"לא אופתע אם נראה יזמים שלא ישרדו את התקופה ובתוך חודשים הפרויקטים שלהם יימכרו"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "החזית העירונית" מבית מרכז הנדל"ן . והפעם מתארח בו חגי שליאכטר, מנהל מחלקת ליווי פרויקטים בהפניקס גמא. שליאכטר שוחח עם דן קצ'נובסקי, מנכ"ל ובעלים של מרכז הנדל"ן, על איך מחליטים בגמא אילו פרויקטים לממן, מה בעצם ההבדל בינה לבין בנק, ואיך הוא רואה את עתיד השוק ואת מחירי הנדל"ן בשנים הקרובות.

לצפייה:

להאזנה:

לספוטיפיי

לאפל

לגוגל

זו תקופה שיש הרבה מממנים, האם צריך פה עוד שחקן בתחום הזה?
"זה נכון שאת פעילות הליווי הסגור אנחנו מתחילים היום, אבל גמא נמצאת עם תיק אשראי של מיליארד שקל בנדל"ן, אז היא לא ממש שחקן חדש. חלק ניכר מההלוואות הן לא לנדל"ן. בנוסף, בסוף העוצמה של גמא והכח שלה הוא תיק אשראי של חמישה מיליארד שקל, מתוכם מיליארד בנדל"ן, הנגישות לכסף, הזמינות, הכח הפיננסי שלה כחברה עם דירוג אשראי מאוד גבוה. היא יכולה לקנות את הכסף במחירים מאוד אטרקטיביים ולהיות תחרותית מול המתחרים".

"אנחנו חברה ציבורית שהונפקה לפני כשנתיים ונשלטת על ידי הפניקס שרכשה 60%", מספר שליאכטר. "מבחינת מקורות הכסף, יש מסגרות בבנקים, אג"ח וההון עצמי. אין לנו כמעט מגבלה היום על הקצאת כסף, מהיום למחר אפשר להוציא עסקאות מאוד גדולות. מטבע הדברים, בליווי הפרויקט אנחנו אוהבים עסקאות שלא יושבים על הכסף הרבה זמן ויש סיכון נמוך יותר. מצד שני, אנחנו מבינים שיש צורך בעסקאות קרקע וגם היום אנחנו ממשיכים לממן עסקאות כאלה". 

שליאכטר התייחס לעלויות הריבית בליווי הפרויקטים. "ברגע שיש היתר, תקבל מחירים של בנק לכל דבר, אנחנו מתנהלים כמו בנק לכל דבר. בהלוואות ארוכות טווח לרכישת קרקע בהן יש סיכון, ניקח בין אחוז לשניים, אולי שלושה. זה תלוי בעסקה".

שליאכטר: "שמעתי כבר על כמה פרויקטים, שיזמים קנו עם איזושהי ההערכה של עליית ערך, ומגלים בדוח האפס שמגרדים את העשרה אחוז רווחיות במקרה הטוב. יכול להיות שהם אלו שנראה נופלים במהלך הדרך"

"הדירוג הגבוה שלנו נובע מניהול אחראי של תיק האשראי" 

לדברי שליאכטר, "עקרונית אנחנו לא אוהבים להעמיד אשראי לטווח ארוך, מצד שני גם זה קיים. לפני כמה זמן הגיעו אלינו לקוחות, לא מישראל, יש להם נכס מאוד גדול שנמצא בגמר בנייה. פרענו להם הלוואה שהם לקחו לבנייה ופרסנו לטווח של חמש שנים. בעוד חמש שנים נוכל לפרוע מהם מחדש, או שהם ילכו למקום אחר".

שליאכטר העריך שבטווח הבינוני מחירי הדיור יחזרו לעלות. "יזמים בונים על תקבולים ממכירות של 2022 שהייתה עוד שנה טובה, הפרויקטים שייכנסו היום לתהליך, יהיה להם הרבה יותר קשה לעמוד בקצב המכירות הנדרש, ובוודאי תזרימית יהיו להם הוצאות גבוהות יותר". 

על מדיניות אשראי של גמא אמר: "תיק האשראי בגמא הוא בטוח, כולם כמעט לקוחות על גבול הבנקאיים, ואנחנו פחות או יותר הפתרון הראשון שלהם אחרי הבנק. מצד שני הדירוג הגבוה שלנו נובע מניהול אחראי של תיק האשראי. לא ניכנס לסיכונים שלא נדע איך לצאת מהם. יש מדיניות סדורה וועדות אשראי. אם אשב עם יזם וסגרנו על הצעת מימון מכל סוג שהוא, אין סיבה שזה לא יאושר".

על מדיניות אשראי של גמא אמר: "תיק האשראי בגמא הוא בטוח, כולם כמעט לקוחות על גבול הבנקאיים, ואנחנו פחות או יותר הפתרון הראשון שלהם אחרי הבנק. מצד שני הדירוג הגבוה שלנו נובע מניהול אחראי של תיק האשראי. לא ניכנס לסיכונים שלא נדע איך לצאת מהם. יש מדיניות סדורה וועדות אשראי" 

שליאכטר התייחס לעתיד השוק: "כל תשומות הפרויקטים עלו משמעותית בתקופה האחרונה. בסוף לא אופתע אם נראה יזמים שלא ישרדו את התקופה ובעוד כמה חודשים הפרויקטים שלהם ימכרו. בטווח הבינוני והארוך, אם הממשלה לא תתעשת ותעשה איזו תוכנית משמעותית, המחירים כנראה יחזרו לעלות מתישהו. שמעתי כבר על כמה פרויקטים, שיזמים קנו עם איזושהי ההערכה של עליית ערך, ומגלים בדוח אפס שמגרדים את העשרה אחוז רווחיות במקרה הטוב וצריכים להביא הרבה מכירות, אבל מאוד קשה למכור היום.

"יכול להיות שהם אלו שנראה נופלים במהלך הדרך. אבל בטווח הבינוני של כמה שנים קדימה אני מאמין שהשוק יתרומם ויחזרו לקנות בהיקפים שראינו. יש הרבה מאוד פרויקטים של התחדשות עירונית שקצב המכירות בהם עולה".