"מחירי הדיור לא בדרך לרדת, הם כבר יורדים"

מצבו של שוק הדיור למגורים תפס חלק גדול מתשומת הלב אתמול במהלך אירוע "פסגת ההתחדשות העירונית" שערכו מרכז הנדל"ן ומדלן אתמול (ב') במלון הדייויד אינטרקונטיננטל בתל אביב. בפאנל שעסק במגמות שוק הדיור, בהנחיית עו"ד קרן כהן בלחרסקי, היו רוב במשתתפים תמימי דעים כי לפחות בשנה הקרובה צפוי שוק הדירות לחוות ירידת מחירים.

"מחירי הדיור יורדים. לא בדרך, יורדים. משרדי המכירות מתרוקנים, ויש מבצעים של יזמים. המסקנה מאוד ברורה, השאלה לכמה זמן הם ירדו. אני מעריך שהם ירדו לשנה-שנתיים הקרובות", אמר יעקב סיסו, שותף מנהל בקרן יסודות: עוד אמר כי בשנה האחרונה נרכשו קרקעות "במחירים לא הגיוניים. ליזמים שקנו את הקרקעות אין איך למכור את הדירות במחירים שתכננו. אנשים קנו קרקעות על סמך הנחה שהמחירים יעלו". גם באי הכנס נשאלו האם הם חושבים שהמחירים ירדו בשנה הקרובה: 48% חושבים שכן, 27% ללא שינוי, 25% ימשיכו לעלות.

השמאי ירון ספקטור : " מחירי הדירות ירדו בטווח הקרוב. אי אפשר להתעלם גם מהרפורמה המשפטית. ב-21 היה יותר קל, הריבית הייתה נמוכה, ההיצע נמוך אחרי הקורונה לא היו מכרזים. המצב הכללי השתפר אחרי הקורונה. כל החצים הראו על עליית מחירים ואכן הייתה. עכשיו לתת תחזיות יותר קשה, החצים מבולבלים, יש גידול בהיצע. בטווח המיידי יש האטה במשרדי המכירות, אנחנו רואים ירידה של 40%-50% ובתל אביב אפילו יותר. בטווח הקצר יהיו ירידות מחירים".

עוד דיבר בפאנל יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון : " השר יציג בשבועות הקרובים את תוכנית הדיור. אני רוצה להתייחס לכמה היילייטים: "נשקיע קרוב למיליארד שקל בהאצת הנדל"ן, נסבסד את הדירות מחוץ לאזורי הביקוש. כי אנחנו רוצים לשווק במסות גדולות. עסקאות שייסגרו בסביבה כזו אתגר לא פשוט. אנחנו משנים את העדיפות הלאומית. אזורים בעלי ערכי קרקע גבוהים לא צריכים סבסוד בעדיפות לאומית". עוד דיבר על  כך שרוב הפרויקטים מבוצעים כיום על ידי הקבלנים הגדולים: "אנחנו נפתח את השוק בצורה משמעותית. נביא בשורה גם בעולם הזה".

נושא נוסף שנגע בו הא המיסוי: "חוק ההסדרים לא טיפל מספיק בנושא השה לדעתי, בעיקר במס שבח. איזה צמיחה מס רכישה מעודד? הקרקע עלתה ב-25%, מה הקרקע תרמה למשק, חוץ מלקופת המדינה? אולי יש כלים טובים יותר. אנשים רוצים יציבות ואנחנו רוצים לשדר אותה בשבועות הקרובים".

עוד דיבר על אתגר שוק השכירות: "הייתי עם אנשי אגף תקציבים, אחד האתגרים הגדולים הוא לשווק את הדירות של דירה להשכיר . שימוש בערבות מדינה זה אירוע גדול מחוץ לסקופ שלנו. אנחנו בוחנים אפשרויות מקיצור זמן השכירות בואכה תמהיל. מאסות של יחידות דיור. על בעלות אחודה אמר כי המשרד בעד, "אבל זה לא פתרון של מחר בבוקר". 

