חוק שכירות הוגנת - המדריך השלם לשנת 2026

כל החדשות והעדכונים של מרכז הנדל"ן גם ב-WhatsApp >>

חוק שכירות הוגנת הוא הכינוי לתיקון משנת 2017 לחוק השכירות והשאילה. הוא מסדיר, בין היתר, את חובת מסירתה של דירה ראויה למגורים, האחריות לתיקונים, הערובות והתשלומים המותרים. חלק מההגנות מחייבות גם כאשר החוזה קובע אחרת, אך קיימים חריגים לתחולה. החוק אינו קובע תקרה כללית להעלאת שכר הדירה.

מה זה חוק שכירות הוגנת

אין בספר החוקים חוק נפרד ששמו הרשמי הוא חוק שכירות הוגנת . זהו כינוי לחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע״ז־2017, ששינה את החוק משנת 1971 והוסיף לו הסדר ייעודי לחוזי שכירות למגורים. התיקון אושר בכנסת ב־17 ביולי 2017 ופורסם ב־19 ביולי. תחילתו נקבעה בחלוף 60 ימים מהפרסום, והוא חל לפי הוראות המעבר על חוזים שנכרתו ממועד התחילה ואילך.

החוק המקורי עוסק גם בנכסים שאינם דירות ובשאילה ללא תמורה. סעיף 1 מגדיר שכירות כהקניית זכות להחזיק בנכס  לתקופה שאינה לצמיתות, תמורת דמי שכירות. מטרת ההסדר למגורים היא להבהיר את חלוקת החובות וליצור רמת הגנה בסיסית לשוכר, תוך הותרת מקום להסכמה בנושאים אחרים.

אינדקס סעיפי החוק

"חוק השכירות החדש" (לעיון בתיקון לחוק לחצו כאן – חוק שכירות הוגנת נוסח מלא),התקבל ב-2017. בתיקון שונו מספר סעיפים, תוך אימוץ ההסדרים המהותיים אשר נקבעו ביחס לחוזה שכירות (או שאילה) בהצעות חוק דיני ממונות, אך התוספת המרכזית עוסקת בחוזי שכירות למגורים. 

להלן סעיפיו:

לפני שימוש בטבלה יש לברר שלוש שאלות: האם הדירה מושכרת למגורים, האם העסקה נכנסת לאחד החריגים ומה קובע החוזה בנושא הנבדק. רק לאחר מכן אפשר לדעת אם מדובר בכלל מחייב, בברירת מחדל שאפשר לשנות או בזכות שתנאיה עדיין לא התמלאו. למשל, עצם קיומו של ליקוי אינו מספיק תמיד לדרישת החזר: יש לבדוק אחריות, חומרה, הודעה והזדמנות לתקן. באותו אופן, עצם סיום החוזה אינו מצדיק מימוש בטוחה בלי עילה. האינדקס נועד לאפשר הגעה מהירה לנוסח המלא, ולא להחליף את בדיקת ההתקשרות המסוימת.

מהי מטרת החוק?

על פי דברי ההסבר שצורפו להצעת החוק השכירות והשאילה, תשל"א 1971, התוכן והמבנה של החוק מותאמים לחוק המכר, תשכ"ח 1968, עם שינויים הנדרשים לאופי העסקאות הנדונות בו. על פי הכתוב בהצעת החוק, "סימונן של עסקאות אלה הוא זמניותן: שלא כמו במכר, הזכויות מוקנות לא לצמיתות, והקשר בין הצדדים נמשך גם לאחר כריתת החוזה".

חוק השכירות והשאילה כולל שני פרקים מרכזיים: פרק השכירות ופרק השאילה נוסף לפרק שונות.

פרק השכירות בחוק השכירות והשאילה

פרטי השכירות נקבעים אמנם בחוזה בין המשכיר לשוכר, אך על פי החוק "פרטים של חוזה שכירות שלא נקבעו בהסכם בין הצדדים יהיו לפני הנוהג שהצדדים להסכם ראו אותו כמקובל עליהם בעסקאות קודמות שביניהם, ובאין נוהג כזה – לפי הנוהג שצדדים סבירים רואים אותו כחל בעסקאות מאותו סוג".

על פי סעיף 4 לחוק, ישנה חובה הנקראת "חובת תום לב", המקובלת בדיני חוזים: חיוב הנובע מחוזה שכירות יש לקיימו בדרך מקובל ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מן החוזה".

משכיר חייב למסור את המושכר לשוכר במצב התואם להסכם ביניהם, חייב לתקן פגם המפריע לשימוש הרגיל במושכר או לשימוש המוסכם בין הצדדים, מלבד פגם שהשוכר אחראי לתיקונו. המשכיר חייב לאפשר לשוכר להשתמש במושכר על פי ההסכם במשך כל תקופת ההסכם, ללא הפרעה מצד או בשמו.

