התכתשות בין ראש עיריית דימונה למתכנן המחוז: "לא בכל מקום מתאימים מגדלים"

"יש בישראל 1.6 מיליון יחידות דיור שמיועדות להתחדשות עירונית, כלומר - בניינים שיכולים לקרוס ברגע ברעידת אדמה או מפגיעת טיל. בשנה האחרונה התחילו התחדשות עירונית רק ב-3,760 דירות. בקצב הזה נחדש את כל מלאי הדירות שנדרש לחדש בתוך 400 שנה".

את הניתוח המתמטי הפשוט הזה ביצע אתמול (ד') מנכ"ל אבני דרךהתחדשות עירונית , גיל גולדשטיין במהלך מפגש שולחן עגול שערך " מרכז הנדל"ן " באשקלון, תחת הכותרת "קידום התחדשות עירונית באזור הדרום", בפני פורום עורכי דין העוסקים בהתחדשות עירונית במרחב דרום. עוד השתתפו באירוע ראש עיריית קריית גת אבירם דהרי, ראש עיריית אשקלון תומר גלאם, ראש עיריית דימונה בני ביטון, מתכנן מחוז הדרום במינהל התכנון תומר גוטהלף ומנכ"ל אבני דרך התחדשות עירונית, גיל גולדשטיין.

לדברי גולדשטיין, "1.6 מיליון דירות זה מספר מטורף בעיני שצריך להיות תמרור אזהרה אדיר לכל מנהל התכנון גורמי הממשלה וראשי הערים". באזור הדרום, לדבריו, המצב חמור אף יותר, כאשר במיזמי הריסה ובנייה – פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שיעור המיזמים במחוז הדרום מתוך כלל הפעילות עומד על פחות מאחוז עם 118 יח"ד בלבד שנבנו במסגרת זו. "בתמ"א 38/1 יש בדרום 15.8% מהפעילות והפער קצת מצטמצם מהמרכז, אבל זה מוצר נחות שעבר מן העולם ולא נציע אותו בשנים הקרובות".

מימין: מנכ''ל אבני דרך גיל גולדשטיין, מתכנן מחוז דרום תומר גוטהלף, רה''ע קריית גת אבירם דהרי, עורך מרכז הנדל''ן נמרוד בוסו, רה''ע דימונה בני ביטון, רה''ע אשקלון תומר גלאם (מרכז הנדל''ן)

לדבריו, "אם היינו מחלקים את ישראל לאזורי עדיפות להתחדשות עירונית כנראה שהדרום והצפון היו זוכים לעדיפות גבוהה יותר מהמרכז גם בהיבט הביטחוני, רעידות אדמה. זו קריאת השכמה לכולנו. צריך לתקן את הנתונים האלה בשנים הקרובות".

"ב-2042 קריית גת תהיה העיר השלישית בגודלה בישראל" 

ראש עיריית דימונה, בני ביטון, תקף בחריפות את מנהל מקרקעי ישראל, ואמר כי "מנהל מקרקעי ישראל הוא גנב שמספסר בקרקעות". בשיחה עם מרכז הנדל"ן הסביר ביטון כי לדעתו על המדינה להשקיע פחות במודיעין ויותר בדימונה. "למה במודיעין נותנים הטבה של מיליון שקל במכרזים של דירה בהנחה? למה שלא יתנו 400,000 שקל הטבה ואת השאר יעבירו לזוגות צעירים מדימונה? הרי רוצים לבנות בנגב, לא? הם מתנים את ההטבות הללו בבנייה רוויה בלבד ולכן אין הרבה אצלנו. יש לי את השטח. תנו לבנות איך שאנחנו רוצים".

ביטון הוסיף כי "חייבים לעשות פינוי בינוי בערים שלנו. אני בונה אלפי דירות בשנה, ויש ביקוש. יש פה מערכת חינוך מהטובות בישראל - 50% מהתקציב של העיר מושקע בחינוך. יש לנו גם את הטבת המס שמביאה אלינו זוגות צעירים. 4.5% מהתל"ג של המדינה סביבי - מפעלי ים המלח, כימיקלים לישראל והקריה למחקר גרעיני. אין דירה פנויה בעיר אבל מחירי הדירות עדיין סבירים והשטח המוניציפלי שלנו הוא הגדול ביותר בישראל - 220,000 דונם, זה גדול יותר מתל אביב. מדינת ישראל צריכה להבין שאם היא רוצה להשקיע בפינוי בינוי היא חייבת להכניס את היד לכיס. אנחנו חייבים קודם כל תעסוקה איכותית, חינוך טוב, ואיכות חיים מגרשי משחקים, פארקים, מקומות בילוי".

