח השנתי האחרון שהוגש לרשויות המס.

בנוסף לכך, הבנק מבקש את תדפיסי חשבון הבנק בחודשים האחרונים, כחלק מהניסיון לוודא שהלווים יעמדו בהחזרי המשכנתא. נציגי הבנק יבחנו את התנהלות חשבון הבנק השוטפת - הכנסות, הכנסה פנויה שוטפת, חריגות מהמסגרת, האם ההמחאות של הלווים מכובדות, וכד'.

בחלק ניכר מהבנקים בישראל, הרוכשים מקבלים אישור עקרוני על בסיס מידע שהם מספקים, יחד עם חלק מהמסמכים. בשלב של מימוש ההלוואה בפועל, יש להפוך את האישור העקרוני לאישור סופי לרכישת הדירה, ולכן בשלב זה הבנק מבצע בדיקות מעמיקות יותר. 

על מנת לעשות זאת, הבנק פותח תיק משכנתא - הכולל חוזה הלוואה עליו הרוכשים חותמים, ומקבלים דף עם רשימת מסמכים אותם יש להעביר לבנק. יש לשים לב- גם אם בשלב הראשון הרוכש העביר לבנק מסמכים כלשהם- במידה ועבר מספיק זמן, הבנק ידרוש מסמכים מעודכנים יותר. 

באופן כללי, אלו המסמכים העיקריים הנדרשים על ידי הבנקים, אם כי חשוב לדעת שכל בנק דורש מסמכים שונים: 
•    צילום תעודת זהות (כולל ספח), 
•    תלושי שכר של 3 חודשים אחרונים (שכירים) או אישור רו"ח או יועץ מס על הכנסות ודו"ח מס הכנסה שנתי, 
•    תדפיסי חשבון עו"ש 3 חודשים אחורה, 
•    דו"ח יתרות מהבנק יחד עם פירוט הלוואות אחרונות, 
•    תעודת זהות בנקאית, 
•    תעודת זכאות (אם הרוכש זכאי של משרד השיכון והבינוי), 
•    פירוט ערבים (אם ישנה דרישה - כיום מעטים הבנקים הדורשים ערבים), 
•    חוזה רכישה ופרטי המוכר, 
•    נסח טאבו עדכני (או אישור זכויות עדכני ממנהל מקרקעי ישראל\גורם משכן),
•    אישורים ממקורות הכנסה נוספת, אם קיימת (שכר דירה, ביטוח לאומי, מזונות וכד'), 
•    אישור ביטוח חיים ומבנה.

במקרה של בנייה עצמית או הרחבת דירה, הבנק ידרוש גם תכנית בנייה מאושרת והיתרי בנייה מעודכנים, חוזה פיתוח או חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל (או נסח טאבו המורה על הזכויות של הרוכש בקרקע),לצד מסמכים נוספים המעידים על המצב המשפטי וההנדסי של הנכס.

לבסוף, על רוכש הדירה המבקש משכנתא להביא לבנק המחאה מהבנק בו תיפרע ההלוואה (מסמך המאמת את קיום חשבון הבנק). על הרוכשים לדאוג גם לאישום המשכנתא בטאבו של הדירה, למלא טופס שעבוד הדירה לבנק, לספק אישור על כך שהדירה אינה משעובדת ואין מולה התחייבויות או הלוואות. 

MORG_CALC

מסלולי משכנתא 

ברוב המקרים, הסכום הכולל של המשכנתא נלקח במספור מסלולים שונים, הכוללים תנאים שונים של קביעת הריבית והשינוי שלה בהמשך הדרך. חלוקת הסכום למסלולים שונים נועדה להפחתת הסיכון, על מנת שההחזר החודשי לא יעלה בצורה קיצונית מידי לרמה בה הרוכש לא יצליח לעמוד בהחזרים. המדינה אף מגבילה את האחוזים של חלק מהמסלולים, כך שיש לבדוק מהן המגבלות ברגע לקיחת המשכנתא. 