מצדו השני של ההסכם, השוכר חייב להשתמש במושכר על פי המוסכם עם המשכיר. השוכר חייב לאפשר למשכיר, בזמן סביר, לבדוק את הנכס המושכר ולבצע בו תיקונים, כל עוד המשכיר מודיע לו על כך זמן סביר מראש וימעיט ככל הניתן את שיבוש חיי השוכר. השוכר אינו יכול להעביר את הזכות במושכר לאדם אחר, אלא בהסכמת המשכיר.

עם סיום תקופת השכירות על השוכר להשיב למשכיר את המושכר, כשהוא פנוי מכל אדם או נכס, למעט נכס של המשכיר המשמש את המושכר.

פרק השאילה בחוק השכירות והשאילה

שאילה, כהגדרתה ב־סעיף 26, היא הקניית זכות להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות וללא תמורה. לכן מתן דירה לשימוש חינם עשוי לעורר שאלות שונות מהשכרה בשכר, גם אם הצדדים מכנים את ההתקשרות ״שכירות״. יש לבדוק את מהות העסקה ואת ההתחייבויות שנקבעו.

סעיף 27 מחיל על שאילה חלק מהוראות השכירות בשינויים המחויבים. סעיף 28 מגביל את התרופות: אי־התאמה מזכה בפיצויים רק בתנאים המפורטים בו, והפרת חוזה שאילה אינה עילה לאכיפה. סעיף 29 מסדיר סיום שאילה, ובכלל זה אפשרות לסיום בנסיבות מסוימות בהודעה סבירה מראש. לפי סעיף 30, העברת הזכות לאחר טעונה הסכמת המשאיל. אין להעתיק אוטומטית לשאילה את הגנות השכירות למגורים או את מועדי ההודעה של מנגנון ביטול חוזה בתשלום.

פרק ג' שונות

פרק ג' – שונות עוסק בהוראות מעבר, ביטול דינים קודמים כמו המג'לה ותיקוני חקיקה נוספים.

על מי חל החוק החדש?

התיקון לחוק חל על דירות למגורים. כלומר, הנכסים עליהם לא יחול התיקון הם נכסים שאינם מיועדים למגורים, כמו משרד, דירות בבתי מלון, דיור מוגן, מעונות סטודנטים\עובדים, כמו גם דירות לתקופות קצרות של עד 3 חודשים או המיועדות לשכירות של תקופות ארוכות (מעל 10 שנים),דירות יוקרה (דמי שכירות של יותר מ-20,000 שקל),ובנוסף דירות המושכרות בין קרובי משפחה (אחים, הורים, סבים, ילדים, נכדים).

העברת הסכם השכירות לשוכר אחר

על פי סעיף 22 לחוק השכירות והשאילה, המשכיר רשאי לסרב העברה של שכירות לצד ג', אולם מצד טעמים סבירים בלבד. כך מנסח זאת הסעיף:

22. (א)השוכר אינו רשאי להעביר לאחר את הזכות להחזיק ולהשתמש במושכר וכן את חיוביו האחרים על פי חוזה השכירות או להשכיר

את המושכר בשכירות משנה, אלא בהסכמת המשכיר; אולם אם לא הסכים המשכיר לעסקה מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, יהיה -

(1) בשכירות מקרקעין - רשאי השוכר לעשות את העסקה בלי הסכמתו של המשכיר;

תיקונים ושינויים בולטים בחידוש לחוק השכירות והשאילה

השינויים הבולטים בחוק השכירות החדש נוגעים לנושאים כמו רמת הפירוט של חוזה השכירות, הגדרת 'דירה ראויה למגורים', אחריות לתיקון פגמים וליקויים, הגבלת גובה הערבות, מגבלות על מימו הבטוחות, הארכות חוזה וסיום מוקדם של החוזה, אי התאמה של המושכר למתואר בחוזה, ועוד.

השינויים המשמעותיים ביותר הם:

שינויים במושכר

השוכר אינו יכול לבצע שינויים במושכר, אלא אם קיבל את הסכמת המשכיר. במקרים בהם השוכר ביצע שינויים בהסכמה, הוא זכאי לבחור בזמן השבת המושכר בין השבתו כפי שהוא לבין החזרת הנכס לנקודה שלפני ביצוע השינויים. יש לציין כי אם השוכר בחר להשיב את המושכר עם השינויים שביצע, הוא אינו זכאי לתמורה על כך.

הגבלת גובה הערבות

הערבות בחוזה שכירות תוגבל על פי התיקון החדש בחוק בהוצאה כספית לשוכר (לרבות ערבות בנקאית או מזומן,) המנוצלת לטובת בטוחה להתחייבויות השוכר בלבד - עד לסכום של 3 חודשי שכירות או שליש מסכום דמי השכירות בתקופת השכירות - הסכום נמוך מבניהם. 
בנוסף, התיקון קובע כי גובה הערובה המקסימלי יעמוד על 6 חודשי שכירות לכל היותר. 

