ניצחון לעיריית תל אביב בעליון: נכס ריק לא יוכל להיות מוגדר כ"בית תוכנה"

השבוע קיבל בית המשפט העליון את ערעורה של עיריית תל אביב נגד החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים משנת 2020 לטובת חברת שובל השקעות, בשאלה האם ניתן לסווג נכס ריק בסיווג משנה "בית תוכנה", לצורך גביית ארנונה – סיווג אשר היה מאפשר לחברה לשלם תעריף מוזל. בעוד שבית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את טענת החברה כי כך יש לסווג את המבנה, הפך כאמור בית המשפט העליון החלטה זו.

בפסק דינו של השופט עוזי פוגלמן (ובהסכמת השופטים נעם סולברג  ואלכס שטיין) נקבע כי יש לבחון את השאלה אם ניתן להחיל סיווג משנה תלוי שימוש על נכס ריק בכל מקרה לגופו; עוד נפסק כי אין לסווג לצרכי ארנונה נכס ריק בסיווג המשנה  "בית תוכנה" כיוון שהוא תלוי שימוש , נוכח לשון הסיווג והתכלית שלשמה הותקן, שהיא עידוד וקידום בפועל של פעילות לייצור תוכנה.

להחלטת העליון משמעות כספית משמעותית הן מבחינת שובל, ועשויות להיות לה השלכות רוחביות על חברות נוספות. שכן הגבייה עבור שטחים המיועדים לבית תוכנה היא משמעותית נמוכה יותר. על פי צו הארנונה העירוני לשנת 2022, בתי תוכנה יחויבו בשיעור של 176.43 שקל למ"ר בכלל האזורים. כיוון שרוב בתי התוכנה מצויים באזור שבו התעריף למ"ר לבניינים שאינם למגורים לשנת 2022 עומד על 403.84 ש"ח, הרי שמשמעות הסיווג היא הפחתה בשיעור של 56% בגובה דמי הארנונה לעומת שטחי משרדים רגילים.

המחלוקת: על 4 נכסים באזור יגאל אלון בתל אביב 

שובל היא חברת נדל"ן שנוסדה  ב-2005 על ידי איש העסקים והיזם נס שובל, היא מתמחה בהשכרת משרדים במגדלי עסקים. הדיון נסב אודות השאלה האם ניתן לסווג נכס ריק בסיווג "בית תוכנה" לצרכי ארנונה, בתנאי שזה אינו מנוגד להיתר הבנייה של הנכס, או האם תחולת סיווג זה מוגבלת אך ורק למקרים שבהם נעשה בנכס שימוש כבית תוכנה בפועל.

הנכסים שלגביהם התעוררה המחלוקת, הם ארבעה נכסים באזור רחוב יגאל אלון בעיר. שובל החזיקה ארבעה נכסים בתל אביב מ-2017. הנכסים עמדו ריקים  עד יולי 2018.  לאחר שחויבה החברה במס ארנונה מלא על ידי מינהל הארנונה בעיריית תל אביב, ערערה החברה בטענה כי חלק מהנכסים היו בשיפוצים, לא היו ראויים לשימוש ולכן היא זכאית לפטור. עוד טענה כי הסיווג לנכסים הריקים הוא בית תוכנה, בעוד שהסיווג שניתן על ידי העירייה שלא בצדק הוא "בניינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים, שירותים ומסחר" - הסיווג היקר יותר.

בין היתר התבססה החברה על פסיקות העבר שבהן נקבע, כי חיוב נכס ריק בארנונה ייעשה בהתאם לשימוש הזול ביותר האפשרי מבין השימושים המותרים בנכס, וזאת במטרה להקל על הנישום בתקופה שבה הוא אינו מפיק תועלת או הנאה מהנכס. כך, בפסק דין בעניין אפריקה ישראל מ-2018 נקבע כי יש לערוך מבחן דו שלבי, בשלב הראשון לבדוק מה כל השימושים האפשריים לנכס כל עוד עומד בתנאי ההיתר; והשלב השני הוא לבחור באופציה הזולה ביותר.