בישראל קיימים נכון ל-2019 יותר מ-20 מסלולי משכנתא שונים. מדובר בכמות גדולה מאוד, אשר מצד אחד מספקת מבחר, ומצד שני נוטה לבלבל את לוקחי המשכנתאות, אשר במרבית המקרים לא מצליחים להבין מהם ההבדלים בין המסלולים ומהם המסלולים הנכונים ביותר עבורם.

בניית תמהיל משכנתא היא משימה לא פשוטה, ולכן מומלץ לגבש אותה עם יועץ משכנתאות בלתי תלוי, שיבדוק לעומק את היכולת של הלווה, את התחזית לעתיד, ואת מצב הריביות בשוק - על מנת לבנות את התמהיל הנכון ביותר.

מסלולי משכנתא מובחנים לרוב על ידי שלוש נקודות מרכזיות: 
1.    ריבית משתנה\קבועה, 
2.    צמוד מדד\לא צמוד מדד, 
3.    וצמוד מט"ח\לא צמוד מט"ח. 

אלו המסלולים הנפוצים ביותר בלקיחת משכנתא בישראל, יחד עם היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם:

ריבית קבועה צמודת מדד

מסלול משכנתא עם ריבית קבועה ולא משתנה. הקרן של המשכנתא (הסכום הנלקח מהבנק) צמודה למדד המחירים לצרכן. העובדה שהריבית קבועה מספקת ביטחון ויציבות, אך אם הריבית ההתחלתית גבוהה, מדובר על מרכיב שישמור על החזר גבוה יחסית. 

הצמדה למדד מהווה גורם סיכון, משום שאם המדד יעלה, הקרן גדלה ואיתה ההחזר החודשי. 

במקרה והריבית תרד והלווה רוצה "לחסל" את המשכנתא ולמחזר אותה עם ריבית נמוכה יותר, עליו לשלם עמלת פירעון מוקדם גבוהה, המשוקללת מההפרש בין הריבית של ההלוואה לריבית בעת המחזור, כפול מספר השנים שנותרו לסיום ההלוואה.

ריבית משתנה צמודת מדד 

בדומה למסלול הריבית הקבועה, כאשר ההבדל הוא שבמסלול זה ישנה נקודת יציאה ונקודת שינוי ריבית. בנקודות אלו הלווה יכול לבחור לצאת מהמסלול ללא עמלת יציאה, וגם הריבית מתעדכנת בנקודה זו על פי ייחוס מסוים לרמת הריבית במשק.

הריבית במסלול זה משתנה לרוב כל 5 שנים (אך לעתים גם כל שנה, שנתיים או 10 שנים, בתלות בבנק),מה שמכניס מרכיב של סיכון, אם הריבית בלקיחת ההלוואה היא נמוכה, ומטפסת במהלך השנים. מצד שני, ישנן נקודות יציאה, כך שקל יחסית למחזר את המשכנתא ולהוזיל עלויות במקרה בו הריבית עולה.

עמלת הפירעון המוקדם אינה קיימת אם בוחרים לצאת מהמסלול בנקודת יציאה, וגם אם הצעד מבוצע שלא בנקודת יציאה, עמלת הפירעון נמוכה יותר, משום שהיא מחושבת ביחס לנקודת היציאה הבאה, ולא סיום ההלוואה כולה. 

מסלול ריבית פריים

מסלול משכנתא בלי הצמדה למדד, כאשר ההחזר החודשי צמוד לריבית הפריים. כלומר, הריבית מתעדכנת כל חודש, ואם ישנו שינוי בריבית הפריים, הריבית משתנה בהתאם. הפירעון המוקדם במסלול זה הוא ללא עמלת יציאה. רמת הסיכון גבוהה יחסית, משום שאם ריבית הפריים עולה, ההחזר החודשי עולה בהתאם. בנק ישראל מגביל את חלקו של מסלול זה בעד 33% מתמהיל המשכנתא, על מנת שלוקחי המשכנתאות לא יהיו תלויים במידה רבה מידי בריבית של בנק ישראל, מה שעלול לגרום לקושי גדול של הלווים להחזיר את המשכנתא במקרה של עלייה בריבית.