מטרת הסעיף היא יצירת איזון בין ההגנה לה זכאי המשכיר, לבין ההגנה על השוכרים מניצול הכוח העודף של המשכיר. 

מימוש הערובות והבטוחות יבוצע במקרים בהם השוכר לא שילם את דמי השכירות במועדים המוגדרים בהסכם, אי תשלום החשבונות הנוספים אותם מותר לגבות מכוח חוק שכירות הוגנת 2017 (מים, חשמל, ארנונה, ועד בית, גז וכו'),אי תיקון ליקויים שהשוכר אחראי לתקנם (לרוב בעקבות שימוש לא סביר בנכס),ואי פינוי הנכס במועד שנקבע. 

מימוש הערבות ייעשה לאחר מתן הודעה הדורשת מהשוכר לתקן את ההפרה המדוברת תוך תקופת זמן סבירה. לאחר סיום תקופת השכירות, הערבויות יוחזרו במלואן לידי השוכר, ולא יאוחר מ-6 יום לאחר סיום תקופת השכירות, וזאת לאחר וידוא תשלום כל החשבונות והתשלומים שעל השוכר לשלם עבור השימוש בנכס.

בנוסף, התיקון בחוק השכירות מגדיר עם מגבלה על מימוש הבטוחות, כך שהמימוש יהיה רק עד גובה חוב.

חוק העלאת שכר דירה

העלאת שכר הדירה במהלך תקופת החוזה היא אסורה. כמו בכל חוזה אחר, כל הצדדים מחויבים לעמוד בחוזה השכירות ובסכום המוגדר בו. בחוק שכירות הוגת העלאת שכר דירה אינה זוכה להתייחסות, אך בחוק החוזים הכללי של מדינת ישראל מוגדר מהו חזוה וכיצד יש לקיים אותו.
בפעמים בהם ישנה הסכמה בין הצדדים ואישור עקרוני להעלאת דמי שכירות, יש להוסיף לחוזה המקורי נסח חתום על ידי כל הצדדים המאשר את תוקף עליית המחירים ואת תקופת הזמן בה היא תהיה תקפה.
אם משכיר מחליט על דעת עצמו להעלות דמי שכירות במהלך החוזה, מדובר בהפרה של ההסכם וניתן לפנות לבית המשפט בתביעה נגד בעל הבית.

מהן החובות של כל צד?

חלק גדול מהחובות הנוספים שהוגדרו באופן רשמי בתיקון בחוק (על אף שיושמו במהלך השנים על פי פסיקות ספציפיות),מוטלים על המשכיר.

למשל, על פי חוק שכירות הוגנת , על המשכיר למסור את הנכס המושכר כשהוא מתאים למוסכם בינו לבין השוכר, מתאים לייעוד הנכס המושכר, וסביבת המושכר מתאימה לסיכום בין הצדדים.

כלומר, האחריות של המשכיר חייבת להתאים לאופן בו הציג את הנכס בפני השוכר טרם הכניסה אליו.

אי התאמה על פי חוק שכירות הוגנת תואמת לאופן בו מוגדרת אי התאמה לפי החוק המכר, תשכ"ח-1968: 1. רק חלק מהממכר או כמות גדולה מן המוסכם, 2. נכס שונה או נכס מסוג או תיאור שונה מן המוסכם, 3. נכס שאין או האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל או המסחרי או למטרה מיוחדת המשתמעת מן ההסכם, 4. נכס שמבחינת סוגו, תיאורו, איותו או תכונותיו אינו מתאים לדגם או לדוגמה שהוצגו לקונה, זולת אם הוצגו ללא קבלת אחריות להתאמה, ו-5. נכס שאינו מתאים מבחינה אחרת למה שהוסכם בין הצדדים.

עד כה, הנוהג היה פטירת המשכיר מאחריות לאי התאמות בדמות תניית פטור גורפת בהסכמי שכירות. אך על פי התיקון הנוכחי, אין לפטור את המשכיר מאחריות באמצעות תנייה גורפת, במיוחד אם המשכיר ידע או שהיה עליו לדעת על אי ההתאמה והמשכיר לא גילה לשוכר עליה.

חשוב לציין: המשכיר לא יהיה אחראי לאי התאמה אם השוכר ידע על כך לפני החתימה על הסכם השכירות, או אם השוכר ידע ולא עדכן את המשכיר באשר לאי ההתאמה. כל עוד המשכיר ידע או היה צריך לדעת או אמור לדעת – האחריות נמצאת עליו. עם זאת, על השוכר לתת למשכיר הזדמנות לבדוק או לתקן את אי ההתאמה.

בנוסף, על פי התיקון הנוכחי, המשכיר חייב למסור את הנכס לידי השוכר כשהוא נקי וחופשי מכל זכות מגבילה או סותרת, כלומר, לא קיימים סייגים בזכויות השימוש וההחזקה, והזכויות ניתנות במלואן וללא מגבלות. מסירת הנכס מבלי לציין הגבלות הקיימות על השוכר מהווה הפרה של חוזה השכירות.