ראש עיריית קריית גת, אבירם דהרי, אמר כי "הבנייה של השכונות החדשות היא טריגר להתחדשות העירונית בקריית גת. היום אנחנו בונים יותר כיתות לימוד מאשר בירושלים - בירושלים יש מיליון תושבים והיא בונה 100 כיתות לימוד בשנה. אנחנו בונים 120 כיתות לימוד על 70,000 תושבים. ב-2042 אנחנו נהיה העיר השלישית בגודלה בישראל עם 420,000 תושבים. איך התחיל הפינוי בינוי בעיר? שיווקנו קרקע, ובא יזם שהימר על קריית גת. אמר שייתן לנו מכפיל 1 ל-9. ועשה. ומשם הכל התגלגל. אצלנו אף בניין לא יישאר מאחור. בתי הספר באזור היו ריקים, מוסדות הציבור היו ריקים, אז לא היה צורך לבנות אותם, גם לא חניות".

"מגדלים לא מתאימים בכל מקום" 

מתכנן מחוז הדרום במנהל התכנון, תומר גוטהלף, הסביר כי מרבית תושבי מחוז הדרום נוסעים לעבודה הממוקמת מצפון לאזור המגורים שלהם, ולכן מקרבים את עירם אל מחוז המרכז יותר ממה שנהוג לחשוב, ומשפיעים כך גם על התחדשות הערים מהן הגיעו. "כיום מחוז דרום נמצא בטבעת החיצונית של מטרופולין תל אביב. גם שדרות, ונתיבות שהיא עיר עם תנופת פיתוח אדירה, שתיהן גם כן לגמרי חלק ממטרופולין תל אביב - מאחר והתושבים שלהן נוסעים לעבוד ברחובות, ראשון לציון, קריית גת. זה משפיע על ערכי הקרקע לטובה. ואיפה שאנחנו מצליחים לעבוד בערכי קרקע גבוהים אנחנו יכולים ליצור תוכנית טובה להתחדשות עירונית. לנו חשובה מאוד איכות התכנון.

''אם רמת הצפיפות סבירה - יש יותר סיכוי להתחדשות עירונית''. תומר גוטהלף (מרכז הנדל''ן)

"כשאנחנו נכנסים לעסקה של התחדשות עירונית , מדובר בדרך כלל בשיכונים צפופים, והדבר החשוב הוא רמת הצפיפות הנכנסת. אם היא סבירה - יש יותר סיכוי להתחדשות עירונית. בתל אביב המכפילים הם לפעמים מתחת ל-2, כלומר שבמקום דירה אחת קיימת בונים פחות מ-2 דירות, וזה נובע מערכי הקרקע הגבוהים. במחוז דרום המכפילים הם באזור 3.8 או 4 באשדוד, למשל".

לדברי גוטהולף, המכפיל הגבוה ביותר שאליו ניתן להגיע ללא "אמצעים משלימים" הוא 5.5. "במכפיל גבוה יותר – זה לא עובד בלי אמצעים משלימים, ועלינו להוסיף קרקע שנמצאת מחוץ למתחם. אם יש לי שיכון צפוף, אני לוקח קרקע פנויה של רמ"י ומצרף אותה, כשבקרקע המקורית צריכות להיות לפחות 50% מהיח"ד. ואז חצי על הקרקע המשלימה ואני מייצר פרויקט שיכול לעבוד.

"מנגנון יצירתי נוסף הוא "קרקע משלימה פרטית" - לשדך יזם עם קרקע להתחדשות עירונית ושפ"פ (שטח פרטי פתוח). מה הרווח? היזם מקבל גם את הרווחים של ההתחדשות, גם של הקרקע הפרטית וגם קיבל את זכויות הבנייה לדירות בלי מכרז, בהתנהלות של מגזר פרטי".