מסלול ריבית משתנה כל שנה לא צמודה (מבוסס עוגן מק"מ) 

מסלול עם ריבית משתנה אחת לשנה ולא בכל חודש כמו מסלול הפריים. מסלול זה לא קיים בכל הבנקים, אך בבנקים שמציעים אותו, לרוב יציעו אותו בתור תחליף או בשילוב עם מסלול ריבית פריים. ברוב המקרים המסלול יהיה יקר יותר ממסלול ריבית פריים, בעקבות תדירות העדכון הנמוכה יותר של הריבית, מה שמפחית את רמת הסיכון. הפירעון המוקדם מבוצע ללא עמלת יציאה. 

מסלול ריבית קבועה לא צמודה 

מסלול משכנתאות ללא "הפתעות" כלל. ההחזר החודשי נשאר קבוע, ללא תלות בריבית או במדד. החסרונות המרכזיים, מצד שני, הם העלות הגבוהה יותר (ריבית גבוהה יותר) של המסלול, ועמלות פירעון מוקדם גבוהות במיוחד (בעקבות הריבית הגבוהה).

מסלול ריבית משתנה לא צמודה

מסלול המשלב שני מסלולים - מצד אחד דומה למסלול של ריבית משתנה כל 5 שנים ללא הצמדה, ומצד שני דומה למסלול ריבית קבועה לא צמודה, עם נקודת יציאה אחת ל-5 שנים.
המסלול יכול להתאים למי שרוצה יציבות לטווח קצר, חמש שנים קדימה, מתוך ידיעה שהריבית לא תשתנה. לאחר 5 שנים, ניתן יהיה לקבל החלטה בנקודת היציאה, להחליף מסלול או להמשיך. פירעון במהלך 5 השנים לא יהיה גבוה במיוחד, משום שהוא נקבע על פי נקודת היציאה הקרובה, ולא סיום תקופת המשכנתא כולה. עבור מי שחושש מהצמדה למדד, מדובר על חלופה ראויה.

מסלולים צמודי-מט"ח (דולר\אירו)

מסלולי המט"ח דומים במאפיינים שלהם: הריבית משתנה על פי הריביות בחו"ל (אירופה, ארצות הברית, יפן),וקרן ההלוואה+ החזר חודשי צמודים לשער החליפין.
במסלולים אלו הריבית משתנה בכל 3 חודשים\חצי שנה\שנה, אין הצמדה למדד, אין קנסות פירעון מוקדם אך ייתכן שהעלות תגדל בעקבות שער חליפין גבוה.
רמת הסיכון גבוהה, משום ששערי המט"ח מראים תנודתיות גבוה יותר מהמדדים ומהריביות, ברוב המכריע של המקרים.

ייעוץ משכנתא 

בעת לקיחת משכנתא, הבנק מציע ללווים ייעוץ משכנתאות על ידי נציגי הבנק. חשוב לקבל ייעוץ מכל גורם מקצועי המכיר את התחום, אך יש לזכור כי ליועץ המשכנתאות בבנק יש אינטרס שלא תמיד מיושר לאינטרס של הלווה - ראשית, עליו למכור את המשכנתא של הבנק באופן מיידי, ולכן הוא יכול להציע ללווה תנאים טובים לשנים הראשונות, למשוך אותו באמצעות החזרים נמוכים, כאשר בהמשך הדרך התנאים עשויים להפוך להרבה פחות טובים. שנית, הוא רוצה ליצור מתח רווחים גבוה ככל הניתן עבור הבנק, ולכן עשוי להציע את המסלולים שמועילים לבנק, ולא ללווה.