על מנת להימנע מאי התאמה משפטית באשר לזכויות בנכס, יש צורך להסדיר בהסכם השכירות כל אי התאמה הקיימת בנכס, על מנת שהמגבלות יהיו ידועות מראש לשוכר, לפני החתימה עצמה.

למשכיר (בעל הנכס) יש זכות למכור את הנכס בזמן שיש בו שוכר, אך על פי נוסח התיקון, על הרוכש החדש שייכנס לנעלי המשכיר, ייקח עליו את כל החיובים שלחו עליו (המשכיר שהיה בעל הנכס לפני המכירה),בהתאם להסכם השכירות והוראות חוק שכירות הוגנת .

חשוב: על המשכיר להודיע לשוכר על מועד העברת הזכויות בינו לבין הרוכש, כמו גם את פרטי ההתקשרות של רוכש הזכויות.

התיקון החדש גם כולל הרחבה של החובה לתיקון פגמים וליקויים בנכס. על פי נוסח החוק, השוכר אחראי על כל פגם או ליקוי הנגרם כתוצאה משימוש לא סביר, בעוד שהמשכיר אחראי על שאר הנזקים. על פי התיקון בחוק הנוכחי, מדובר בסעיף המעגן למעשה בחוק את המנגנון שהיה קיים בפרקטיקה, ובנוסף הוא מסדיר מנגנון "סעד עצמי" לשוכר, המיועד לתיקון ודרישות ההוצאות מהמשכיר, או לקיזוז נזקים מדמי השכירות, מצד המשכירים.

השינויים המרכזיים בניסוח החוק הם הרחבת חובת התיקון על המשכיר בכל מקום בה ישנה הפרעה ממשית וללא הגדלה או שלילה של שימוש, ובנוסף גם על המשכיר לפעול לפי "עקרון הביצוע בקירוב", כלומר, במקרה בו לא ניתן לתקן את המיטלטלין, יש להחליפם במוצר דומה ככל הניתן.

במקרים בהם המשכיר לא מתקן פגם שהובא לידיעתו בתוך זמן סביר (לא יותר מ-30 יום),השוכר רשאי לתקן פגם במקומו, על אף האיסור לביצוע של שינוי כלשהו בנכס ללא הסכמה. אם מדובר בליקוי, חוק שכירות הוגנת אינו מאפשר לשוכר לתקן את אי ההתאמה בעצמו, בעקבות התחולה הרחבה שלה, כך שקיים סיכוי לשינוי מהותי בנכס בעקבות הפעולה. 

עם זאת, ליקויים הנובעים שימוש לא סביר יתוקנו על ידי השוכר. שאר הליקויים יתוקנו על ידי המשכיר, כאשר ליקויים דחופים יתוקנו בתוך 3 ימים – כלומר, ליקויים אשר מונעים שימוש סביר בנכס למטרת מגורים.
​
בנוסף, אם בעבר היתה דרישה על פי חוק ליידוע המשכיר על פגמים וליקויים בכתב בלבד, התיקון מאפשר להודיע על כך כעת בכל דרך.
גם באשר לרמת הפירוט בחוזה, נעשו שינויים בתיקון חוק שכירות הוגנת 2017. 

על פי התיקון, כל הסכם שכירות יכלול את הפרטים הבאים: 

1. כתובת ומספר גוש\חלקה של הדירה, 

2. שמות הצדדים, 

3. מספרי ת"ז וכתובתם, 

4. תיאור הדירה לרבות ריהוט ואביזרים, 

5. חלקיה ברכוש המשותף והצמדות הדירה, 

6. פגמים וליקויים שאינם קלי ערך,

7.משך תקופת השכירות, 

8. התייחסות לאופציה להארכה ותנאיה, והתנאים לביטול ההסכם (הודעה של 90 יום על ידי המשכיר ו-60 יום מראש על ידי השוכר), 

9. גובה שכר הדירה, מועדי תשלום ואופן תשלום, 

10. תשלומים נוספים החלים על השוכר (ארנונה, ועד בית), 

11. תשלומים שהשוכר לא יישא בהם על פי חוק שכירות הוגנת : תשלומי השבחה , ביטוח, תשלום של המשכיר כלפי צד' ג', לרבות עו"ד ודמי תיווך. 

12. פירוט כל פגם שאינו קל ערך.

החוק מציין כי גם אם החוזה לא ייחתם בכתב, לא ייפגע תוקפו.

אחריות השוכר על פי חוק שכירות הוגנת

אחריות לתיקון ליקויים

על פי התיקון לחוק השכירות והשאילה, השוכר אחראי לליקויים ופגמים בנכס הנגרמים משימוש בלתי סביר בדירה, ועליו לתקן ליקוי שכזה על חשבונו, אלא אם הצדדים הסכימו אחרת. המשכיר אחרי לתיקון ליקוי או פגם אחר ואינו קל ערך.