לדברי גוטהולף, על מנת שהתחדשות עירונית תתקיים בדימונה, המכפיל הנדרש הוא 10. פתרון של בנייה מגדלית אפשרי לדבריו רק באזורים מאד מסוימים, ולא בכל מקום מאחר והמגורים במגדלים מייקרים משמעותית את הוצאות הדיירים החודשיות על תפעול הבניין. "זה אומר שעלויות התחזוקה למשק בית הן מאוד גבוהות, 500 שקל ומעלה. אתה בא משיכון שההוצאות החודשיות עליו היו נמוכות מאוד, ועכשיו הן גדלות משמעותית וזה לא מתאים לכל אחד. שכונות של מגדלים מתאימות למקומות שיש ערך מוסף למיקום שלהן - על פארק, במרכז העיר, סמוך לתחנת רכבת.

"כשעושים במקומות מסוימים בנייה מגדלית כשאין במקביל גם ערך למיקום - אנשים לא יקנו. כמו שכונת קריית גנים בבאר שבע שלא קרובה לכלום, שם אושרה כבר לפני יותר מעשור תוכנית לבניית 19 מגדלים עם פארק באמצע. בינתיים בונים רק את המגדל השלישי ומאמצי השיווק הם אדירים".

(מרכז הנדל''ן)

גוטהלף מזהיר מפני הבטחות באוויר שאינן תואמות את הצורך של התושבים. "זה לא רע שיזמים מחתימים דיירים אבל זה נהיה מקצוע של מאכרים שמבטיחים כל מיני הבטחות, ורוצים לבנות מגדלים במקום שזה לא תואם את הצפיפות. לכן במחוז דרום החלטנו לפני כשנה שהרף המירבי של התמורות הוא 12 מ"ר. ככל שאנחנו מקטינים את התמורות אנחנו מצליחים לקבל מכפילים נמוכים יותר וצפיפות נמוכה יותר. זה הוגן יותר כלפי הסביבה העירונית. במקומות שערכי הקרקע לא מאפשרים, אי אפשר לתת תמורות גבוהות יותר".

ראש עיריית אשקלון: "אין לי מה לעשות עם דירות 50 מ"ר"

ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם, אמר כי לדעתו, מדינת ישראל לא מעוניינת בכלל בהתחדשות עירונית. "מסיבה אחת - זה לא מכניס כסף. במדינת ישראל, בממשלות לדורותיהן, אם אין הכנסה - זה לא מעניין אותה. אנחנו יודעים לבנות לבד. אבל מדינת ישראל שולחת אותנו לוועדה המחוזית, לוותמ"ל. תוכנית אחת שלי לא עברה במחוזית - כי המדינה לא רוצה".

"שלא יפריעו לנו. אם המדינה לא תפריע אני יכול לבנות 13,000 יח"ד תוך שנה וחצי. המדינה לא יודעת לייצר 23 מיליארד שקל לטובת מיגון באשקלון. למדינה יש כסף אבל הוא נשאר בקופה ועד שמקדמים תוכניות מוציאים לנו הנשמה. ביקשנו את הסמכויות, הוועדה המחוזית לא תחליט אצלי אם הדירה היא 50 או 80 מ"ר. אין לי מה לעשות עם דירת 50 מ"ר. דירת 2 חדרים עולה 1,100,000 בממוצע. דירה של 80 מ"ר עולה 1,350,000. אי אפשר להגביל את היזם בלא להרוויח. הגיע הזמן שהמדינה תשחרר, תאציל סמכויות לראשי הרשויות. דין תל אביב הוא לא דין שדרות. לכל עיר יש את המרקם והצרכים שלה. צריך לעזור לאוכלוסיות חדשות לשפר את מצבן ולגור בדירות שלא מסתובבות למטה חולדות. צריך לשנות את החשיבה".

גיל גולדשטיין בשולחן העגול באשקלון (מרכז הנדל''ן)

גולדשטיין הוסיף כי "המוצר צריך להתאים גם לאוכלוסייה הקיימת וגם לאוכלוסייה שתגיע. 20% דירות 50 מ"ר מתוך 100 דירות גם אני לא יודע איך לשווק. אם רוצים התחדשות עירונית בדרום צריך מנגנון יצירתי".

גוטהולף סיכם ואמר כי "לדימונה יש פוטנציאל לשלש ולרבע את עצמה. לכל הערים האלה יש יכולת לשלש את האוכלוסייה, וצריך לתת להן את הצ'אנס ואת ההשקעה בתשתיות. המדינה צריכה להשקיע בערים הקיימות בדרום שלא מקבלות השקעה ראויה. ככל שאתה יותר עמוק בנגב אתה צריך יותר עזרה. בפברואר 2024 תהיה רכבת מהירה לדימונה, וזה יעזור לשלש את האוכלוסייה בעיר".