בשנים האחרונות התפתח תחום של ייעוץ משכנתאות אובייקטיבי ונפרד מהבנקים, המורכב מיועצי משכנתאות בלתי תלויים. יועץ שכזה לא מקבל עמלות ותשלום מאף בנק, אלא ישירות מלוקח המשכנתא, ולכן האינטרס היחיד שלו הוא טובת הלווה. היועצים המנוסים והמקצועיים ביותר (מומלץ לקבל המלצות) מכירים את עולם המשכנתאות לעומק, הם מחזיקים בקשרים עם הבנקים ולכן יודעים להפנות לבנק הנכון בזמן הנכון, והם אמורים לבנות עבור הלווה את תמהיל המשכנתא המותאם ביותר עבורו.

משכנתא לזכאים

משרד הבינוי והשיכון מעניק לזכאים, אשר הוציאו תעודת זכאות, משכנתאות לרכישת דירה\בניית דירה\הרחבת דירה. בין האוכלוסיות הנחשבות בתור זכאיות לסיוע במשכנתא: עולים חדשים, משפחות עולים, יחידים ותיקים, משפחות ותיקות וזוגות צעירים, משפחות ותיקות 'חד-הוריות', קשישים נזקקים, נכים, משרתי חובה בצה"ל\שירות לאומי-אזרחי, תושבי יישובי הנגב וקו עימות, ותושבי אזורי עדיפות לאומית.

גובה הסיוע במשכנתא נקבע על ידי שיטת ניקוד על פרמטרים שונים. ככל שהניקוד גבוה יותר, כך סכום הסיוע גבוה יותר, כאשר הניקוד המינימלי לקבלת סיוע היא 599 נקודות.
הסיוע ניתן על פי מספר תנאים: 
•    אם טרם שולם כל הסכום למוכר הדירה, וממועד החתימה על חוזה הרכישה עדיין לא חלף פרק זמן של שנה (לרוכשי דירה יד שנייה),או 36 חודשים (לרוכשי דירה חדשה),
•    סכום הסיוע לא עולה על יתרת החוב למוכר הדירה, ניתן בכפוף לבדיקת בטוחות על ידי הבנק, ומגיע עד 95% ממחיר הדירה הנרכשת (עד 98% באזורי עדיפות לאומית). 
קבלת המשכנתא מותנית בהעברת הזכויות בדירה על שם הזכאים ורישום המשכנתא על הנכס.
כספי המשכנתא מועברים ישירות לחשבון הבנק של המוכר, על פי הפרטים שיועברו לבנק המשכנתאות.
משכנתא לבנייה עצמית תינתן בשלבים, על פי התקדמות הבנייה.
עבור זכאים חסרי דירה, הריבית תעמוד על 0.5% פחות מהריבית הממוצעת על הלוואות צמודות מדד של הבנקים למשכנתאות על פי הפרסומים של בנק ישראל, אך לא תעלה על 3% בכל מקרה.
תהליך מימוש הזכות מצריך פנייה לאחד מהבנקים למשכנתאות והוצאה של תעודת זכאות למשכנתא. לאחר אישור המשכנתא, יש לפנות לאחד הבנקים לקבלת ההלוואה, לא בהכרח בבנק בו הונפקה תעודת הזכאות.

משכנתא לדירה שניה

כחלק מהניסיון של המדינה לצנן את העליות בשוק הדיור, ישנן מגבלות לא מבוטלות על לקיחת משכנתא לדירה שניה, כדי להרחיק את המשקיעים מהשוק. 
ב-2012 בנק ישראל הטיל מגבלות חדשות על לקיחת משכנתא לדירה שניה ומעלה- שיעור המימון העצמי חייב לעמוד על 50% לפחות (כמוזכר לעיל),מה שמהווה הון עצמי גבוה בהרבה לעומת רוכשי דירה ראשונה באמצעות משכנתא. 

דירה להשקעה מוגדרת על פי רישומי רשות המיסים כדירה שנייה אם לרוכש יש דירה אחת רשומה על שמו. החל מאוקטובר 2021 בנק ישראל אוסר באופן מוחלט על מתן הלוואה בשעבוד על נכס קיים לצורך רכישת דירה נוספת. עד להחלטה זו, בעלי דירות היו יכולים למשכן עד 50% מערכך הנכס כדי ליצור הון עצמי למשכנתא ברכישת נכס נוסף.