על פי התיקון בחוק, הסעיף מעגן את המנגנון המתרחש בפועל ובנוסף גם מסדיר מנגנון 'סעד עצמי' לשוכר, המיועד לתיקון ודרישות הוצאות מהמשכיר, או לחלופין קיזוז נזקים מדמי השכירות מצד המשכיר

טבלת תיקון ליקויים:

התשלומים שלהם אחראי השוכר

בנוסף, החוק מגדיר את התשלומים להם אחראי השוכר: דמי שכירות על פי הסכם השכירות, מיסים החלים על המחזיק בדירה (כולל ארנונה),תשלומים על צריכת שירותים שוטפים לקבות חשמל, מים וגז, ותשלומים לאחזקה שוטפת לנציגות הבית המשותף (ועד הבית) או חברת הניהול של הבניין.

סעיף נוסף בתיקון חוק שכירות הוגנת נוגע לתשלומים שהשוכר לא אחראי להם. על פי התיקון, השוכר לא ייקח על עצמו את עלות ביטוח המבנה, ולא יישא בדמי התיווך, במקרים בהם המתווך פעל מטעם המשכיר. בנוסף, השוכר לא ישלם על רכישה או השבחה של מערכות או מתקנים המותקנים באופן קבוע אשר משרתים את הדירה, למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שהשוכר ביקש באופן ספציפי והוסכם כי ישלם עליהם.

אי פינוי דירה

מה ניתן לעשות כשהשוכר אינו עוזב לאחר סיום תקופת השכירות, לא משלם חשבונות או מותיר בדירה ליקויים או נזקים? במקרה של אי פינוי הדירה, המשכיר רשאי לתבוע דמי שימוש ראויים או פיצוי מוסכם (על פי הקבוע בהסכם). בגין נזקים, המשכיר זכאי לתבוע נזקים מכוח פקודת הנזקים. הדרך היעילה ביותר היא הסדרה בהסכם השכירות עצמו, ולא מכוח הוראות חוק שונות.

סעיף נוסף בתיקון חוק שכירות הוגנת נוגע לפטור לשוכר מתשלום דמי תיווך וביטוח מבנה – על פי התיקון, השוכר לא ייקח על עצמו את עלות ביטוח המבנה, ולא יישא בדמי התיווך, במקרים בהם המתווך פעל מטעם המשכיר. 

מהי דירה ראויה למגורים

על פי החוק החדש, המשכיר מחויב למסור דירה המוגדרת "ראויה למגורים", כאשר בתוספת הראשונה לתיקון מוגדרים תנאים בסיסיים, אשר אם אינם קיימים, הדירה אינה ראויה למגורים:
מערכת תקינה של מים נקיים וניקוז, מערכת חשמל או מערכת תאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית, דלתות וחלונות לסגירת פתחי האוורור והכניסה. אם קיים גורם סיכון בלתי סביר לשוכר או לבריאותו, הדירה אינה ראויה למגורים. 

מסירת דירה שאינה ראויה למגורים מהווה הפרה של חוזה השכירות מצד המשכיר, ובמצב כזה השוכר יכול לבטל את החוזה בכל עת, גם אם השוכר ידע על הליקויים או לא דיווח למשכיר על אי ההתאמות, ואפילו אם המשכיר לא קיבל הזדמנות ראויה לתקנם. לא ניתן להתנות על הוראה זו.

סעיף 25 בתיקון לחוק השכירות והשאילה, מפרט על הוראות חוק שלא ניתן להתנות עליהן, כך שאם יופיעו התניות בהסכם שכירות הסותרות את ההוראות, הן יבוטלו. אחת מאותן הוראות שלא ניתן להתנות עליה היא ההוראות של סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, הקובע פטור מתשלום במקרים שבהם לא ניתן לבצע שימוש במושכר, "מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור", כך נכתב בלשון החוק. "המשכיר רשאי, עבור זמן סביר בנסיבות העניין, לבטל את החוזה, מלבד מקרים בהם הודיע השוכר קודם לכן כי הוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות. הפטור יכול רק אם בזמן החתימה על ההסכם השוכר לא ידע על הנסיבות, לא ראה אותן ולא היה יכול למנוע אותן".

ומלץ לצרף למסירה תמונות, רשימת ליקויים וקריאות מונים, ולשמור את ההתכתבות. תיעוד כזה מסייע להבחין בין פגם שהיה בדירה בכניסה לבין נזק שנוצר במהלך השימוש. חתימה על נוסח כללי שלפיו השוכר בדק את הדירה אינה מאפשרת לעקוף את החובה למסור דירה ראויה למגורים.

