"יזם שצריך גם קרקע מרמ"י וגם אישור תוכנית - זה נס שהוא מצליח להקים את הפרויקט"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח בו ארז קמיניץ, לשעבר המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (משפט אזרחי) וכיום שותף במשרד ארדינסט, בן נתן טולידאנו ושות'. הוא שוחח עם נמרוד בוסו, עורך מרכז הנדל"ן, על המעבר מהמגזר הציבורי לפרטי, על החלופות לתמ"א 38, על הקלת הרגולציה, על השפעת המהפכה המשפטית על תחום הנדל"ן ועוד.

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

קמיניץ סיפר על המעבר שלו למגזר הפרטי. "בהתחלה זה היה מוזר אבל אני יותר ויותר מתרגל", אמר. "הנקודה המרכזית, שלה שנת הצינון עוזרת, היא שאתה צריך להתנתק מהעולם שחושב מה האינטרס הציבורי בכל דבר, מה ראיית הרוחב ומה ראיית המאקרו, ואתה מתרכז בעזרה ללקוח שאתה מייצג, וזו דרך חשיבה שונה לחלוטין וגם פונקציית המטרה שונה. ברור מה פונקציית המטרה בשוק הפרטי. אבל בבסיס של הבסיס בסוף מדובר בשאלות משפטיות, אתה צריך לתת תשובות משפטיות ולייצג אותן מול רשויות השלטון וכמי שאוהב את המקצוע, אז הבסיס נמצא שם".

תמ''א 38 (שאטרסטוק)

על השאלה האם מתייחסים אליו אחרת במגזר הציבור לאור תפקידו בעבר השיב: "אני חושב שיש איזושהי נקודה, הם יודעים שאני מכיר את דרך החשיבה שלהם, ומה חשוב להם בכל אירוע, ואני גם יודע איפה הגבולות. אני חושב שמה שמעניין באינטרקציה מולי ומול פורשים אחרים היא היכולת לתווך את השוק הפרטי בצורה טובה יותר לשוק הציבורי. אני יודע מה חשוב להם, מה הם מחפשים ועל מה מסתכלים. אני יודע שהרבה פעמים מסתכלים על יזמים בצורה עקומה. אז ירוויחו קצת פחות. השיח הפנים-משרדי - אני מכיר אותו ומנסה להתמודד איתו בהסברים כאלו ואחרים, אני מקווה שכשאני מתווך יש יותר תהודה, אבל כמובן לא עושים לך הנחות".

"רגולציה זה לא בהכרח דבר רע, מה שמקשה מאוד זה הרגולציה העודפת" 

הוא התייחס למהלך האחרון שלו בתפקיד הציבורי, חלופת שקד. "בסופו של דבר מה שקרה עם חלופת שקד, תוך כדי שהיא התקדמה, נמצאו דרכים אחרות להתמודד עם הכשלים של תמ"א 38 , שאחד מהם הוא היעדר תכנון. והשיטה שאותה רשויות נוספות אימצו, הביאה את הממשלה בעצם להגיד: בואו נפתור את הבעיה של היעדר תכנון תמ"א 38 באמצעות תמרוץ יתר הרשויות בתוכניות עירוניות, כמו תוכנית הרבעים, באמצעות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובאמצעות הארכת התמ"א 38, לחשיבה עירונית באמצעות סעיף 23".

"אחת הבעיות הרציניות שחלופת שקד נועדה להתמודד איתן היא היעדר תכנון, היעדר שטחי ציבור, שהובילו את השלטון המקומי להתנגד להיתרים מכוח תמ"א 38 - חלופת שקד ניסתה להתמודד איתם. עכשיו החלופה החדשה מתמודדת עם הקשרי תכנון. אני חושב שיש תוחלת לתמ"א 38 - במובן הזה שמייצרת תמריצים באמצעות הענקת זכויות משמעותיות, מה שלא בטוח שתוכניות על פי סעיף 23 יעשו. אחד הדברים המשמעותיים בחלופת שקד הוא אירוע של תוכנית והיתר ביחד שמינהל התכנון פיצח אותו גם בתקנות החדשות", הוסיף מי שהיה המשנה ליועמ"ש. "אם זה יעבוד זה הולך להיות סימן לבאות לתוכניות אחרות, שהשלב הזה של תכנון והחלטה להיתר יהיה משולב ביחד - זה יעזור בהקשרים הבירוקרטיים".

על חוק ההסדרים המקודם היום אמר: "בחוק ההסדרים האחרון מכניסים תיקון די דרמטי. מוסיפים סמכויות לשלטון המקומי, הוספה של 1,500 מטר לוועדות רגילות, 5,000 מטר לוועדות עצמאיות, בסדרי גודל בין 15 ל-50 דירות, גם בשינויי שימוש, מתעסוקה למגורים, בלי קשר לחיזוק ולמבנים ישנים. ואם התיקון יעבור הוא יטרוף מחדש את הקלפים, במקום ללכת לתוכניות לפי סעיף 23 ובמקום חלופת שקד. עוד לפני שהתחלנו לפתח את חלופת שקד, יגיע תיקון חדש שיגזול את תשומת הלב של הוועדה המקומית". 

עוד התייחס להליכי הבירוקרטיה: "בסוף כשאתה מסתכל ממעוף הציפור, מה יזם צריך לעבור כדי להגיע למנוחה ונחלה, הוא צריך לעמוד בשורה ארוכה  של עמידה בכללים בירוקרטיים, רגולציה ענפה מאוד, שמתחילה מהחלטות מועצה, דרך החלטות הנהלה, דרך נוהלי המינהל שהעירוב שלהם מאוד סבוך. זה רק כשאתה מדבר על הפן של הקרקע, יזם שצריך גם קרקע וגם תכנון זה כמעט נס שהוא מצליח להגיע לתוצאה של הקמת הפרויקט. אין ספק שחלק מהבירוקרטיה עודפת וחלק מהרגולציה עודפת. רגולציה זה לא בהכרח דבר רע, מה שמקשה מאוד זה הרגולציה העודפת, ולשים את הקו בין הרגולציה העודפת לרגולציה הכרחית זה מה שיועץ משפטי טוב יכול לזהות. יש שתי דרכים לפעולה: או שנתקלים בכלל שלפני 20 שנה ולא זוכרים למה הוא נמצא שם, או שמפרשים אותו לכולם או שדורשים לתקן ומתקנים. זו בירוקרטיה לא מסובכת לתיקון, לא כל דבר צריך שלוש קריאות בכנסת"

לסיום התייחס להשפעת המהפכה המשפטית על עולם הנדל"ן: "היועצים המשפטיים שואבים את סמכותם מהדין. הרצון לפגוע בדין, ביטול היכולת של בית המשפט להעביר ביקורת שיפוטית על המינהל - ביטול עילת הסבירות, פסקת התגברות ב-61, יהיה אפשר לקרוא לזה חוק הפקעות יסוד פרסונלי, לא תהיה ביקורת שיפוטית על החוק הזה. בסופו של דבר, מזה שאתה נוטל יכולת מבתי המשפט ודרך זה מהייעוץ המשפטי לבקר את השלטון, אתה מייצר, בטח בעולמות הנדל"ן, אפשרות קשה לפגיעה בזכויות, בעיקר בדיני הפקעות".