ועדת הערר, בהחלטה מספטמבר 2019,  קיבלה את הטענה אודות השיפוצים, אך דחתה את הסיווג כבית תוכנה, הן משום שהשימוש שנקבע בהיתר הוא למשרדים, והן משום שלא ניתן לסווג נכס ריק כבית תוכנה שכן הגדרה זו היא תלוית שימוש - הגדרת בית תוכנה נועדה לעודד שימוש זה בנכס.

החברה ערערה על ההחלטה לבית המשפט לעניינים מינהליים תל אביב-יפו, שם קיבל השופט חגי ברנר את הערעור, ופסק כי ניתן לכלול בית תוכנה בין השימושים האפשריים אף שאינו מוזכר במפורש בהיתר. עוד פסק שההבחנה בין סיווג משנה לסיווג תלוי שימוש אינה קיימת עוד לאחר פסק הדין בנוגע לאפריקה ישראל.

שובל חוייבה בהוצאות המשפט של העירייה בסך 25,000 ש"ח

מינהל הארנונה ערער על החלטה זו לעליון, וטען כי מחזיק בנכס ריק אינו יכול ליהנות מסיווג שמזכה בתעריף מוזל שתכליתו לעודד שימושים מסוימים, שכן סיווג זה מחייב כי השימוש האמור יתקיים בפועל בנכס. עוד נטען שסיווג נכסים כ"בתי תוכנה" מותנה בכך שהפעילות העיקרית שנעשית בנכס היא ייצור תוכנה, ומשכך אין לסווג נכס ריק, שאין בו כל פעילות ולא כל שכן ייצור תוכנה, וכן שפסק הדין בנוגע לאפריקה ישראל לא שינה את עמדה זו.

לבקשת ביהמ"ש הוגשה לו גם עמדת המדינה וזו תמכה בעמדת עיריית תל אביב. "אשר לסיווג  'בית תוכנה', נטען כי הן לשון הסיווג כפי שנקבעה בצו הארנונה, הן תכליתו של הסיווג, מוליכים למסקנה כי סיווג זה נמנה עם אותם סיווגים תלויי שימוש, ומשכך אין מקום לסווג נכס ריק ככזה", נכתב.

בית המשפט קיבל את עמדת המדינה, וקבע " סיווג משנה מסוג 'בית תוכנה' נתון לשיקול דעת הרשות המקומית. מדובר בסיווג ארנונה בשיעור מופחת, שמטרתו להגשים מדיניות שתעודד הקמת מפעלי הייטק בתחומי הרשות... ברי כי מטרת הסיווג המוזל אינה מתקיימת בנכס שלא מתקיימת בו כל פעילות, ולפיכך ההצדקה לחייב בתעריף מופחת, שנועד לשמש כתמריץ לקיום סוג הפעילות המסוים כאמור, אינה עומדת. קיומה של הפעילות הוא אשר מהווה את ההצדקה לתעריף המופחת.

"משכך, יש ליתן משקל מוגבר לשימוש בפועל שנעשה בנכס גם על פני השיקול שעניינו הקלה על הנישום, זאת בשונה מסיווגים ראשיים, אף אם פירוש הדבר הוא כי נכס ריק יחויב לפי סיווג שבצדו תעריף גבוה יותר מכפי שהיה מסווג כאשר נעשה בו שימוש. אין לסווג לצורכי ארנונה נכס ריק בסיווג המשנה תלוי השימוש 'בית תוכנה"'.

על כן הוחלט כי  פסק דינו של בית משפט המינהלי יבוטל והנכסים יסווגו בהתאם להחלטת ועדת הערר. בנוסף לכך חייב בית המשפט את שובל בהוצאות המשפט של העירייה בסך 25,000 ש"ח.