לפני הכניסה כדאי להפעיל ברזים, לבדוק ניקוז, תאורה וסגירת דלתות וחלונות ולרשום ציוד שנשאר בדירה. בדיקה רגילה אינה תחליף לבדיקה מקצועית כשיש סימני סכנה, והיא גם אינה מעבירה לשוכר את חובת המשכיר למסור דירה ראויה. אם הובטח תיקון לפני המסירה, רצוי שההתחייבות תכלול תיאור ברור של העבודה והמועד. בהבטחה כללית ש״יטפלו בהמשך״ קשה יותר להוכיח מה סוכם. מנגד, רישום ליקוי בחוזה אינו מכשיר השכרה שאינה עומדת בתנאי הסף שהחוק אוסר לוותר עליהם.

מגבלת הערובה

סעיף 25י מגביל את הסכום המצטבר של ערובות הכרוכות בהוצאה כספית לשוכר, כגון מזומן או ערבות בנקאית . התקרה היא הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין שלושה חודשי שכירות. אין בחוק תקרה כללית נפרדת של שישה חודשי שכירות. החישוב נעשה לסך הערובות הכספיות יחד, ולא לכל ערובה בנפרד.

לדוגמה, בשכירות שנתית של 6,000 ש״ח בחודש, שליש מהתקופה שווה 24,000 ש״ח ושלושה חודשים שווים 18,000 ש״ח. התקרה היא 18,000 ש״ח. בחוזה לחצי שנה באותו מחיר, שליש מהתקופה שווה 12,000 ש״ח, ולכן זו התקרה. פיצול בין פיקדון לערבות בנקאית אינו מגדיל אותה.

בנוסח המשולב הכולל את תיקון תשפ״ו נכללת במפורש גם ערבות מ״נותן ערבות אחר״. ההגדרה כוללת בעלי רישיונות מסוימים למתן אשראי ולשירותי פיקדון ואשראי, נותן שירותי תשלום יציבותי ומבטח. עצם העובדה שהערבות אינה בנקאית אינה מוציאה אותה מתקרת הערובות הכרוכות בהוצאה כספית.

לעומת זאת, שטר חוב , צ׳ק ביטחון או התחייבות ערבים, כשאינם כרוכים בהוצאה כספית לשוכר, אינם נספרים באותה תקרה. אין פירוש הדבר שאפשר לגבות באמצעותם כל סכום או לממשם ללא עילה. למידע על המסמך והשלכותיו ראו את מדריך שטר חוב, ולהסדרת הבטוחות בהתקשרות ראו חוזה שכירות למגורים.

עילות המימוש ב־סעיף 25י הן חוב שכר דירה, אי־תיקון ליקוי שבאחריות השוכר, אי־תשלום תשלומים שוטפים מותרים ואי־פינוי במועד. המימוש מוגבל לסכומים הקבועים לכל עילה: חוב השכירות עם התוספות המותרות בחוזה, עלות התיקון או התשלום שלא שולם; באי־פינוי -  הסכום בהתאם לחוזה. יש להודיע זמן סביר מראש ולאפשר תיקון של ההפרה בתוך זמן סביר.

בחישוב הבטוחות יש להבחין בין סכום הערובה לבין עמלת הנפקתה: התקרה מתייחסת לגובה ההתחייבות המובטחת בערובות הרלוונטיות, ולא רק למחיר השירות שהשוכר משלם. כדאי לרשום בחוזה כל בטוחה בנפרד, את סכומה, מטרתה, תנאי מימושה ואופן השבתה. כאשר החוזה מתאר בטוחה בשם מסחרי, יש לבדוק מה המוצר בפועל והאם הוא כרוך בהוצאה כספית. השם לבדו אינו קובע אם היא נספרת בתקרה. דרישה לכמה בטוחות אינה אסורה כשלעצמה, אך אינה מאפשרת לעקוף את ההגבלה המצטברת.

מה בטל גם אם נחתם

חתימת השוכר אינה הופכת כל תנאי לחוקי. סעיף 25יד אוסר להתנות על חובת הדירה הראויה למגורים, ומאפשר לסטות משורה של הוראות אחרות רק לטובת השוכר. בין ההגנות: התאמה, סעדים מסוימים בשל ליקויים, אחריות לתיקונים, תשלומים, ערובות, הארכה וביטול. הרשימה המדויקת מופיעה בסעיף, ואין להניח שכל הוראות החוק הן באותו מעמד.

לכן, בשכירות שעליה חל ההסדר, תנאי המחייב את השוכר לתקן על חשבונו כל תקלה, לרבות בלאי מהותי שבאחריות המשכיר, אינו יכול לגרוע מההגנה. כך גם דרישה לערובה כספית החורגת מהתקרה, או הוראה המטילה על השוכר במישרין את ביטוח המבנה. בטלות התנאי אינה מבטלת אוטומטית את החוזה כולו; יש לבחון את ההוראה הבעייתית ואת יתר ההסכם.

