תוכנית השימור של ת"א: הענף מברך על ביטול היטל ההשבחה, מחלוקת קשה על דחיית תביעות הפיצוי

15 שנים לאחר שאושרה תוכנית השימור של תל אביב למתן תוקף, פרסמה אתמול (ג') ועדת הערר מיסוי והיטלי השבחה של מחוז תל אביב את החלטתה הדרמטית לבטל את היטל ההשבחה בן מאות מיליוני השקלים (במצטבר) שהטילה העירייה על אלפי בעלי הנכסים בתחומי "העיר הלבנה". החלטה זו, לצד החלטת הוועדה שלא לפצות את בעלי הנכסים על ירידת ערך, הביאה לגל של תגובות בענף, בעיקר בקרב עורכי דין ושמאים.

כפי שניתן לראות, בעוד שהחלטת ועדת הערר על ביטול היטל ההשבחה זוכה לתמיכה מקיר לקיר, הרי שלגבי החלטת הוועדה שלא לפצות את בעלי הנכסים בגין ירידת ערך, הדעות חלוקות. נראה כי לפחות היבט זה של ההחלטה עוד יידון רבות בהמשך.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל אמר: "כולי תקווה כי סוף-סוף הגענו להכרעה ולוודאות בסוגיית השימור בתל אביב. הכרעה זו תומכת בעיקרון השמאי, דהיינו מבחן שווי השוק, לאחר שגם עיריית ת"א לא הצליחה להוכיח כי מיתוג הנכסים לשימור היווה גורם משפיע על עליית שווי הנכסים. ככל שטענה זו הייתה חסרת בסיס מעשי, הרי נעשה צדק עם בעלי הנכסים, שהתמודדו עם דרישות היטלי השבחה בסכומים עצומים.

"החלטת ועדת הערר הוסיפה ועשתה צדק בעניין השימור המחמיר וניוד הזכויות כפיצוי לבעלי הנכסים, שכן זכויות אלה הן ערטילאיות בלבד ובגינן נדרשו בעלי הנכסים לשלם היטלי השבחה שנים רבות קדימה, ללא כל ביטחון ביחס לאישור תבע "ות עתידיות. בשורה התחתונה, ועדת הערר המחוזית הוכיחה גם בסוגיית השימור כי אין מבחן מקצועי נכון וצודק יותר מהמבחן השמאי".

"אחרי 15 שנות המתנה – זו ההחלטה הקלה ביותר"

עוה"ד צבי שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות' המייצג בעלי נכסים שהוכרזו לשימור ציינו כי התוצאה אליה ועדת הערר אחרי 15 שנה של המתנה נראית כמו ההחלטה הקלה ביותר. "מצד אחד הועדה קבעה ובצדק שעיריית תל אביב לא יכולה לגבות היטלי השבחה בגין הליך 'מיתוגי', שכן תוכנית השימור לא הקנתה זכויות בפועל, לא היה כאן הליך תכנוני ובנוסף, גם השמאויות שבוצעו בפועל לא הראו שערך הנכסים עלה בעקבות התוכנית. כלומר מדובר בסוג של 'המצאה' של עיריית תל אביב שמטרתה הייתה לשמש הליך נגד תביעות הפיצויים שהגישו בעלי נכסים שהוגדרו לשימור. בפועל זה גם גרם לחלק מבעלי נכסים לוותר על תביעות הפיצויים תמורת ביטול השומות כך שבמידה מסוימת התכסיס של העירייה עבד בפועל".

לגבי דחיית תביעות הפיצויים, טוענים בשוב ושות' כי מדובר בפרשנות שגויה של ועדת הערר וכי לא ניתן לקבוע באופן גורף כי התוכנית לא פגעה בערך הנכסים. "ברגע שהתוכנית מחייבת את בעל הנכס בעלויות שימור יקרות נרשמת פגיעה ויש לבחון כל מקרה לגופו. ניתן לראות גם שההחלטה בנושא לא התקבלה פה אחד וכי נציג הציבור (השמאי זהר עירון, נ"ב) התנגד לה. לכן, למרות שחלפו כ-15 שנה מאז אישור התוכניות ולמרות שהשוק ממתין כבר יותר מעשור להכרעה בשאלה הרי שההחלטה היא לא סוף פסוק וככל הנראה היא תגיע בקרוב גם לפתחו של בית המשפט. יש לזכור כי יש להחלטה הזאת חשיבות לא רק לגבי בעלי הנכסים המיועדים לשימור בתל אביב, אלא גם לערים אחרות שקידמו ומקדמות תוכניות שימור וההחלטה בתיק הזה תהווה תקדים לערים אחרות".

גם עורכת הדין ענת בירן , בעלת משרד ענת בירן עורכי דין, המייצג בעלי נכסים בתיק, בירכה על החלטת ועדת הערר בהיבט של ביטול היטל ההשבחה: "נקבע כי לא מדובר בתוכנית משביחה. ההחלטה למעשה פסלה את הניסיון המופרך של העירייה להגדיר את תוכנית השימור כתוכנית הממתגת את הבניינים ומשכך הם כביכול שווים יותר. אנו שמחים על ההחלטה וסבורים כי היא מוצדקת, טענו כך לאורך כל השנים האחרונות, בעררים רבים שהגיש משרדנו מאז שנת 2011 בעניין תוכנית השימור".

