קדימה, לבנות: ועדת הכספים אישרה הטבות מס לזירוז הבנייה בקרקעות פנויות

ועדת הכספים בראשות ח"כ משה גפני, אישרה לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק המטילה מס שבח מופחת על קרקעות המיועדת למגורים ונמצאות שנים ארוכות בידי בעליהן. מטרתו של החוק היא הגדלת היצע הדיור באמצעות מתן תמריץ למכירת הקרקעות על ידי הבעלים הפרטיים שמחזיקים בהם ליזמיות בנייה למגורים. עוד כולל החוק גם מנגנון שיתמרץ את הבנייה עליהן לאחר המכירה.

מדובר בסעיף 7 "'שבח ריאלי", שבפרק ד' בחוק ההסדרים, הנוגע למכירת קרקעות אשר נרכשו לפני 7 בנובמבר 2001 ואשר לאורך השנים הצטבר עליהן שבח גבוה. הצעת החוק קובעת כהוראת שעה, כי במכירת זכות במקרקעין המיועדים לבנייה למגורים ונמצאים בבעלות פרטית, בתקופה שמיום תחילתו של החוק עד 31 בדצמבר 2027, יחול שיעור מופחת של מס שבח , על חלק מהשבח הריאלי שנצבר עד 7 בנובמבר 2001, לפי שיעור המס הקבוע היום - 25%.

נזכיר, כי עד לשנת 2001 היו שיעורי מס השבח גבוהים במיוחד, והיו עשויים להגיע אף ליותר מ-50%. כעת, מי שימכור את הקרקעות במהלך התקופה שנקבעה, עד סוף 2027, יוכל לשלם עבור השבח שנצבר עד לשנת 2001 מס של 25% מהשבח בלבד.

שיעור המס המופחת יינתן רק אם המכירה היא של קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה, המתירה בנייה של לפחות 8 דירות מגורים על הקרקע על מנת לתמרץ קרקעות עם פוטנציאל בנייה גבוה.

תנאי נוסף שהוצע, הוא כי בנייתן של כל הדירות המיועדות לשמש למגורים, המותרות לבנייה הסתיימה בתוך תקופה קצובה, לפי תוכנית הבניה שחלה לגבי הזכות במקרקעין במועד סיום הבנייה. זאת כדי לתמרץ את רוכש הקרקע להוציא לפועל את בניית הדירות במהירות. הוועדה האריכה לשם כך את תקופת הבנייה הנדרשת כדי לזכות בהטבה לעומת התקופה שנקבעה בהצעת החוק המקורית, והעמידה אותה על 8 שנים, כאשר ככל שהרוכש יסיים את בניית דירות המגורים בתקופה קצרה יותר, יהיה זכאי המוכר לשיעור המס המופחת על חלק גדול יותר מהשבח הריאלי עד יום התחילה.

כך, במידה וישלים את הבנייה בתום 4 שנים יהיה זכאי ל-100% מההטבה, ובהמשך לכך יחולו מדרגות יורדות לגבי הזכאות להטבה, כאשר מדי שנה יורד אחוז הזכאות להטבה, עד לתום 8 השנים. מאחר שההקלה ניתנת למוכר, התמריץ לרוכש יופעל באמצעות חוזה המכר, שיתייחס לתוצאות אי־עמידתו בתנאי סיום הבנייה.

מי שיסיים לבנות על קרקע בבעלותו עד סוף 2030 - ירוויח

במקביל, אישרה ועדת הכספים לקריאה שנייה ושלישית סעיף נוסף בחוק ההסדרים המבקש לעודד בניית דירות על קרקע פנויה. הצעת החוק קובעת פרק זמן לבניית דירת מגורים על קרקע מסוג זה, כך שיתאפשר לבעליה ליהנות משיעור מס שבח מקל.

על פי ההצעה, שיעורי המס המרביים שניתן יהיה להטיל במסגרת התיקון יעמדו על עד 25%, במקום 47% שביקש לקבוע הנוסח המקורי בשנת 2013. אז נקבע - לגבי דירת מגורים שנרכשה לפני כניסת התיקון לתוקף - כי לאדם שבבעלותו יותר מדירת מגורים אחת, יחושב מס השבח במכירת דירה כזו לפי החישוב הבא: שבח שייוחס לתקופה שעד שנת 2014, יהיה פטור ממס שבח, ואילו שבח שייוחס לתקופה שמ-2014 ואילך יחויב במס שבח בשיעור של 47%.