לדברי גל קסטל, סמנכ"ל התחדשות עירונית באורון: "השוק מתנדנד , ואנחנו רואים מה קורה ברחובות, ריביות עולות, מצב פוליטי לא פשוט ועליות ומורדות תמיד היו. אי אפשר למצוא שוק שתמיד יהיה בירידה או בעלייה. אנחנו לא מאמינים שנראה פריצת הדרך, מחירי הנדל"ן ירדו אבל אני לא רואה קריסה של שוק הנדל"ן, כי אוי ואבוי לבנקים ולחברות יזמיות אם כך יהיה. חוסר הוודאות ישפיע על כולנו. כולם רוצים לגור בדירה בבעלות, או לפחות להחזיק בדירה. לכן חברות הקבלן לא יורידו את המחירים בצורה דרסטית, יעשו מבצעים לריבית. לא תהיה ירידה של מחירי הנדל"ן אלא תיקון כלפי מטה. כשהריביות ירדו, הביקושים יימשכו והמחירים יעלו. ירידת מחירים של 20% - זה לא יקרה".

עורכת הדין קרן כהן בלחרסקי (Eclipse media)

לדברי גידי מוזס, סמנכ"ל התחדשות עירונית  בקבוצת אקרו : "קודם כול אני מקנא באלו שיודעים מה יהיה. אולי הריביות ירדו אולי לא. הריביות היום לא גבוהות ברמה היסטורית. אני לא בטח שהמסלול שהיה הוא שיהיה. ברמת מיקרו יש פה סופה מושלמת במשק: ריביות, מיתון במשק, ועוד אקס פקטור - הסיפור הפוליטי. הרמה הפסיכולוגית שלא תמיד מנתחים אותה, בן אדם שקונה דירה ב-8 מיליון שקל מביע אמון במדינת ישראל, וכשנוצר הצורך אנחנו רואים ריבית והאטה, בטח בתל אביב. ברמת המאקרו אנחנו חוזרים לחוסר התחלות בנייה, ביקוש של 90 אלף בתי אב שנוצרים מדי שנה. יכול להיות שהמאקרו יאזן את המיקרו. לכן אנחנו רואים הזדמנויות גדולות היום במכרזי רמ"י.

"מי קונה בכל זאת? השחקנים קבועים בשוק: מתגרשים, זוג בן 70 שהחליטו לשפר את הדיור ולא מחכים שהמשבר יעבור, משתמשי קצה שרוצים נכס מסוים".

בנק לאומי מפתיע: ירידה בהיקפי הפיגורים

ראש חטיבת המשכנתאות של בנק לאומי אורי יוניסי אמר בהרצאה נפרדת שעסקה ברמת הסיכון כיום בשוק המגורים, כי באופן מפתיע בשנים האחרונות חלה דווקא ירידה בהיקף פיגורי המשכנתאות.  "בתוך שנה הסביבה הכלכלית הגיעה למקום מאוד לא ברור, הספינה מיטלטלת ושואלים הרבה שאלות. יש אי ודאות ניכרת, אך שוק המשכנתאות אינו נמצא בסיכון. למרות גידול של 7% ביחס ההחזר, שיעור המימון הממוצע עומד על 50-55% ורחוק מלהיות מסוכן. מתוך האשראי הבנקאי רק 26% נמצא במשכנתאות, על אף העלייה הנמשכת בריבית לא ניכר גידול בפיגורי התשלומים – להיפך, יש קיטון משמעותי, ומספר הלווים והיקף החובות הבעייתיים גם קטן. הנתונים האלו מראים לנו שהרגולציה של המשכנתאות בישראל בנויה נכון והלווים מצליחים לעמוד בעליית הריבית לעת עתה.

"מה כן מסוכן בשוק? הלוואת נוספות. מחירי הדירות עלו פי 3 ב-15 שנה ובשנה האחרונה ב-20%. מה קורה? הלחץ הפסיכולוגי עובד. לווים רבים נאלצים לקחת הלוואה נוספת בגלל הלחץ שהמחירים עולים ואם לא ירכשו כעת הם יפספסו. בנוסף האינפלציה עולה והריביות".
 
לגבי מגמת המחירים אמר כי "העצירה במחירים שאנו רואים אינה ריאלית. אמנם יש ירידה דרמטית בעסקאות אך כשבוחנים את הפער בין ההיצע לביקוש – ולקצב הריבוי הטבעי אין כל סיבה שגם המחירים יירדו. יש פער מצטבר של 90 אלף דירות בשוק (לפי התחלות בנייה) ופער של 203 אלף דירות בשוק (לפי גמר בנייה). אם רוצים לסגור את הפער צריך לבנות הרבה יותר. הריבית לא צפויה לרדת אלא אף לעלות, לאור עליה צפויה בארה"ב. אני צופה כי בחודשים הקרובים נראה התמתנות במחירי הדירות, ובפריפריה אולי עליית מחירים. אך כולנו צריכים לגלות אחריות, להתאים את העסקה שאנו רוצים לעשות ליכולות שלנו".