אולם גם היא, כמו עו"ד שוב, חולקת על חלקה השני של ההחלטה: "לצערנו ועדת הערר החליטה לדחות את כל התביעות לפיצויים במאות מיליוני שקלים שהוגשו נגד העירייה, בהחלטה שקובעת שהתוכנית לא פגעה בשווי המקרקעין. ייתכן וועדת הערר לא רצתה לפגוע בקופה הציבורית ולכן החליטה לדחות באופן גורף את כל התביעות. אנו חולקים על מסקנה זו, נבחן את ההחלטה והאם לנקוט בהליך של ערעור".

"העירייה השתמשה בטענת המיתוג ככלי להתמודדות עם תביעות פיצויים"

עו"ד דקלה מוסרי טל, מבעלי מוסרי, טל עורכי דין ויו"ר ועדת ערר מחוז חיפה לשעבר, מציינת כי החלטת ועדת הערר בתל אביב הרימה את המסכה מעל טענת המיתוג של עיריית תל אביב שמלכתחילה לא הייתה רלוונטית לנושא היטל ההשבחה מכיוון שתוכנית השימור לא יצרה שינוי בתכונות המקרקעין, ומסכימה כי הוועדה המקומית השתמשה בטענת המיתוג ככלי להתמודדות עם תביעות הפיצויים בגין ירידת ערך שהגישו בעלי הנכסים. "ההחלטה מעוררת ספקות לגבי ההסכמים שנחתמו בין בעלי הנכסים לבין העירייה לאחר שהאחרונה הסכימה 'לוותר' על היטלי ההשבחה בגין ביטול תביעות הפיצויים".

על ההחלטה בנושא זכאות בעלי הנכסים לפיצויים בגין תוכנית השימור, אמרה כי היא "מבוססת על עיקרון שמאי דומה וטוענת כי כשם שהעירייה לא הצליחה להוכיח שערך הנכסים עלה בגלל תוכנית השימור, כך גם בעלי הנכסים לא הוכיחו כי ערך הנכסים ירד באמצעות עסקאות השוואה. עלויות השימור הופכות אולי את תוכנית השימור לתוכנית לא מוצלחת, אך הם לא גרמו לירידת ערך הנכס. כנראה שמשני הצדדים לא נאמרה המילה האחרונה, אולם להחלטה יש חשיבות לדעתי בעיקר לרשויות אחרות שמקדמות היום תוכניות שימור. ככל שהרשויות ידעו לתת תמריצים כלכליים ראויים לבעלי הנכסים במסגרת התוכנית כך יש יותר סיכוי שהתוכנית תתממש ושאלת הפגיעה בערך הנכסים תתייתר".

"יש לשים לב לדעת המיעוט בוועדה"

לדברי עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה והיטלי השבחה , אמר כי "ביחס לשאלת המיתוג המחישה הוועדה באופן מובהק כי מיתוג נכסים הכלולים בתוכנית לשימור לא השפיע על ערכם למול נכסים הכלולים בתוכנית, ובכל מקרה מיתוג איננו נחשב לתכונה במקרקעין, שיש לדרוש בגינה השבחה. גם ביחס לשאלת העלויות, הסתמכה הוועדה על דעת מומחה שמונה ע״י ועדת ערר , ולפיה נמצא כי קיימות עלויות עודפות גבוהות מאוד לצורך מימוש זכויות בנכסים הכלולים בתוכנית השימור, דבר שעיריית תל אביב חישבה באופן שגוי. ככל שאין מיתוג ויש עלויות עודפות בשיעור שקבע המומחה, זה כשלעצמו שולל כל אפשרות של השבחה של תוכנית השימור, ולכן ועדת ערר קיבלה החלטה נכונה בנוגע לפסילת דרישות העירייה לגביית היטלי ההשבחה".

לעניין החלטת הוועדה לדחות את התביעות בגין ירידת ערך לפי סעיף 197 אמר קמנקוביץ כי "אמנם רוב חברי הוועדה היו בדעה כי התוכנית איננה פוגעת תכנונית במבנים לשימור, בעיקר לאור טיב הפגיעה הנטען - שאינה מוגדרת כפגיעה במקרקעין, ומכאן שאין בסיס לפצות את בעלי הנכסים, אולם ראוי לשים לב לדעת המיעוט בוועדה של השמאי זהר עירון. לפי דעה זו, אין לקבוע אפריורית כי התוכנית איננה פוגעת ויש לבחון כל מקרה לגופו על-ידי שמאי מייעץ, בנוגע לשווי שוק של המקרקעין במצב התכנוני הקודם ללא תכנית השימור לבין המצב התכנוני החדש ע״פ תכנית השימור״.