גם זכות יציאה חד־צדדית מוגבלת: לפי סעיף 25יג, תנאי המאפשר למשכיר לבטל בלי הפרה מצד השוכר בטל אם אין גם לשוכר זכות ביטול כזו. כשהמנגנון תקף, המשכיר חייב בהודעה של 90 ימים לפחות והשוכר ב־60 ימים לפחות, בכפוף לשינוי המיטיב עם השוכר. א

לפי סעיף 8, תניית פטור אינה מגינה על משכיר שידע או שהיה עליו לדעת על פגם או אי־התאמה במועד הקבוע בחוק ולא גילה אותם. כלומר אמירה כללית שהדירה נמסרה ״כמות שהיא״ אינה תשובה מספקת לפגם שהוסתר. מנגד, לא כל תנאי שאינו נוח לשוכר הוא אסור: יש לקשור את הטענה להוראה מסוימת בחוק ולבדוק תחולה וחריגים.

בשכירות בין קרובים יש לזכור את החריג החלקי לאיסור ההתניה. ההסכמה המשפחתית עשויה לשנות את התוצאה בנושאים מסוימים, אך אינה מאפשרת לוותר על תנאי הסף של דירה ראויה למגורים. גם במקרה כזה רצוי לתעד בכתב את חלוקת התשלומים, התיקונים והבטוחות.

כאשר מתגלה תנאי בעייתי לפני חתימה, עדיף לתקנו במפורש כדי למנוע מחלוקת במהלך השכירות. אם כבר נחתם חוזה, אפשר להפנות למשכיר את ההוראה הרלוונטית ולבקש התאמה בכתב. אין צורך להניח שהחתימה סיימה את הבדיקה המשפטית, אך גם אין להסיק שכל התחייבויות השוכר חדלו לחול. הדרישה צריכה להתייחס לחיוב המסוים: מי אחראי לתיקון, איזו בטוחה חורגת מהתקרה או איזה תשלום הועבר שלא כדין. הפרדה כזו מאפשרת להמשיך לקיים את יתר ההסכם בזמן בירור המחלוקת.

על מי החוק לא חל

סעיף 25טו מחריג עסקאות מסוימות מסימן חוזי השכירות למגורים, ולא בהכרח מכל חוק השכירות והשאילה. גם כאשר ההגנות המיוחדות אינן חלות, עשויים לחול כללי השכירות הכלליים, דיני החוזים ודינים מיוחדים לנכס או להתקשרות. 

סף שכר הדירה ב־סעיף 25טו מוצמד מדי 1 בינואר לשינוי במדד, מעוגל לעשרות שקלים, ועל שר המשפטים לפרסם הודעה ברשומות. בבדיקה לצורך עדכון זה לא אותרה הודעה רשמית המאמתת סכום לשנת 2026. לכן 20,000 ש״ח מוצגים כאן כסכום הבסיס שבחוק בלבד; בעסקה הקרובה לסף יש לברר את הסכום החל במועד הרלוונטי.

גם החריג המשפחתי מצומצם: סעיף 25טו מגדיר קרובים, ובהם בן זוג, אחים, הורים, הורי הורים, צאצאים וצאצאי בן הזוג ובני זוגם. הוא מסיר את תחולת איסור ההתניה שב־סעיף 25יד בפסקה (2), אך אינו מבטל את חובת הדירה הראויה. יתר ההוראות אינן נעלמות; האפשרות לסטות מהן נבחנת לפי החוזה והדין.

סיכום

אם אתם רוצים לגבש חוזה שכירות 2022, ניתן לראות כי הוראות התיקון מטילות בסופו של דבר חבויות גדולות יותר על המשכיר, אך יש לציין כי חלק נרחב מאותן חבויות מעגן במציאות פסיקות שהיו מקובלות עוד לפני הכניסה לתוקף של התיקון.

התיקון מהווה פעם ראשונה בה החוק המקורי עובר תיקון, והוא נוסח מתוך כוונה להסדיר את פערי הכוחות של המשכירים והשוכרים, החל מפירוט חוזה השכירות, חובות המשכיר והשוכר, ועד הגדרת 'דירה ראויה למגורים'.

חלק מהסעיפים הראויים לציון הם הסעיפים שבסופו של דבר לא נכנסו לנוסח התיקון שאושר- החל מפיקוח על מחירי השכירות, דרך הגבלת העלאת שכר הדירה ל-3 שנים, הקמת נציבות שכירות, חשיפת חוזי שכירות קודמים להשוואת דמי שכירות, והטבת מס למשכירים דירה לתקופה ארוכה.

שאלות ותשובות

מה זה חוק שכירות הוגנת ומתי הוא נכנס לתוקף?

חוק שכירות הוגנת הוא הכינוי לתיקון משנת 2017 לחוק השכירות והשאילה, ולא חוק עצמאי בשם זה. התיקון הוסיף הגנות לשוכרי דירות, ובהן כללי תיקונים וערובות. הוא פורסם ב־19 ביולי 2017 ותחילתו נקבעה 60 ימים לאחר הפרסום. לצורך התקשרות מסוימת יש לבדוק גם את הוראות המעבר ואת נוסח החוק הכולל תיקונים מאוחרים.