עו"ד משה רז-כהן: "חזון התיקון הוא שקרקעות נוספות המיועדות למגורים יתווספו לשוק הבנייה לשם הגברת ההיצע, אך ספק בעיני עד כמה ההטבה תשרת את הצורך בהפחתת מדד הדיור. במדינת ישראל אין כמעט קרקעות המיועדות למגורים שבעליהם לא מימש והמתין להטבת מס. כל הקרקעות המיועדות על פי תכנית למגורים, מוזרמות מיידית לשוק ולתחילת בניה גם כיום"

על פי הצעת החוק הנוכחית, המוכר ייהנה מן ההטבה רק אם בנה על הקרקע דירת מגורים לפני המכירה. בנוסף, מוצע להציע את ההטבה רק למי שיסיים את בניית דירת המגורים על הקרקע שבבעלותו עד תום 2030, במטרה לעודד בניית דירות על קרקע פנויה בטווח הזמן המיידי. 

הבחינה האם נבנתה דירה על הקרקע, תעשה בשני מועדים - במועד רכישת הקרקע וביום תחילת החוק, כך במידה והייתה במקום דירה בתקופה כל שהיא, גם אם זו נהרסה על מנת לבנות דירה אחרת, תחול ההטבה על בעלי הקרקע והוא יוכל ליהנות מן המיסוי המקל. 

הטבת מס של אלפי שקלים למשכירי דירות ששוכרים במקביל

הצעת חוק נוספת שאושרה, מאפשרת לאדם המשכיר דירה יחידה שבבעלותו ושוכר דירה אחרת במקביל, יוכל לנכות מדמי השכירות שהוא גובה את דמי השכירות שהוא משלם וכך לשלם פחות מס עבור ההכנסות, או לא לשלם מס כלל. 

כיום הפטור ממס הכנסה מהשכרת דירה ניתן על סכום של עד כ-5,470 שקל בחודש. אולם ישנם מקרים שבהם אדם משכיר דירה שהכנסותיו החודשיות עבורה עולות על סכום זה, אך הוא עצמו שוכר דירה. עד היום שילם פלח זה של משכירי דירות מס מלא. כעת ניתן יהיה לנכות מההכנסות על השכרת הדירה את דמי השכירות ששולמו, עד לגובה של תשעים אלף שקל בשנה. במסגרת החוק נכלל גם אדם המתגורר בבית אבות, דיור מוגן או מוסד סיעודי, המשכיר את דירתו במקביל.

לעניין החישוב - יחושב גם תשלום שכר דירה, הכנסה בגין שכר דירה של בן או בת זוגו של אדם, או של ילד עד גיל 18 המתגורר עמו. זאת על מנת למנוע פיצולים מלאכותיים של ההכנסות בין חברי התא המשפחתי לצורך התגברות על הגבלות הסכומים המפורטים בחוק וגם כדי לאפשר לבן זוג אחד לקבל את ההטבה גם אם מבחינה פורמלית בן הזוג השני הוא שמשלם את דמי השכירות על הדירה שאותה הם שוכרים.

"הטבה לבעלי ההכנסות הגבוהות שממילא היו מוכרים את הקרקע"

עו"ד משה רז-כהן, מבעלי משרד רז-כהן, פרשקר ושות', מסביר כי "מס השבח במכירת קרקע חל בשיעורים שונים בגין תקופות שונות על פי הנחת לינאריות של צמיחת השבח. עד 2001 השבח מתווסף להכנסתו של המוכר וחלה מדרגת המס בהתאם להכנסתו השנתית. מ-2001 ועד ל 2011 חל שיעור של 20% ועל ייתרת תקופת השבח חל שיעור של רבע. התיקון יביא להפחתת התקופה הראשונה משיעור שחל בהתאם למדרגת המס שלי המוכר לרבע. השינוי ייטיב בעיקר עם בעלי ההכנסות הגבוהות וייצור תמריץ לממש את השבח עד סוף שנת 2027".

לדבריו, "חזון התיקון הוא שקרקעות נוספות המיועדות למגורים יתווספו לשוק הבנייה לשם הגברת ההיצע, אך ספק בעיני עד כמה ההטבה תשרת את הצורך בהפחתת מדד הדיור. במדינת ישראל אין כמעט קרקעות המיועדות למגורים שבעליהם לא מימש והמתין להטבת מס. כל הקרקעות המיועדות על פי תכנית למגורים, מוזרמות מיידית לשוק ולתחילת בניה. גם כיום, בתקופת המיתון ליזמים עניין רב בהתחלת בנייה.  היתר בניה נמשך שנתיים ימים. ההנחה היא שהביקושים הכבושים למגורים יתפרצו ולכן אין כמעט תופעה של המתנה למימוש. המשמעות העיקרית היא אפוא הטבה לבעלי ההכנסות הגבוהות שממילא היו מוכרים את הקרקע".