"אלופת התמ"א" שוברת לכיוון הפינוי-בינוי: "המדינה סגרה את הברז ואנחנו מיישרים איתה קו"

בתחום שמשופע בחברות בסדר גודל קטן כמו תמ"א 38 , כמעט מפתיע לגלות ענקית בנייה כמו אשדר , מקבוצת אשטרום . אך אשדר לא רק שפעילה בו, אלא אף מובילה אותו מבחינת ההיקפים, ולפני כשבועיים זכתה במקום הראשון בדירוג החברות המובילות בפעילות תמ"א 38 בפרישה ארצית, במסגרת "מדד ההתחדשות העירונית" של מרכז הנדל"ן ומדלן. על פי נתוני המדד, אשדר היתה מעורבת עד כה ב-66 פרויקטים של תמ"א 38, מהם 36 מאוכלסים, 15 נמצאים בהיתר בתנאים, עבור שמונה הוגשה בקשה להיתר ושבעה נמצאים בביצוע.
 
אך אליה וקוץ בה - דווקא התחום שבו זכתה אשדר בבכורה הוא זה שמאופיין כיום ברמה הגבוהה ביותר של חוסר ודאות, עם פקיעת תמ"א 38 באוקטובר. המשנה למנכ"ל החברה, עומר גוגנהיים, שאף מוביל את פעילות ההתחדשות במסגרתה, אינו מתרשם מהחלופות המוצעות ליום שאחרי התמ"א. "חלופת שקד לא נראית ישימה", הוא אומר בראיון ל" מרכז הנדל"ן ". "רק לאחרונה הניחו את התקנות למימוש החקיקה על השולחן. צריך להבין איך, מה ומתי זה עובד. אם נשווה זאת לתהליך שעברה תמ"א 38, היא אושרה ב-2005, הפרויקטים הראשונים שראינו יוצאים לדרך היו ב-2009-2008, וגם אחריהם עוד נדרשו כמה תיקוני חקיקה. כלומר אתה מבין שנדרשו תיקונים של שש-שבע שנים לתמ"א 38 כדי שבאמת אפשר יהיה לעבוד איתה. עדיין לא יודעים איך לאכול את חלופת שקד. עד שהרשויות יבינו אותה - את המכשולים ואת הניואנסים - יעבור זמן. אני לא יודע מתי נראה היתרים מכוח חלופת שקד".

"חלופת שקד לא נראית ישימה. רק לאחרונה הניחו את התקנות למימוש החקיקה על השולחן. צריך להבין איך, מה, ומתי זה עובד. אם נשווה זאת לתהליך שעברה תמ"א 38 , היא אושרה ב-2005, הפרויקטים הראשונים שראינו יוצאים לדרך היו ב-2009-2008, וגם אחריהם עוד נדרשו כמה תיקוני חקיקה. נדרשו תיקונים של שש-שבע שנים לתמ"א 38 כדי שבאמת אפשר יהיה לעבוד איתה"

בהשכלתו, גוגנהיים הוא שמאי מקרקעין , כלכלן ומשפטן. התמחותו היא בפיתוח עסקי – יכולת שבוודאי תידרש כדי להסתגל למציאות שצפויה להשתנות בשנים הקרובות, ולמסלולים המוצעים על ידי הממשלה, בהם גם תוכניות ההתחדשות הבניינית בערים. הוא הגיע לאשטרום ב-2009, ולפני כן עבד בחברות יזמיות אחרות בפיתוח עסקי. "כשהגעתי לאשדר עדיין לא היתה פעילות של תמ"א 38 . רק התחילו לברר מה עושים. לא היה כלום ואני הקמתי את הפעילות הזו", הוא מספר. "השנה זו כבר הפעם החמישית שאנחנו זוכים במדד, והפעילות מדברת בעד עצמה".

תחום התמ"א מאופיין בשחקנים קטנים, או לכל היותר בינוניים. איך הפכה אשדר למעצמת תמ"א 38 ?
" אשדר היא חברה עם יכולות אדירות, שהחלה את הפעילות בתחום התמ"א 38 כבר ב-2009. בפינוי בינוי היא החלה לעסוק עוד קודם, אז החברה הבינה בהליכי התחדשות, והיה לה אינטואיטיבי מאוד לפתח את תחום התמ"א 38. היא הייתה בין החברות החלוצות שעוסקות בתמ"א 38. היא גם היתה בין החברות הממוסדות הבודדות שנכנסו לתחום, ציבורית, גדולה, עם פעילות - לא יזם שהתעורר אתמול.
 
"כשאתה מסתכל מי סוג היזמים שהלכו לפרויקטים של תמ"א 38 , אתה מזהה בעיקר אופורטוניסטים, אנשים שראו שלא צריך להביא כסף לקרקע, אז ביחס לחברות שפעלו בשוק אשדר הגיעה עם מוניטין מוכח מאוד ומסודר, עם יכולות כלכליות, עם ניסיון, עם ותק, וגם ביזמות רגילה וגם בפינוי בינוי. הדברים האלה, ביחד עם ההשקעה של החברה - גם בהון אנושי וגם בפן הכלכלי, היו קטר חזק מאוד, שמיצב אותה כבר בשנים הראשונות של הפעילות של התמ"א כחברה מובילה. וברגע שאתה בכל שנה עולה על הקרקע עם ארבעה-חמישה פרויקטים וחותם על חמישה-שישה חוזים, זה כמו סרט נע - נכנסות עוד עסקאות, עולים על הקרקע ומתכננים".
 
בסוף, כדי לקדם פרויקט צריך גם להיבחר במכרזי הדיירים. הגודל שלכם מאפשר לכם להציע הצעות טובות יותר מהמתחרים?
"מה שאנחנו מציעים לדיירים זה את היכולות של החברה לממש את הפרויקט. התמורות שאנו נותנים הן בתנאי שוק. אנחנו זוכים במכרז, מתחרים כמו כולם, התמורות לדיירים נקבעות במו"מ עמם. אנחנו נותנים מה שהשוק נותן. רק בסוף, כשהדיירים מחליטים עם מי הולכים, הם מביאים בחשבון את הנתונים האיכותיים. אם עכשיו שלוש חברות מגיעות למכרז בקו הגמר, ובמסגרת המכרז והטיוב של המו"מ כל החברות נותנות בערך את אותה התמורה, הבחירה היא איכותית - לאיזה חברה יש ניסיון, איזה חברה הכי יציבה, אילו נתונים כלכליים הכי טובים, הון עצמי, קשר עם הבנקים, הנהלה מנוסה, כוח אדם דרוש ועוד".
 
"בוחנים פרויקטים גם באשקלון"

כאמור, אשדר היתה אחת החברות הראשונות שפעלו בתחום ההתחדשות העירונית, ובכ-50 שנות קיומה הקימה פרויקטים רבים בהיקף של עשרות אלפי דירות. כיום היא מעורבת בייזום, תכנון ובהקמת פרויקטים למגורים בהיקף של כ-16.7 אלף דירות ברחבי הארץ (חלק החברה לא כולל שותפים ובעלי קרקע הוא כ-10,400 דירות). יו"ר החברה הוא גיל גירון, ומנכ"ל החברה הוא ארנון פרידמן. גם בדירוג החברות המתמחות בפינוי בינוי, הגיעה החברה במדד האחרון להישג מרשים, כשדורגה רביעית.

לשאלה באיזה מבין שני האפיקים – תמ"א 38 או פינוי-בינוי – משקיעה כיום החברה אנרגיה רבה יותר, משיב גוגנהיים כי, "לפני שלוש שנים, כשהבנו שמדינת ישראל רוצה לרכז יותר פעילות בפינוי בינוי מאשר התחדשות ברמת הבניין הבודד, ושהיא לא מאריכה את תמ"א 38 ומקדמת את חלופת שקד, יישרנו קו עם עמדה זו, ואנו מחזקים את הפעילות כמו שהמדינה רואה לנכון. תמ"א 38 פוקעת. המדינה סגרה את הברז".
 
כיום לאשדר יש 12 פרויקטים בבנייה פעילה, מהם ארבעה ביזמות רגילה ושמונה נוספים של התחדשות עירונית – שלושה במסלול פינוי בינוי , וחמישה בתמ"א 38. כמו רוב חברות ההתחדשות העירונית, ממקדת גם אשדר את עיקר מאמציה במרכז הארץ. "הפינוי בינוי נעשה בתל אביב וביהוד, ומיזמי תמ"א 38 בעיקר בגוש דן, בבקעת אונו ובאזור השרון - היכן שתמ"א 38 כלכלית", הוא מסביר.

"לפני שלוש שנים, כשהבנו שמדינת ישראל רוצה לרכז יותר פעילות בפינוי בינוי מאשר התחדשות ברמת הבניין הבודד, ושהיא לא מאריכה את תמ"א 38 ומקדמת את חלופת שקד, יישרנו קו עם עמדה זו, ואנו מחזקים את הפעילות כמו שהמדינה רואה לנכון. תמ"א 38 פוקעת. המדינה סגרה את הברז"

 יש ערים חדשות שאתם מתכוונים להיכנס אליהן?
"החברה פעילה כיום מחיפה בצפון ועד רמלה בדרום. אנחנו בוחנים גם פרויקטים באשדוד ובאשקלון. טבעת ההתחדשות העירונית התרחבה, והשוק מבין יותר ומשוכלל יותר. גם הרשויות רוצות את זה יותר מבעבר, ועליית המחירים הכניסה למעגל עוד ערים".
 
אתה מאמין בהיתכנות של התחדשות עירונית בפריפריה?
"אני מאמין בפעילות של התחדשות עירונית , נקודה. גם בפריפריה אפשר למצוא פרויקטים. חייבים למצוא את הדרך לממש את הפרויקטים ולחדש את הערים. כוח המימוש מוגבל, כי יש כמות מוגבלת של ידיים עובדות, של כסף, של אנשי רישוי, של אדריכלים. זה לא בהוקוס פוקוס, ולכן אתה לא רואה את הכול קורה בבת אחת. יש תהליך טבעי של התפתחות של שוק, שבמובן מסוים הוא דרוויניסטי. הפרויקטים שבשלים יותר ושמקודמים בסדר כרונולוגי זמן ממושך יותר, יוצאים לפועל לפני אלה שהחלו אחריהם. לאט לאט נראה את הפרויקטים שעולים על הקרקע יוצאים מאזור המרכז דרומה וצפונה".
 
איך המשבר בעולם הנדל"ן השפיע עליכם השנה, העלאת הריבית ועצירת העסקאות?
"צריך להפריד בין רמת המאקרו למיקרו. ברמת המאקרו, האם יש האטה בביקושים? כן. בחודשים אחרונים ראינו עשרות אלפי אנשים ברחובות מוחים על נושאים קיומיים, ומצב רוח לאומי שלא מעודד עסקאות והשקעות, וזה מתחבר גם לעליות הריבית של השנה האחרונה. אז כוח הקנייה של הרוכשים חזק פחות כיום, וכל זה מייצר מצב זמני של פחות ביקושים.
 
"לעומת זאת, ברמת המיקרו החברה לא חווה קושי באתרים שלה. אין לנו פרויקטים שבהם נתקענו עם מלאים, ובכל הפרויקטים קצב המכירות עולה על קצב הבנייה. לצד זאת, אנחנו גם חווים הפחתה בהתחלות הבנייה. וכשאין הרבה היצע והביקוש קשיח, זה ישפיע על המחירים. אנחנו חווים מצב זמני. אנשים יתאימו את כוח הקנייה שלהם לריביות. כנראה שהריביות והאינפלציה הגבוהות לא יישארו אתנו לתמיד. וגם בנק ישראל פרסם שהשפעת הריביות על מחירי המכירה מינוריות - מה שבעיקר משפיע זה ביקוש והיצע".
 
"אם תתקבל הצעה אטרקטיבית למיזוג פעילות – נשמח"
 
לרגל המצב פתחו חלק מיזמיות המגורים במבצעי שיווק אגרסיביים. איפה אתם עומדים בנקודה הזו?
"בכל אתר אנחנו בוחנים איזה מסלול יכול להתאים לרוכשים. כרגע לאשדר אין מבצע פומבי באוויר. אבל נקודתית, כשאדם מגיע למשרד המכירות, יושבים אתו, רואים את תנאי התשלום, את היכולות, ומתאימים לו מסלול ספציפי".
 
עוד תופעה שהולכת ומתרחבת על רקע המצב הכלכלי היא רכישות ומיזוגים של חברות קטנות, בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית. אתם בוחנים גם פעילות כזו?
"כרגע התשובה היא לא, אבל החברה כל הזמן מקבלת הצעות. אם תתקבל הצעה מעניינת למזג פעילות באשדר, ונמצא היגיון בדבר הזה - יותר מנשמח. באופי שלנו אנחנו חברה יזמית, היינו לפני כולם בתמ"א 38 ובפינוי-בינוי, החברה האם שלנו היא קבלנית והכל באותו בית".
 
השנה היא גם שנת בחירות לרשויות המקומיות. איך זה משפיע עליכם?
"כולם מבינים שמה שלא יאושר עכשיו, המימוש שלו לא יקרה בחודשים הצמודים לבחירות. אז כרגע אנחנו עובדים במרץ על פרויקטים שעברו ועדה, ומשלימים תנאים להיתרים. בפרויקטים שבקידום תב"עות אנחנו עובדים מול הרבה רשויות, בהן הוד השרון, הרצליה, רמת גן ותל אביב. אבל אלה הם הליכים ארוכים. לכן שם אנחנו לא מרגישים השפעה, ואין שינוי בהתנהגות ראשי הרשויות לקראת הבחירות".
 
מה התחזית שלך לענף ההתחדשות ב-2023?
"אנחנו צופים צמיחה. הפעילות של התחדשות עירונית היא מחזורית. בכל שנה נוספים עוד פרויקטים שדיירים מתחילים לחתום עליהם. מה שהתחלת לפני שנה, עכשיו הגיע לרוב החתימות הדרוש. מה שהתחלת לפני חמש שנים, עכשיו הגיע לתב"ע מאושרת, ומה שהתחיל לפני שבע שנים כבר נמצא בשלב ההיתרים. כך נראית המחזוריות בכל החברות. בשבע עד עשר שנים האחרונות נכנסו הרבה שחקנים להתחדשות העירונית. כיום אפשר לספור על יד אחת חברות שלא מתעסקות בתחום. המשמעות היא שכבר הרבה שנים יש פעילות ענפה של התחדשות עירונית והרבה פרויקטים שצפויים להגיע לשלבי מימוש ב-2024-2023".