"בחצי השנה האחרונה חברות יזמיות הפסיקו לרכוש קרקעות, הן מבינות ששוק הנדל"ן בתוך אירוע"

פרק נוסף של פודקאסט הנדל"ן "נדל"ן בראש צעיר" מבית מרכז הנדל"ן , והפעם מתארח יוסי הררי, מנכ"ל ובעלים קבוצת גרניט, שעוסקת בהתחדשות עירונית בתל אביב. הוא שוחח עם עומר ליבלינג, מייסד ומנכ"ל קהילת נדל"ן בראש צעיר ובוגר התמחות שמאות מקרקעין במשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל. השניים שוחחו על האתגרים שבתחילת הדרך, על הבחירה להתמקד ולהתמקצע בתל אביב ועל מגמות כלליות בעולם הנדל"ן לשנים הקרובות.

לצפייה:

להאזנה:

בעברי הייתי קצין בממר"ם, שבע שנים בצוות אבטחת מידע, כשהשתחררתי הייתי שותף להקמת סטארט אפ בתחום אבטחת המידע", סיפר הררי. "לאחר 12 שנים בתחום ההייטק והסייבר רציתי לקחת את הכלים שרכשתי בהייטק לעולמות חדשים, ועברתי לקמעונאות. התחלתי כמנהל תפעול בסטימצקי, ללא ידע בניהול אנשים וללא ידע בקמעונאות. התקדמתי יחסית מהר ובגיל 28-29 הייתי כבר חבר הנהלה בכיר שמנהל למעלה מ-100 עובדים. אחר כך עבדתי גם בקמעונאות בתחום האופנה. אלו תפקידים מורכבים, מעניינים, מאתגרים ומאוד משמעותיים והם בנו אותי והביאו אותי לנקודה שאני נמצא בה היום".

לענף הנדל"ן הגיע דרך פרויקט משפחתי ברחוב דיזנגוף בתל אביב. "היו לנו זכויות בנייה שם, דירה, חנות. החלטנו ברמה משפחתית לקדם את הפרויקט הזה כפרויקט התחדשות עירונית לכל דבר ועניין. היינו צריכים להחתים את כל בעלי הדירות, להבין מה אפשר לבנות בבניין, לשכור מתכננים, אדריכל , עורכי דין, וכל זה כשיש לי אפס ידע בנדל"ן, בתכנון ובנייה ותוך כדי עבודה במשרה מלאה בחברה הקמעונאית שבה עבדתי. זה נתן לי את כרטיס הכניסה לעולם הנדל"ן, כי למעשה היינו צריכים ללמוד תחום שאנחנו לא מבינים אותו ולא מכירים אותו, וזה היה מאוד מלמד ומתגמל".

"אתה  צריך לשכנע בעלי דירות שייתנו את הדבר הכי יקר להם"

אחרי קרוב לחמש שנים בהם קידם את הפרויקט, החליט הררי שזה מה שהוא רוצה לעשות. "החלטתי שאני רוצה להיכנס לעולם הנדל"ן באופן מקצועי ולעבוד על הפרויקט המשפחתי הזה 100% מהזמן. משם מתחילים לחפש את התחום שאתה רוצה להתמקצע בו. אפילו בשביל לדעת באיזה כיוון להתקדם - צריך להבין איזה תחומים יש, לדעת מה אתה רוצה לעשות. אתה יכול להתעסק בנדל"ן מסחרי, במגורים - ביזמות קלאסית או בהתחדשות עירונית."

"התחלתי להסתובב עם אנשים שהכירו לי שגם התחילו להתעסק בנדל"ן באותה תקופה ולנסות להקים מערכת. בשלב מסויים הכרתי את שני השותפים שלי והחלטנו לצאת לדרך חדשה, הקמנו את קבוצת גרניט ב-2016, כאשר לכל אחד מהם הייתה עבודה משלו - הם הביאו כסף וידע ואני ניהלתי את החברה מהיום הראשון. הייתי 100% מהזמן בחברה שמתמקדת בהתחדשות עירונית אך ורק בתל אביב, מתוך אמונה שאתה צריך להתמקד ולהתמקצע במה שאתה עושה. אנחנו מכירים אותה (את העיר) על בוריה, אני חי בה למעלה מ-20 שנה וזה המגרש הביתי שלי"

"ב-2016 כשהקמנו את גרניט", סיפר הררי, "כבר היו חברות התחדשות עירונית מוכרות ומקצועיות שעובדות בעיר ואני פתאום מקים פעילות חדשה ללא ידע בנדל"ן, למעט אותו פרויקט משפחתי שאותו התחלתי.  פעילות שלא ניהלתי קודם ולא התעסקתי בנדל"ן בצורה מקצועית. כשאתה פוגש נציגויות, פוגש בעלי דירות, אתה צריך לשכנע אותם שייתנו לך את המפתח לדבר הכי יקר להם - המפתח לדירה שלהם, וכשיש להם אלטרנטיבות אחרות ואתה בא בלי רקע, בלי ניסיון – זה מאתגר. בשנים הראשונות התמקדנו בלייצר קשרים עם עורכי דין, בעלי דירות, מינהלות, מתווכים ולהוכיח שאנחנו מקצועיים ואיכותיים".

הררי מספר כי לאחר מספר שנות פעילות החברה צברה מוניטין והערכה בתחום ההתחדשות העירונית בתל אביב. "היינו עדיין יחסית מתחת לרדאר, אבל כבר צברנו קילומטראז' עם עורכי דין, בעלי דירות ומנהלות, ופתאום התחלנו לקבל הצעות לשתפות מחברות גדולות שרצו כרטיס טיסה לתל אביב. קיבלנו הצעות מלא מעט חברות, חלקן מוכרות בענף, שרצו לקצר את הדרך על מנת להיכנס לשוק התל אביבי. בשביל לפעול בשוק הזה צריך מומחיות וידע ספציפיים שרכשנו בהרבה עבודה קשה. בסופו של דבר החלטנו להתקדם עם אפי קפיטל , מאחר והיה לנו חיבור טוב מאד עם אפי שקדי, הבעלים. ראינו שאנחנו חולקים ערכים דומים ו-DNA  דומה, שהבסיס שלו הוא לשים את הלקוח במרכז - אפי את רוכשי הדירות וגרניט את בעלי הדירות שלנו".

הררי מעריך כי בטווח של שנתיים או שלוש קדימה, תהיינה פחות התחלות בנייה. "אחרי הקורונה המחירים טסו למעלה והגיעו למקומות שלא צפיתי שנגיע אליהם. אנחנו בתוך אירוע עולמי של ריבית בעלייה משמעותית, מה שמוריד את מחירי הדירות כי נדל"ן זה מימון ומימון זה נדל"ן – אלה שני צדדים לא אותו מטבע. ככל שהריבית עולה -  מחירי הדירות יורדים. בחצי השנה האחרונה חברות יזמיות הפסיקו לרכוש את הקרקעות כי הן מבינות ששוק הנדל"ן בתוך אירוע, לכן הן מהדקות חגורות ובונות את התזרים קדימה בצורה אחראית ושקולה, אבל אני צופה שזה יפגוש אותנו בהמשך. עכשיו היזמיות לא רוכשות, וזה יגרום עוד שנתיים-שלוש לפחות התחלות בנייה, ולכן למחסור בדירות ומאחר שהבקישו קשיח – להערכתי המחירים יעלו".