על אילו דירות החוק לא חל?

סעיף 25טו מחריג מהסימן למגורים, בין היתר, דירות נופש, מלונות, מסגרות מעונות ודיור מוגן ודירות מוגנות. יש גם חריגים התלויים בתקופת השכירות, באפשרות להאריכה או לבטלה ובגובה שכר הדירה. שכירות בין קרובים היא חריג חלקי לאיסור ההתניה, ולא פטור מלא. גם בעסקה מוחרגת עשויים לחול דיני השכירות הכלליים והחוזים.

כמה ערובה מותר לדרוש משוכר?

לפי סעיף 25י, סך הערובות הכרוכות בהוצאה כספית מוגבל לנמוך מבין שלושה חודשי שכירות לבין שליש מתקופת השכירות. בשכירות שנתית של 6,000 ש״ח לחודש התקרה היא 18,000 ש״ח. ערובה שאינה כרוכה בהוצאה כספית אינה נספרת באותה תקרה. עם זאת, גם מימושה כפוף לעילות ולתנאים שבחוק, כשאלה חלים על החוזה.

מה נחשב דירה ראויה למגורים?

סעיף 25ו והתוספת הראשונה מציבים תנאי סף, ובהם ניקוז, חשמל ותאורה, מי שתייה, אוורור ותאורה טבעית, דלת כניסה ננעלת והפרדה בין השירותים לדירה. הדירה גם צריכה להיות ללא סיכון בלתי סביר לבריאות או לבטיחות. די באחד הליקויים המנויים כדי שלא תיחשב ראויה; אין צורך להוכיח שכל המערכות חסרות יחד.

המשכיר לא מתקן נזילה — מה עושים?

מתעדים את הנזילה, מודיעים למשכיר ודורשים תיקון. לפי סעיף 25ח, ליקוי שאינו קל ערך ובאחריותו יתוקן בתוך זמן סביר ועד 30 ימים; פגם המונע מגורים סבירים — עד שלושה ימים. אם לא תוקן במועד, סעיף 9 מאפשר סעדים בתנאים שנקבעו, ובהם תיקון והחזר הוצאות סבירות או הפחתה יחסית. במקרה שאינו סובל המתנה קיימת אפשרות לפעולה דחופה.

המשכיר כתב בחוזה סעיף שנוגד את החוק — הוא תקף?

לא בהכרח. סעיף 25יד אוסר לגרוע מהגנות מסוימות גם בהסכמת השוכר, ובהן חובת דירה ראויה והוראות מוגנות בנושא תיקונים וערובות. תנאי הפוגע בהגנה מחייבת אינו גובר עליה רק משום שנחתם. עם זאת, יש לבדוק את ההוראה המדויקת ואת החריגים לתחולה. בטלות של תנאי מסוים אינה מבטלת כשלעצמה את כל החוזה.

אפשר להעביר את החוזה לשוכר אחר?

בדרך כלל נדרשת הסכמת המשכיר מראש ובכתב. סעיף 22 מתייחס לסירוב מטעמים בלתי סבירים ולתנאים בלתי סבירים, ומקנה אפשרויות פעולה, לרבות פנייה לבית המשפט. רצוי להציג מועמד מתאים והסדר מפורש להעברת החיובים ולשחרור השוכר המקורי. מציאת מחליף או מסירת מפתחות אינן מוכיחות לבדן שהשוכר המקורי פטור מחובותיו לפי החוזה.

האם החוק מגביל העלאת שכר דירה?

חוק שכירות הוגנת אינו קובע תקרה כללית לשכר דירה או לשיעור העלאתו. במהלך חוזה מחייב אי אפשר להעלות מחיר בניגוד למוסכם; מנגנון הצמדה או מדרגות שנקבע מראש יכול לחול לפי תנאיו. בהארכה מכוח אופציה יש לבדוק את התנאים שנקבעו ואת סעיף 25יב. במשא ומתן לחוזה חדש אין מכוח החוק תקרת העלאה כללית.

מקורות

מקורות

• חוק השכירות והשאילה, תשל״א–1971 — נוסח משולב בוויקיטקסט, כולל התוספות והתיקונים המאוחרים.
• חוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע״ז–2017 — הפרסום ברשומות, התיקון המכונה ״ חוק שכירות הוגנת ״.
• כל־זכות — שוכרי דירות, מידע על זכויות וחובות בשכירות למגורים.
• כל־זכות — הגבלת סכום הערובה שמותר לדרוש משוכר דירה, סוגי הערובות, התקרה והחריגים לתחולתה.

לחדשות נדל"ן, עדכונים יומיומיים, דעות וניתוחים, הורידו את אפליקציית מרכז הנדל"ן
אנשי נדל"ן, בואו לשמוע ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו לקבוצת הפייסבוק רק נדל"ניסטים ותיחשפו לתכנים בלעדיים לתעשייה.