"מכוני הבקרה מאפשרים לייעל את הביורוקרטיה בפרויקט ולחסוך המון כסף"

"ככל שנשתף פעולה עם מכון הבקרה ונבין שזה לטובת כל מי ששותף, כולל היזמים והמתכננים, איכות הפרויקט תהיה בוודאות גבוהה יותר והפרויקט יהיה הרבה יותר יעיל ופשוט. זה פחות כאב ראש, הרבה יותר קל ופחות התעסקות מייגעת עם גורמים. איכות גבוהה וחיסכון תקציבי". כך אמר גיל שטיין, מנכ"ל מכון בקרת הבנייה הישראלי, במסגרת הרצאת "בוקר של נדל"ן" שערך אתמול (ג') מרכז הנדל"ן , בהשתתפות קהל מקצועי מענף הנדל"ן.

לצפייה במצגת המלאה של הרצאתו של גיל שטיין, הקליקו כאן

לצפייה בהרצאה המלאה:

הרצאתו של שטיין עסקה בייעול תהליכים בפרויקט בנייה, ובחיסכון בעלויות הביצוע, באמצעות מכוני הבקרה. רפורמת מכוני הבקרה נחקקה לפני כעשור במטרה לייעל ולשפר את תחום הרישוי, שנחשב לאחד התחומים הסבוכים, האיטיים ועמוסי הבירוקרטיה ביותר בעולם התכנון והבנייה בישראל. מכוני הבקרה מקבלים את רשיונם מהמדינה, ומשמשים כמעבדה מוסמכת לבדיקת התאמת הפרויקט להוראות התכן.

משולש הזהב להצלחה של פרויקט בנייה

לדברי שטיין, בכל פרויקט בנייה, המדדים להצלחה הם קיצור הלו"ז של תהליכי הבנייה כולל ייעול תהליכי הרישוי, איכות גבוהה לתכנון ולביצוע, וחיסכון בתקציב הפרויקט. "באמצעות מכון הבקרה אפשר לייעל את הביורוקרטיה ולחסוך המון כסף", הדגיש.

הוא הציג נתונים המראים כי הבנייה בישראל היא באיכות ירודה במיוחד ולמעשה המצב כה חמור, שייתכן שמדובר במדינה המובילה בעולם בשכיחות ליקויי הבנייה. על פי מחקר של הטכניון שהציג שטיין ומומן באמצעות משרד השיכון, בכ-100% מהדירות בארץ קיימים ליקויי בנייה. מצבה של ישראל לפי שטיין עגום אפילו בהשוואה למדינות עולם שלישי. מתברר כי אין עוד מדינה נאורה בה אין חובה להעסיק באתר בנייה מפקח בנייה צמוד שאחראי מול הרגולטור לכך שהיא מתבצעת כמו שצריך, לפי היתר בנייה, לפי התקנים ובאיכות הנדרשת.

איך הגענו לכך? שטיין הציג נתונים של פרופ' יחיאל רוזנפלד, ראש התוכנית לניהול הבנייה בטכניון ובכיר המומחים בישראל בתחום איכות הבנייה, שמפנה את האצבע המאשימה כלפיי המקצועיות הירודה של הפועלים ותאוות הבצע של היזמים שמבקשים למקסם רווחים ומעסיקים קבלן ביצוע תחת חוזה עם סף רווחיות נמוך מאוד. זה מצידו חותם הסכמים עם 30 יועצים וקבלני משנה שעבודתם גם מתומחרת בחסר. זה מביא ללחץ ארגסיבי שמופעל על קבלני המשנה, שמתורגם בראש ובראשונה לתכנון לקוי.

תכנון או ביצוע לקוי יגבה מחירים כבדים 

מהן ההשפעות הדרמטיות של תכנון או ביצוע שלא על פי ההוראות?  

1. אי תפקוד של מערכות כיבוי והצלה שאחראיות על אוורור הבניין, שחרור עשן, כיבוי אש, היחלצות משריפה וכו'. 

2. סימפטום "הבניין החולה" – השפעה בריאותית על הדיירים. 

3.  כשלים באיטום – חדירות מים ורטיבות העלולים לגרום נזקי רכוש וגוף.  

4. אי תפקוד מערכות הבניין – אי סילוק מיטבי של שפכים ומי נגר עילי, הצפות – נזקי רכוש וגוף.  

5. כשלים בתסבולת הקונסטרוקציה ועמידות הבניין.

6. כשלים בטיפול תרמי ואקוסטי – השפעה בריאותית.

בישראל לוקח המון זמן לקבל היתר - 5 שנים להקים דירה 

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה בישראל? הרבה זמן, אפילו הרבה מאוד. "הדבר מתרחש משום שבישראל אחראיים לא פחות מ-27 גורמים בתכנון ובבנייה. מרשות מקרקעי ישראל, דרך מנהל התכנון במשרד האוצר, רשות המים, רשות החשמל, ארגוני סביבה, רשות הניקוז, רשות העתיקות ועוד ועוד", מסביר שטיין.  

בפרויקטים בהם משולב מכון הבקרה, תהליכי הרישום חלקים ופשוטים יותר, בין היתר כתוצאה מקיצור משך הבקרה המרחבית, תיאום מול תאגיד המים, תיאום אינטגרטיבי במערכת מקוונת ותיקון ליקויי תכן טרם השלמת התכנון הסופי – יעיל, מהיר, פשוט וחסכוני 

גם לו"ז התכנון והביצוע של פרויקט בנייה בישראל מציג נתונים עגומים מאוד. ובממוצע לוקחות 5 שנים של רישוי ובנייה עד הקמת דירה בישראל. 

הבקרה מקצרת לכם זמן 

בפרויקטים בהם בוצעו בקרות תכן וביצוע נרשם קיצור משך בקרה מרחבית ברשות הרישום, קיצור משך עמידה בתנאים להיתר נוכח מתן אישורי כיבוי אש ופיקוד העורף ע"י מכון הבקרה, וקיצור משך תיאום וקבלת אישור תאגיד המים.

בנוסף נרשם קיצור משך הבנייה נוכח הקטנת היקף העבודה הנישנית (תיקון ליקויי תכן וביצוע שחוזרים אליהם בסוף העבודה),קיצור משך בדיקות אינטגרציה והערכות לאכלוס המבנה וקיצור משך תהליך הוצאת תעודת גמר תוך הסתמכות של רשות הרישום על מכון הבקרה. 

ומהן הסיבות לחריגות הבנייה בישראל? "בעיקר התייחסות מזלזלת למסמכי המכרז, התנהלותו של ענף הבנייה הישראלי והתנהלות היזם של הפרויקט", הסביר שטיין. לדבריו, בפרויקטים בהם בוצעו בקרות תכן וביצוע נרשמו הפחתת עלויות המימון הבנקאי - קיצור משך הוצאת היתר, הקטנת "עלות העבודה הנישנית", ובקרה אינטגרטיבית שמפחיתה משמעותית את ליקויי הביצוע, ומקצרת את משך ההקמה. לנוכח כל היתרונות הללו, תקציב הפרויקט נחסך בהתאמה וגם יש פחות תביעות על ליקויי בנייה.