עבור מי שיש בבעלותו דירה קיימת ללא משכנתא, ישנה אפשרות לקבל הלוואה על בסיס הדירה הנמצאת בבעלות מלאה ( משכנתא הפוכה ),ולנצל את הסכום לטובת המשכנתא לרכישת הדירה הבאה.

עמלת פירעון מוקדם במשכנתא 

בהנחה ונרצה לפרוע את הלוואת המשכנתא טרם מועד ההחזר החודשי האחרון, הרי שמהלך שכזה יחוייב ב"קנס משכנתא", או בשמו הפחות מאיים - עמלת פירעון מוקדם. מדובר בעמלה האורזת בתוכה שורה ארוכה של עמלות שונות, לרבות עמלת אי הודעה מוקדמת, עמלה תפעולית במיחזור משכנתא, עמלת מדד ממוצע, ועמלת היוון בגין הפרשי ריבית – המרכיב הגבוה ביותר של עמלת פירעון מוקדם. חישוב עמלת פירעון מוקדם במשכנתא מתבצעה על פי הפערים בין הריבית לפיה נלקחה הלוואת המשכנתא, לבין הריבית הממוצעת במשק בזמן פירעון הלוואת המשכנתא.

הבנק יבצע בדיקה באשר לריבית הממוצעת במסלול המשכנתא הקיים ויחשב אותה בהתאם לתקופה אשר נשארה עד למועד סיום המשכנתא. אל החישוב הזה יוסיף הבנק גם את הריבית הממוצעת במסלול המשכנתא הקיים (כאמור, ריבית שניתנה ביום החתימה על המשכנתא) או לחילופין, יוסיף הבנק את הריבית אשר נקבעה במסלול – הנמוכה מבין השתיים.

לאחר מכן, יבחנו ההפרשים בין השתיים - בהנחה והריבית הנוכחית תהיה נמוכה יותר מהריבית שנלקחה ביום החתימה על המשכנתא, יהיה עלינו לשלם עמלת פירעון מוקדם. 

סיכום

לסיכום, לקיחת משכנתא היא אחד מהצעדים החשובים ביותר במהלך חייו של האדם הממוצע. מדובר על ההלוואה הגדולה ביותר שאנחנו לוקחים על עצמנו, ובהתאם אנחנו משעבדים את הנכס היקר ביותר הנמצא ברשותנו (מלבד הפנסיה, ככל הנראה) - הבית שלנו. 

לכן, צוות מרכז הנדל"ן ריכז מדריך משכנתא מקיף ומלא שיסייע להבין לעומק מהם התנאים בהם מקבלים את המשכנתא, מהו תמהיל משכנתא מתאים עבורנו, ומהם התנאים שנצטרך לעמוד בהם בהמשך הדרך. 
ייעוץ משכנתאות בשלב הראשוני יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים במצטבר במהלך חיי המשכנתא, ולכן מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות בלתי תלוי לפני שמקבלים החלטות חשובות על לקיחת המשכנתא.

משכנתא בנויה מהון עצמי, אותו אנחנו "מביאים מהבית", ובהתאם אליו הלוואה בגובה מסוים המשלימה למחיר הדירה. הנכס משועבד לגורם המעניק את המשכנתא, למקרה של אי תשלום ההחזרים. ישנן מגבלות על אחוז ההון העצמי על פי סטטוס הרוכש, והבנק מחייב גם רכישת ביטוח חיים וביטוח מבנה לטובת קבלת ההלוואה. בישראל קיימים מספר מסלולי משכנתא נפוצים, המשתנים על פי עדכון הריבית, הצמדה למדד וכו' – כך שיש לבחור בקפידה ובחוכמה את תמהיל המסלולים, בהתאם לצרכים וליכולות של משק הבית. 

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו אתאפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה