באילו מצבים יכולה ועדה מקומית לאשר תוספת בנייה מכוח תמ"א 38?

האם במסגרת תכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית ניתן לאשר זכויות בנייה מכח תמ"א 38? בשאלה זו עוסק המאמר שלפנינו בעקבות פסיקת ועדת ערר שניתנה לאחרונה. תכנית מפורטת הינה תכנית אשר מכוחה ניתן לאשר היתרי בנייה. קיימות תכניות בניין עיר מפורטות בסמכות ועדה מקומית ותכניות מפורטות בסמכות ועדה מחוזית. במקרה שלפנינו הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בני ברק אישרה תכנית מפורטת בסמכות ועדה מקומית, שכללה זכויות בנייה מכח תמ"א 38 . ועדת הערר קבעה כי על הוועדה המקומית לבטל את התוכנית בשל פגמים מהותיים כפי שנפרט בהמשך.

בשבוע שעבר קיבלה ועדת ערר מחוז תל אביב ערר שהוגש נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בני ברק, אשר החליטה לאשר תכנית מופקדת שכללה זכויות מכח תמ"א 38 . התכנית המופקדת כללה שינויים ותוספות להקמת בניין חדש ברחוב שמידמן 7, תוך הריסת בניין קיים בן 2 קומות על קומת עמודים והקמת בניין חדש בן 5 קומות וקומת גג.

לתכנית המופקדת הוגשו כמה התנגדויות על ידי דיירים ממגרשים סמוכים, ובתום שני דיונים בהתנגדויות אלו החליטה הוועדה המקומית לדחות את התנגדויות הדיירים ולאשר את התכנית לתוספת הזכויות. על החלטה זו הגישו המתנגדים ערר, כאשר עיקר הטענות בו מתייחסות לסמכות הוועדה המקומית לאשר זכויות בתכנית המוקנות מכח תמ"א 38 .

ועדת הערר קיבלה את הערר וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית המופקדת, הואיל ונפלו בה פגמים מהותיים. בראש ובראשונה, התכנית המופקדת הציעה בניין שיש בו נפחי בינוי, קומות, קווי בניין, ויחידות דיור מעבר לאלו הקיימים בתכניות התקפות, והקנתה זכויות אשר מעבר לסמכויות שניתנו לה במסגרת סעיפי 62 א' לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה 1965. למעשה, עפ"י סעיף זה, כל תוספת בנייה אשר איננה נכללת ברשימת הסמכויות הנתונות לוועדה המקומית להחליט בהן, נתונה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה. יצוין בהקשר זה, כי הסמכויות המוקנות לכל ועדה מקומית הינן בכפוף ובהתאם לסיווגן כוועדות מקומיות (רגילה, עצמאית, עצמאית מיוחדת) עפ"י מינהל התכנון .

בהחלטתה, ועדת הערר התייחסה להליך לפיו מתאשרות זכויות מכח תמ"א 38 וערכה את האבחנה בין אישור הוועדה המקומית לזכויות בנייה מכח תמ"א 38 במסגרת היתר בנייה, לבין הטמעת זכויות הבנייה מכח תמ"א 38 במסגרת תכנית מפורטת - והפנתה לערר אשר התקבל לאחרונה (ערר גב/5184+5185+5187/17 בעניין קורונה ואח' נ' הוועדה המקומית גבעתיים ואח') ובו נערכה האבחנה הברורה: "זכויות הבנייה שמתאפשרות מכוח התמ"א מתגבשות רק לעת אישור היתר בנייה מכוחה, לאחר בירורן במסגרת ההליך המורכב שנקבע בתמ"א 38, לרבות הליך פרסום, שמיעת מתנגדים והפעלת שיקול דעת נרחב על ידי הוועדה המקומית בכל בקשה ובקשה. נוכח זאת, לא נוכל לקבל את הטענה לפיה יש להתייחס למקסימום זכויות הבנייה שתמ"א 38 מציינת – כזכויות מוקנות, אליהן כיוון המחוקק במסגרת פסקה (4א)...  ".

התכנית המופקדת כללה בנוסף תוספת זכויות בנייה בשיעור של 20% המותנות בהריסת המבנה הקיים (תוספת אשר נכללת ברשימת הסמכויות הנתונות לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה). לעניין זה נאמר על ידי ועדת הערר, כי בהתאם להוראות תמ"א 38 , במקרה דומה למקרה הנדון, נשללת האפשרות לאשר במסגרת הכנת תכנית מפורטת, זכויות בנייה נוספות מכוחה של תמ"א 38.

למעשה, גם הוועדה המקומית וגם מגישת התכנית לא ידעו להבחין מה מקור זכויות הבנייה - מתוספת בשיעור 20% בעת הריסת מבנה (זכויות אשר בסמכות הוועדה המקומית עפ"י החוק) או זכויות בנייה מכח תמ"א 38 ? לעניין זה קבעה ועדת הערר כי הוראות התכנית מאפשרות פרשנויות שונות וסובלות מאי בהירות ועמימות בכל הקשור לזכויות הבנייה.

לפיכך, כאמור, נוכח הפגמים בתכנית, ביטלה ועדת הערר את החלטת הוועדה המקומית לאשר את התכנית המופקדת וקבעה כי הוועדה המקומית תפרסם הודעה על ביטול התכנית. (ת"א 1051-05-18 פרופסור סיני דויטש נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה בני ברק)

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן

אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה